Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

Захаров С.А., технический директор ООО «Северная Корона»,
г. Хабаровск

Вторая версия статьи.
Первая версия данной статьи доступна по ссылке.

Сразу расставим точки над «i». В рамках данной статьи будут рассматриваться методы определения физического износа только по зданиям. Возможно применение материала данной статьи к отдельным категориям сооружений, но только к тем, которые могут в силу своего конструктивного решения иметь разделение на короткоживущие и долгоживущие элементы. Естественно, ко всему, что летает и плавает (по терминологии людей в тельняшках – «ходит») все, что рассматривается в рамках данной статьи, применяться не может.

В настоящее время по оценке недвижимости написано столько учебников и статей, что данная тема на первый взгляд кажется не стоящей выеденного яйца – открываете учебник, внимательно читаете и используете на практике. Только не забудьте в отчете сослаться на источник информации – чтобы Вас не смогли обвинить в нарушении требований п. 10 ФСО № 3.

Тем не менее, вопрос выбора метода определения физического износа может быть очень серьезным, особенно в том случае, когда от выполнения расчетов сравнительным и доходным подходом оценщик вынужден отказаться. В этом случае точность выполнения расчетов на каждом этапе реализации затратного подхода становится не только существенной, но и определяющей.

Например, затраты на строительство объекта составляют 200 единиц. Первый оценщик величину износа обосновал в размере 90%, а второй - в размере 95%. Разница в 5% на первый взгляд вполне «вписывается» в типичный диапазон ошибки. Но к чему это приводит? Соответственно, у первого оценщика стоимость с учетом износа получится в размере 20 единиц, а у второго - в размере 10. Этот утрированный пример показывает, что при значительной величине износа даже небольшая на первый взгляд ошибка или неточность (90 или 95%) способна глобально повлиять на результаты расчета. Разница в 2 раза - с 10 до 20 единиц. А это уже очень серьезно.

На вариантах функционального и экономического износа не будем останавливаться – это тема совсем другого разговора. Акцентируем свое внимание только на методах определения физического износа.

Попробуем разобраться, что мы можем использовать и какой результат при этом можем получить.

Начнем с того, что выясним – чем же мы вооружены.

В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

При этом авторы учебников не анализируют достоинства и недостатки каждого из методов. И это правильно. Задача учебника – дать базовые знания и в случае необходимости на цифрах объяснить механизм реализации того или иного метода расчета. Если в учебнике начать сильно детализировать каждый возможный этап оценки, то это будет невольно отвлекать внимание от основных (базовых) моментов и главная задача учебника просто не будет выполнена.

А мы в рамках данной статьи попробуем разобраться более детально.

Метод компенсации затрат.

Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Достоинство метода:

1. Великолепное обоснование экономической сути величины физического износа. Контраргументов просто придумать невозможно.

Недостатки метода:

1. В отдельных случаях требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м²? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем. Несолидно выполнять такой ремонт для уважающей себя компании. Заменять по всей площади? Дороговато.
2. Сложность практической реализации:

а) Необходимо точно определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Непосредственно выполнить расчет.

На первый взгляд ничего сложного. А если объект оценки административное здание тысяч на 15 квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания? Только одну дефектную ведомость с указанием состава и физических объемов работ будете писать неделю. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что каждый свой вывод или цифру следует обосновать. Это требование ФСО. Вот и получается, что сложного ничего нет, а вот реализовать на практике… Лучше и не связываться – и времени потратите очень много, и одно описание и обоснование займет значительный объем отчета.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает одно – хорош метод, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Оценщики это прекрасно знают и пользуются данным методом только в самом крайнем случае и что греха таить – только тогда, когда это оценщику выгодно по тем или иным причинам.

Метод хронологического возраста.

