Лого Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой

Курсы оценщиков МФПА

Заглавная Оценщик.ру | Новости | Работа
Вакансии | Резюме | Контакты


  Reply to this topicStart new topic

> Доходный подход
Инесса
Отправлено: 16 11 2007, 02:38
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 40
Пользователь №: 270
Регистрация: 5-09 07



Всем привет. Расскажите мне неучу как вы считаете стоимость доходным подходом, в частости все что касается метода капитализации дохода. как правильно рассчитывается коэффициент капитализации? HELP!!!!!
PMEmail Poster
Top
vkgran
Отправлено: 16 11 2007, 16:34
Quote Post


Newbie
*

Группа: Members
Сообщений: 2
Пользователь №: 352
Регистрация: 16-11 07



Если Вы оценщик, то об этом Вам рассказывали на курсах по переподготовке, а если просто интересуетесь, то непонятно какой объем знаний вы хотите получить. потому,что об этом можно говорить практически бесконечно. Ставьте вопрос конкретнее.
PMEmail Poster
Top
Admin
Отправлено: 19 11 2007, 23:59
Quote Post


Administrator
***

Группа: Admin
Сообщений: 57
Пользователь №: 1
Регистрация: 12-06 06



PMEmail Poster
Top
Lenin
Отправлено: 28 11 2007, 15:21
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 302
Пользователь №: 37
Регистрация: 6-10 06



Считаем доходы
Считаем расходы.
Выделяем амортизацию
Считаем ставку дисконтирования и норму возврата капитала
считаем доход путем вычитания расходов из выручки.
считаем налог на прибыль, налог на имущество и т.д.
отнимаем налог на прибыль
добавляем амортизацию.
получившуюся сумму делим на ставку капитализации или по модели гордона: сперва умножаем на темп роста и делим на разницу между ставкой капитализации и темпами роста.
Вот вроде и все =)
PMEmail PosterUsers WebsiteICQ
Top
Оценщица
Отправлено: 29 11 2007, 21:28
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 94
Пользователь №: 24
Регистрация: 13-08 06



Я люблю метод дисконтирования, при этом прогнозный период беру 3-5 лет:
1) Рассчитываю рыночную ставку аренды для данных помещений методом сравнения продаж
2) Считаю потенциальный валовый доход от сдачи 100 % площадей в аренду
3) Прогнозирую % загрузки в течение прогнозного периода и достижение оптимального уровня загрузки к концу прогнозного периода (например, около 94% - среднего уровня недозагрузки для данного типа недвижимости при эффективном менеджменте)
4) Принимаю процент недосбора арендной платы средний по управляющим компаниям
5) Рассчитываю действительный валовый доход исходя из вышеперечисленных данных, при этом арендная ставка для каждого года прогнозного периода определяется исходя из средних годовых темпов роста арендных ставок для данного типа недвижимости
6) Определяю операционные расходы на каждый год прогнозного периода с учетом прогнозных темпов роста:
- резервный фонд на восстановление,
- эксплуатационные расходы (на текущий ремонт, техническую эксплуатацию и санитарное содержание дания), включая расходы на оплату коммунальных услуг, которые несет собственник здания и кот. не возмещаются арендатором
- расходы на управление (учитываются независимо от того, кто управлят зданием собственник или управляющий)
- расходы на страхование
- налог на имущество около 2,2%
7) Определяю операционную прибыль или чистый операционный доход путем вычитания из действительного валового суммы всех операционных расходов
8) Вычитаю из чистого опреационного дохода годовые амортизационные отчисления и капитальные вложения и получаю налогооблагаемую прибыль
9) Определяю сумму ежегодного налога на прибыль 24%
10) Рассчитываю чистую
11) Прибавляю амортизационные отчисления и получаю денежный поток после налогообложения прибыли
12) Рассчитываю ставку дисконтирования и капитализации
13) Рассчитываю текущую стоимость денежного потока
14) Определяю стоимость реверсии и ее текущую стоимость
15) Определяю стоимость объекта как сумму текущей стоимости реверсии и текущей стоимости всего денежного потока за весь прогнозный период
все
PMEmail Poster
Top
Инесса
Отправлено: 8 12 2007, 02:03
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 40
Пользователь №: 270
Регистрация: 5-09 07



Спасибочки, выручили
PMEmail Poster
Top
-=M=-
Отправлено: 18 01 2008, 19:10
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 61
Пользователь №: 454
Регистрация: 6-01 08



всем салют!!!!
я тут накалякал для себя новую форму доходника и хотел, если конечно вас это не затруднит, узнать мнение экспертов....

поместил случайно в другой форум и ответов, естественно, мало

буду безумно благодарен
PMEmail PosterICQ
Top
Инесса
Отправлено: 26 01 2008, 02:45
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 40
Пользователь №: 270
Регистрация: 5-09 07



А где она находится, эта Ваша форма??????
PMEmail Poster
Top
-=M=-
Отправлено: 26 01 2008, 13:05
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 61
Пользователь №: 454
Регистрация: 6-01 08



она у меня...
Вы скиньте мне на персональный ящик свой мэйл, а я Вам перешлю.
PMEmail PosterICQ
Top
1 Пользователей читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей:

Topic Options Reply to this topicStart new topic

 



[ Script Execution time: 0.0226 ]   [ 11 queries used ]   [ GZIP включён ]


Top.Mail.Ru