Лого Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой

Курсы оценщиков МФПА

Заглавная Оценщик.ру | Новости | Работа
Вакансии | Резюме | Контакты


  Reply to this topicStart new topic

> оценка при сносе
Zet
Отправлено: 27 06 2007, 09:21
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 33
Пользователь №: 73
Регистрация: 14-11 06



Уважаемые господа,
При оценке объектов недвижимости при сносе оценка производится согласно наилучшему использованию участка земли с улучшениями. Если оценивается хибарка в деловом центре крупного промышленного города - цена прав на участок будет достаточно значительной (в отлич. от стоимости этой хибарки).
Затратный подход будет включать в себя :
1.Стоимость хибарки
2.стоимость прав на участок.
Сравнительный вызывает ряд вопросов. Какова по вашему мнению корректировка на наличие (отсутствие) закрепленных документально прав на участок под оцениваемым объектом, если в аналогах чаще всего права все-же бывают не оформлены.
PMEmail Poster
Top
Жданов
Отправлено: 27 06 2007, 20:37
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 161
Пользователь №: 54
Регистрация: 26-10 06



неужели нет возможности найти аналоги: объекты, наиболее сходные с оцениваемой хибаркой, с оформленными под ними земельными участками? тем более если это крупный промышленный город?
PMEmail Poster
Top
Zet
Отправлено: 29 06 2007, 10:35
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 33
Пользователь №: 73
Регистрация: 14-11 06



Уважаемый Жданов! Уж от Вас-то я никак не ожидала услышать такой вопрос...
К сожалению, действительно туго с аналогами, потому что продажи объектов в этом районе города практически нет, т.к. почти все уже снесли - идет затсройка всего микрорайона. Тем более, в старой части города о-о-чень сложно найти дома с оформленными правами на участок (редкость!). А моя заказчица принесла договор аренды на 2 сотки. Для справки 1 кв.м на торгах (аренда) стоит около 25-40 тыс.руб. (1 сотка примерно 2 млн. руб.)
PMEmail Poster
Top
Жданов
Отправлено: 29 06 2007, 22:52
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 161
Пользователь №: 54
Регистрация: 26-10 06



Уважаемая, Zet. Я не так давно оценивал производственно-складской комплекс в Москве, земеля под которым неоформлена (можно сказать, что он подобен Вашей хибарке, поскольку в соответствии с программой мерии по выводу предприятий с территории Москвы, скорее всего тоже предназначался под снос). Поделюсь с Вами алгоритмом моего расчета:
1. Сравнительным: метод сравнения продаж, причем в качестве аналогов были использованы производственные комплексы зданий, земля под которыми оформлена в краткосрочную аренду.
2. Затратным: расчет стоимости воспроизводства строений + методом сравнения продаж стоимость права краткосрочной аренды земельного участка (т.е. в качестве аналогов были подобраны предложения о продаже краткосрочных прав на земельные участки такого же производственно-складского назначения) . Одна знакомая оценщица предложила этому вот такое объяснение, с удовольствием поделюсь им с Вами:

"Рыночная стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
Как было сказано в Разделе X, правоустанавливающие документы на земельный участок под оцениваемым комплексом не оформлены. Однако, несмотря на это, необходимо рассчитать стоимость прав на земельный участок под оцениваемым объектом недвижимости. Необходимость такой процедуры регламентируется как методикой оценки недвижимости по затратному подходу, так и правовыми аспектами. Так, невозможно строительство объекта недвижимости на свободном, но не зарегистрированном земельном участке, поскольку это будет расцениваться как самовольный захват земель.
Развивая ситуацию с новым строительством, следует отметить, что после окончания строительства и по истечению прав аренды на землю, собственник вправе заключить договор аренды земельного участка без внесения платы за него, что отражено в Статье 3 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 34 «О внесении изменений и дополнений в Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. №34 «Об основах платного землепользования в г. Москве» (с изм. и доп. от 7 июня 2006 г.): «В случае если ранее здание или сооружение было приобретено в собственность без одновременного приобретения за плату или бесплатно права аренды или иного права на земельный участок, собственник имеет право на заключение договора аренды земельного участка, занимаемого зданием или сооружением и необходимого для его использования, без внесения платы за него. При этом право на совершение сделок с правом аренды земельного участка считается выкупленным в части, непосредственно занимаемой зданием или сооружением».
Таким образом, смоделированная ситуация с новым строительством аналогична сложившейся с оцениваемым объектом, договор аренды на который не оформлен.
В данном Отчете для цели определения стоимости преимущественного права аренды земельного участка, которым владеет собственник недвижимости согласно ст. 35, 36 Земельного Кодекса РФ, решено применить следующую методику:
Расчет стоимости преимущественного права аренды земельного участка основывается на предположении, что таким правом может обладать собственник недвижимости, или арендатор незастроенного земельного участка на сравнительного короткий срок прогнозирования. Это объясняется тем, что изменение в законодательстве РФ в части земельных ресурсов страны, а также политика местных властей не поддаются прогнозам на длительный срок (более чем 6-12 месяцев – срок закреплен Постановлением Правительства Москвы №419-ПП от 20.06.06). Каждый договор аренды земельного участка включает в себя условие, что Арендатор обладает преимущественным правом аренды конкретного земельного участка на последующий срок. Однако по истечении срока действия договора политическая обстановка может измениться и возможности арендовать земельный участок у предыдущего Арендатора не будет.
Такой подход (краткосрочности преимущественного права аренды) объясним также тем, что согласно внутреннему распорядку Департамента земельных ресурсов города Москвы (Москомзем), если район, на территории которого расположен конкретный земельный участок, подлежит реконструкции, или на него нет утвержденного Генплана Собственник объектов недвижимости или потенциальный Арендатор может заключить только краткосрочный договор аренды, который потом может пролонгироваться, но возможно и нет.
Таким образом, преимущественное право аренды земельного участка стоит столько, сколько стоит право выкупа аренды краткосрочной аренды данного участка."
PMEmail Poster
Top
Zet
  Отправлено: 17 07 2007, 08:58
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 33
Пользователь №: 73
Регистрация: 14-11 06



Жданов, спасибо большое.
PMEmail Poster
Top
0 Пользователей читают эту тему (0 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей:

Topic Options Reply to this topicStart new topic

 



[ Script Execution time: 0.0287 ]   [ 12 queries used ]   [ GZIP включён ]


Top.Mail.Ru