Базовая формула для расчета:

,      (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки метода:

1. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.
2. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался запас прочности по принципу «внукам и правнукам жить да радоваться». И даже из этой на первый взгляд безвыходной ситуации российские оценщики умудряются найти достойный выход (честь и хвала их изобретательности). И выход предельно простой. Существует такой нормативный документ, как Постановление Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов». В пункте 4 этого нормативного документа приведена таблица соотношения фактически прошедшего расчетного срока службы (т.е. в нашем понимании физического износа, определенного методом хронологического возраста) и степени аналитического износа. При этом, например, степени физического износа в 1% соответствует степень аналитического износа в 0,02%. А степени физического износа в 100% - степень аналитического износа 91,08%. А дальше, т.е. за 100% что? Цитирую нормативный документ: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт». И это распространяется на все виды основных фондов! А чем не выход? Документ нормативный. Методика расчета предельно просто описана. Ну и что с того, что нормативный документ создан для целей статистики, а не для оценки. Подавляющее большинство нормативных документов, которыми мы пользуемся, создавалось не для целей оценки. Что далеко ходить – те же сборники УПВС изначально предназначались для переоценки основных фондов. Это мы, оценщики, их под себя приспособили. Не знаю как Вам, а мне такой выход понравился. Правда, логики маловато, да и на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, если попытаться нарисовать зависимость. Да, есть такой недостаток у методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам должна была «умереть» еще в эпоху застоя, а она до сих пор стоит как часовой у мавзолея и глаз эксплуатанта радует.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

Метод эффективного возраста.

Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

,    (2)

где Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост – остающийся срок экономической жизни;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток метода:

1. Оценщику практически невозможно достаточно веско обосновать величину Вост. Согласитесь, что точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

, (3)

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ_i – удельный вес i – того элемента в здании;

i – номер элемента.

Достоинства метода:

1. Относительная простота выполнения расчетов;
2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода:

1. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая – через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора (см. п.3).
2. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.
3. А теперь чуть подробнее по влиянию субъективного фактора, о котором упомянули в п.1. Пример – описание величины износа по элементу «система центрального отопления» соответствует определению «Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов» и проценту износа от 41 до 60%. А сколько должно быть, допустим, этих «капельных течей» на 10 отопительных приборов? В нормативном документе – тишина. А как расценить часть определения «большое количество хомутов на стояках и магистралях»? У моего сына в определенном возрасте было – «1, 2, 3, а все остальное «много». Так как понимать «большое количество»? Для одной ситуации много – это может быть больше 2-х. В другой ситуации и 22 может показаться мало. А если что, то это только влияние на результат субъективного фактора.

При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

1. Метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода:

1. Сложно объяснить человеку, читающему Ваш отчет, почему расчетная величина износа здания в целом превышает износ, указанный в акте осмотра здания (т.е. отложенный ремонт);
2. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
3. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.

Итак, основные достоинства и недостатки методов мы определили. Для части методов ограничили область применения. Настало время выяснить – насколько точны методы расчета.

Метод хронологического возраста. Да, применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста. Интересный метод, способный устранить основной недостаток метода хронологического возраста, но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.

В результате указанные выше методы в реальной оценке применяются довольно редко. А что наиболее часто применяется? Метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки.

Поэтому на реализации этих методов мы и остановимся более подробно.

Метод компенсации затрат

Даже не подвергается сомнению - по своей идее данный метод должен быть самым точным. Вопрос – как он будет технически реализован? Скорее всего, точность будет напрямую зависеть от выбора базы расчетов. Но ранее мы уже отметили, что технически реализовать данный метод расчета довольно сложно из-за большого объема оформления результатов осмотра и объема расчетов.

Но на то мы и оценщики, чтобы найти способ при минимальных затратах времени получить достойный результат. Поэтому попробуем упростить задачу.

Для этого нам идеально подойдет такой нормативный документ, как «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404. В данном документе есть интересная таблица:

Почему бы данными этой таблицы не воспользоваться? Ведь путем проведения капитального ремонта мы компенсируем величину физического износа, а это и есть основная идея метода.

