Оценка земелых участков

[дима 555]

Здравствуйте! у меня возник вопрос по оценке земельного участка. Стоимость выкупа земельного участка нужно прибавлять или вычетать из рыночной стоимости полученной на основании подходов оценки?

[-=M=-]

Дима, не совсем понятен вопрос.
может опишете конкретную ситуацию?

[дима 555]

Я оцениваю объекты недвижимости, соотвественно я должен оценивать и участки на которых она находится. При оценке земли нужно определять стоимость выкупа земельного участка и рыночную стоимость полученную на основании подходов, затем стоимость выкупа нужно сложить или вычесть. Вот в этом у меня и затрудниние, некоторые наши специалисты говорят, что надо складывать, а другие говорят нужно вычитать! Вот и не знаю, что делать!

[-=M=-]

видимо я не совсем понимаю....
при оценке недв-ти с землёй:
1. затратный. Вы определяете стоимость здания по затратному подходу и туда прибавляете стоимость земли вычисленную методом сравнения, но в рамках затратного.
2. сравнительный. проводите корректрировки для выбранных объектов-аналогов, в т.ч. и корректировки на размер участка, его расположение, форму и т.д.
3. доходный. тут, думаю, обяснять не надо.

[Оценщица]

Дима, однозначно: рыночную стоимость земельного участка отдельно от зданий нужно рассчитывать только в затратном подходе. Так, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом рыночную стоимость земли нужно прибавлять к стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий, которые на этой земле расположены. Поскольку затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.
Проще говоря, чтобы возвести аналогичные или идентичные здания нужно сначала приобрести на рынке земельный участок под его строительство.
А почему вы считаете выкуп земельного участка, а не рыночную его стоимость всеми вохможными методами, например методом сравнения продаж? Вы оцениваете здания, земля под которыми находится в бессрочном постоянном пользовании, и по закону владельцы должны выкупить его?

[дима 555]

да

[Оценщица]

Копирую из своего отчета:
"Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (№ 136-ФЗ от 25 октября 2001 года), право постоянного (бессрочного) постоянного пользования не может продаваться на свободном, конкурентном рынке отдельно от расположенных на нем строений. Оно возникло в результате безвозмездной передачи участка земли в постоянное (бессрочное) пользование и неотделимо от строений. Это право может переходить вместе с комплексом расположенных на земельном участке зданий и помещений при переходе их в другие руки.
Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования не может продаваться на открытом рынке, понятие рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены продажи» на свободном, конкурентном рынке в отношении права бессрочного пользования земельным участком не имеет никакого смысла. Более того, такое право не может рассматриваться как объект оценки, поскольку не входит в исчерпывающий перечень объектов оценки, включающий «иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации уста-новлена возможность их участия в гражданском обороте» (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
Тем не менее, как для собственника недвижимости, так и для потенциального покупателя комплекса строений право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под ним предоставляет конкретные блага, что влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Прежде всего, с правом постоянного (бессрочного) пользования ассоциируется право выкупа в собственность или оформление права аренды, поскольку Земельный кодекс и закон о его введении в действие обязывают приватизированные предприятия до 1 января 2008 года выкупить землю в собственность или оформить в срочную аренду. Поэтому право выкупа влияет на рыночную стоимость единого объекта недвижимости и должно учитываться при оценке его рыночной стоимости.
Исходя из этого, стоимость блага, являющего собой право постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком, было определено Оценщиком как разница между рыночной стоимостью права собственности на земельный участок и суммой выкупа этого земельного участка, находящегося на праве бессрочного пользования, в собственность."