недострой, незавершенное строительство - жил недв

[alexxxess]

кто подскажет- как оценить стоимость недостроя?
строятся жилые дома, собственники хотят понимать капитализацию каждого из объектов на текущий момент???
зайтратный? доходны?? как?? как по стадиям стоимость меняется??

[Михаил]

1) затратным подходом считается стоимость строительства аналога оцениваемого здания, как завершенного строительством, например методом сравнительной единицы на основе сборников УПВС или Ко-Инвест. А затем вводится поправочный коэффициент на степень завершенности строительства, который рассчитывается как сумма произведений удельных весов конструктивных элементов здания-аналога в общей стоимости здания-аналога на соответствующие им проценты фактической готовности элементов оцениваемого здания относительно элемента здания-аналога. При этом не забывайте прибавить к стоимости строительства здания рыночную стоимость земельного участка или рыночную стоимость права аренды этого участка.
2) доходным подходом я обычно рассчитываю методом дисконтирования. При этом, в отличие от расчета стоимости завершенного строительством здания в течение определенного периода (экспертно и согласовав его с заказчиком) предполагаю завершение строительста оцениваемого объекта и закладываю сумму инвестиций в завершение строительства, рассчитанную в затратном подходе как разницу между стоимостью строительства полностью завершенного здания и полученной стоимостью оцениваемого незавершенного. А доходы от аренды и операционные расходы закладываю на период, следующий за периодом завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Далее все также, как обычно: дисконтируете потоки и по модели гордона считаете стоимость реверсии и ее текущую стоимость.
3) сравнительный применяете, если сможете найти незавершенные строительством здания, аналогичные оцениваемому. НО зачастую бывает крайне затруднительно выудить у Риелторов-продавцов зданий-аналогов степень завершенности здания-аналога, для того, чтобы сделать грамотные поправки и получить обоснованную стоимость оцениваемого незавершенного строительством здания методом сравнения продаж. Поэтому, сравнительный - по возможности.