По результатам осмотра с использованием методики, изложенной в ВСН 53-86р, устанавливаем в каком диапазоне физического износа мы находимся и определяем корректирующий коэффициент, на который умножаем полученную нами величину физического износа. Сам расчет корректирующего коэффициента внутри каждого диапазона можно провести по методу прямой пропорции. Это не сложно.

Но что примечательно:

1. До величины износа примерно в 43,6%, определенной по ВСН 53-86р, величина корректировки будет меньше 1. Для остального диапазона – больше 1. Кстати, это логически вполне объяснимо. На начальной стадии эксплуатации здания собственник никогда не станет осуществлять ремонт элементов силового каркаса здания – экономически не целесообразно. Ремонтируются (или заменяются) только короткоживущие элементы, которые в удельном весе затрат на строительство здания имеют удельный вес никак не более 50%. Совсем другая ситуация при значительном физическом износа силового каркаса – если стены «трещат», то нет никакого смысла делать косметический ремонт, т.к. трещины на стенах все равно будут появляться через очень короткий промежуток времени. В этом случае сначала экономически целесообразно отремонтировать силовой каркас, а уже потом заниматься косметическим ремонтом.
2. В диапазоне физического износа, определенного на результатах осмотра от 61 до 80% мы рискуем получить стоимость проведения ремонта больше затрат на строительство нового здания.

Мнение автора - пользоваться можно, но очень осторожно. Я бы даже ввел ограничение – использовать только при величине физического износа, определенной по ВСН 53-86р, в диапазоне от 21 до 60%. При таком способе расчета метод становится легким в применении, но увы - не становится универсальным, т.е. пригодным для всех случаев жизни.

А что с точностью расчетов? Очевидно, максимальная точность будет примерно в средине диапазона, т.е. где-то в районе 40% износа по ВСН 53-86р. По мере приближения к краям диапазона ошибка должна увеличиваться.

Вывод – отличный метод по своей задумке, да и возможный способ реализации на первый взгляд неплох, но для массового практического применения вряд ли сгодится. Если есть выбор, то лучше от такого метода отказаться – спокойнее будет. По крайней мере, глупых вопросов точно будет меньше.

Экспертный метод

Величина физического износа обычно определяется по нормативному документу ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». При отсутствии соответствующего нормативного документа по зданиям иного функционального назначения оценщики пользуются именно этим документом. И данное решение ни у кого не вызывает сомнения, даже у лиц, проверяющих Ваши отчеты. Причина проста – когда на заводе выпускают кирпич, то никто не устанавливает специальных условий его применения (жилые, коммерческие или производственные здания). Все отличительные условия эксплуатации этого кирпича после окончания строительства закладываются в других нормативных документах, регламентирующих сроки экономической жизни объекта конкретного функционального назначения или конструктивного решения.

Мнение автора – величина физического износа при условии использования данного метода для зданий в среднем цикле жизни уже значительно искажена, не говоря уже о величине износа, определенной по данной методике в 60-80%, т.е. в конце экономической жизни объекта оценки.

Предпосылки для данного мнения:

1. Используемая методика изначально предназначена для определения физического износа для технических целей и в техническом понимании данной величины, т.е. основана на предельной прочности конструктивного элемента, когда его безопасная эксплуатация еще возможна, но не для оценки стоимости, чем и занимается оценщик;
2. Методикой даже не рассматривается величина физического износа более 80%, что не совсем логично применительно к оценке. Нам иногда приходится оценивать здания находящиеся и в аварийном состоянии;
3. Методика не учитывает разницы в единичных расценках на новое строительство и ремонтные работы – она составляет от 1,05 до 1,45 в зависимости от состава работ. Проверить можете сами – достаточно сопоставить единичные расценки на строительные и ремонтные работы. Суть такого перекоса – в единичные расценки на ремонтные работы изначально заложены увеличенные транспортные затраты (они отражены в стоимости сметных материалов, учтенных расценкой) и доля стоимости демонтажных работ по элементу. Следовательно – если при выполнении расчетов величины затрат на предполагаемый ремонт элемента отталкиваться от стоимости затрат на строительство этого элемента, то цифра в рублях неизбежно получится заниженной.

Для наглядности попробуем разобрать на примере.

Рассматриваем крайний случай. Предположим, объект оценки (здание кирпичное, одноэтажное, строительным объемом 990 м³) на момент осмотра имеет износ по всем элементам без исключения 80% (больше по шкале, приведенной в нормативном документе ВСН 53-86р, мы поставить не можем). Даже не надо акцентировать внимание на том, что такое здание на дату оценки имеет 100% амортизацию и его остаточная стоимость равна нулю. Вероятность такой ситуации составляет 99 и 9 в периоде процентов. Т.е. с точки зрения бухгалтерского учета такое здание вполне можно списывать без ущерба для финансов предприятия. Перед собственником встает основной вопрос – делать капитальный ремонт или утилизировать здание? Естественно, данное допущение не распространяется на памятники истории и архитектуры, которые собственник обязан сохранять любым способом, пусть даже в ущерб экономической целесообразности.

Для принятия решения собственнику достаточно ознакомиться с одним нормативным документом, действие которого на сегодня никто не отменил - «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404. Согласно таблице, приведенной в данном документе стоимость затрат на капитальный ремонт здания с величиной физического износа от 61 до 80% составляет от 93 до 120% от затрат на новое строительство. Акцентируем свое внимание на границе 80% физического износа в техническом понимании этой величины. Из данного нормативного документа следует, что при такой степени износа здания капитальный ремонт (т.е. устранение физического износа) обойдется в 1,2 раза дороже нового строительства. В такой ситуации ни один здравомыслящий собственник не возьмется «реанимировать» объект – экономически не целесообразно. Дешевле снести старое и построить новое здание.

Все – собственником решение принято – сносить.

Но собственники – это собственник, а оценщик – это оценщик. Перед оценщиком стоит задача не принять решение, а определить стоимость. Отсюда вытекает вопрос – сколько же тогда должен стоить объект, степень износа которого по всем элементам равна 80%?

Если точно следовать применяемой оценщиками при реализации экспертного метода расчетов методике (по ВСН 53-86р) – то 20 % от стоимости затрат на создание объекта.

Математически все точно, но есть еще один нормативный документ, о существовании которого далеко не все оценщики даже знают в силу того, что им просто не приходилось определять стоимости здания при условии его утилизации - СН 436-72 «Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе» от 01.05.1972 года. Данным документом до настоящего времени пользуются проектировщики при формировании главы 1 «Сводного финансового расчета» когда этой главой предусматривается снос строений, расположенных на земельном участке, предназначенном для нового строительства, в строке «возвратные материалы».

Согласно этому документу норма возврата материалов с учетом затрат на демонтаж для данного примера (шифр 1-1-4в) составит 1,4% от стоимости затрат на строительство. Это означает, что при сносе здания собственник за минусом затрат на снос может получить доход в размере 1,4% от стоимости затрат на строительство. А поскольку после сноса объект оценки физически перестанет существовать, то видимо это и будет его стоимость.

Согласитесь, что 20% и 1,4% значительно отличаются.

Таким образом, мы на цифрах убедились, что применение оценщиками ВСН 53-86р в чистом виде приводит к занижению величины физического износа в стоимостном понимании этой величины. Возникает необходимость найти способ снизить влияние ошибки.

Автором предлагается сделать это путем введения дополнительной корректировки к результату расчетов величины физического износа, выполненного экспертным методом.

Вариантов выполнения подобной корректировки несколько. Естественно, что каждый из них обладает своей точностью и своими ограничениями по применению.

Вариант 1 и самый простой.

Величина корректировки для рассмотренного выше примера будет определяться по следующей формуле:

  (4)

где 100% - максимальная величина физического износа в стоимостном понимании;

1,4% - величина, определенная по СН 436-72;

80% - максимальная величина физического износа в техническом понимании, предусмотренная ВСН 53-86р.

Попутно возникает вопрос – а всегда ли оправдано введение такой корректировки? Видимо, не всегда. Методика, изложенная в ВСН 53-86р, сама по себе подразумевает точность расчетов до ±5%. Поэтому, даже если данную корректировку не вводить до величины физического износа здания, определенного по ВСН 53-86р, применительно к нашему зданию в размере 21,5% (5%÷(1,2325-1)), то максимальная ошибка с учетом точности расчетов по ВСН 53-86р не будет превышать 10%. А это вполне укладывается в диапазон ±5%. В остальных случаях введение корректировки желательно.

У данного способа расчета величины физического износа в стоимостном выражении есть всего один недостаток – величина корректировки определена на данных для максимального значения величины физического износа, определенного по ВСН 53-86р (80%). Соответственно, применяя корректировку во всем диапазоне физического износа в техническом понимании, мы изначально исходим из линейной зависимости величины физического износа в стоимостном выражении от величины износа в техническом понимании. А так ли это?

Вариант 2. Более сложный с точки зрения обоснования применения – описательная часть в отчете станет несколько больше. Основная идея:

Вернемся к той же укрупненной шкале физического износа, которая приведена в «Методике определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404

и преобразуем данные по диапазонам в дискретные значения

А теперь построим график (рис. 1). По горизонтали – величина физического износа, определенная по данным нормативного документа, по вертикали - примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Рис. 1

Сразу бросается в глаза, что в диапазоне величины физического износа, определенного по нормативному документу (т.е. в техническом понимании этой величины), от 0 до 40% зависимость носит степенной (экспоненциальный) характер, а в диапазоне от 40 до 80% - степенной (логарифмический).

И тут возникает интересная идея – а почему бы не попробовать определить формулу для расчета величины корректировки во всем диапазоне от 0 до 80%. Если правильнее, то не одну, а две формулы – для диапазона от 0 до 40% и для диапазона от 40 до 80%?

При помощи стандартного пакета «Линии тренда» из Microsoft Exel сделаем аппроксимацию в этих диапазонах. Помня о том, что обычная степенная функция при нулевом значении переменной построена быть не может, так как любое число в степени 0 дает 1, аппроксимировать будем по полиномиальной зависимости. Для данного способа аппроксимации ноль или не ноль – все едино. Единственный минус - формула получится чуть более длинной, но нам же не на калькуляторе считать. Результаты аппроксимации в диапазонах приведены на рисунках ниже. На график выведена формула для выполнения расчета и значение среднеквадратичного отклонения (R²).

Рис. 2	Рис. 3

Как видно из рисунков 2 и 3, значение R² =1. Это означает, что по указанным на рисунках формулам, расчетное значение y в точках построения (х = 0, 20, 40, 60 и 80%) полностью совпадает с исходными данными y для построения модели. Что в свою очередь свидетельствует о том, что используя приведенные на рис. 2 и 3 формулы мы с точностью 100% можем выполнить переход от величины физического износа в техническом понимании к величине физического износа в стоимостном выражении.

Итак, для диапазона физического износа, определенного по ВСН 53-86р, от 0 до 40% будем использовать формулу:

y = 1,75 × x² + 0,2 × x (5)

где y – величина физического износа в стоимостном выражении (в %)

x – величина физического износа в техническом понимании (в %)

А для диапазона от 40 до 80%:

y = -3 × x² + 5,7 × x – 1,44 (6)

Проверим работоспособность формул во всем диапазоне x от 0 до 80%.

Сверка расчетных и исходных данных y показывает полное совпадение. Делаем вывод – формулы работают и работают корректно.

Для удобства практического пользования обе формулы (5 и 6) можно «собрать» в одну с использованием функции ЕСЛИ в логическом построении «Если х < 40%, то используем формулу (5), в противном случае – формулу (6)»:

y = ЕСЛИ ((х < 40%); (1,75 × x² + 0,2 × x); (-3 × x² + 5,7 × x – 1,44)), (7)

Остается не решенным один вопрос: на каком этапе расчетов применять эти формулы – к величине физического износа по зданию в целом или к отдельным элементам?

Решение, скорее всего, будет такое:

1. Если величины физического износа в техническом понимании по всем элементам примерно равны, то можно применять и к зданию в целом;
2. Если величины физического износа по отдельным элементам отличаются очень значительно (например, по силовому каркасу 10%, а по отделке 50-60%), то корректнее выполнять расчет поэлементно.

И все-таки у данного способа расчета остается маленький недостаток – отсутствие полной универсальности. Обоснование - при большой степени износа в техническом понимании по зданию в целом (не имеет разницы как была рассчитана эта величина – поэлементно или для здания) есть риск получить величину износа в стоимостном выражении больше 100% от стоимости затрат на строительство. Что логически не возможно.

Вариант 3. На взгляд автора самый универсальный. Для этого необходимо совместить достоинства и недостатки вариантов 1 и 2. Делается это очень просто:

За основу расчета принимается вариант 2, но вводится ограничение по условиям применения: В случае, когда величина физического износа в стоимостном выражении (y) для всего здания, оказывается больше, чем стоимость затрат на строительство минус норма возврата материалов (величина, определенная по СН 436-72, как это рассмотрено в варианте 1, в качестве величины износа в стоимостном выражении принимается величина 100% минус норма возврата материалов. Очень важно: Данное ограничение действует только на результат определения величины износа для всего здания (как непосредственно выполнялся расчет – по зданию в целом или поэлементно не имеет значения). В остальных случаях работаем по формулам 5, 6 или 7.

Этим убираются все противоречия.

Во-первых, максимально точно определяется величина физического износа в стоимостном выражении в довольно большом диапазоне (от 0% до примерно 65%) величины физического износа в техническом понимании. Именно в этот диапазон попадает подавляющее количество оцениваемых объектов недвижимости. Только не надо задавать вопрос – откуда взялась величина 65%? Просто посмотрите внимательно на рисунок 3 и все поймете сами.

Во-вторых, получить величину физического износа в стоимостном выражении более 100% становится даже технически невозможно.

В-третьих, соблюдается логика – при очень большом физическом износе здания в техническом понимании (близким к 65-70%) стоимость объекта оценки становится равной стоимости возвратных материалов.

Вот теперь все хорошо, но…..

Мы не обсудили еще один интересный момент: а к какому методу следует отнести предлагаемые варианты расчета? По способу реализации – это своего рода экспертный метод, но модифицированный. А по экономической сути – это метод компенсации затрат в чистом виде. Попробуем пойти по варианту «и волки сыты и овцы целы» и примем рабочее название - метод компенсации затрат на основе расчетов экспертным методом. Название несколько длинное, но полностью соответствует и технологии расчета и сути определяемой величины.

Вот теперь точно все хорошо.

Метод разбивки

По мнению автора, основная «натяжка» данного метода кроется в том, что при определении устранимого износа (отложенного ремонта) изначально, т.е. по учебникам, предполагался расчет стоимости выполнения капитального ремонта по каждому элементу. Как непосредственно должен выполняться этот расчет в учебниках не указывается, но, судя по примерам, путем составления смет или по укрупненным показателям. Особой разницы здесь нет.

Но оценщики люди творческие и решили не отрывать свое время на составление смет – в большинстве своем все дружно выполняют расчет отложенного ремонта в соответствии с методикой, изложенной в ВСН 53-86р, т.е. экспертным методом – и просто и доказуемо ссылкой на нормативный документ.

Но кроме этого, авторы учебников забывали упомянуть, что при выполнении капитального ремонта по элементу его состояние доводится практически до состояния нового, т.е. автоматически убирается неустранимый физический износ по данному элементу. И дополнительный расчет неустранимого износа, как это предусмотрено методом, неизбежно приводит к частичному двойному учету, т.е. к завышению величины физического износа.

И что теперь? Ставить крест на методе разбивки? Вовсе нет.

Предлагаемая автором последовательность расчета (это далеко не догма, а только вариант!!!):

На первом этапе выполняется расчет отложенного ремонта экспертным методом, но только по короткоживущим элементам с учетом корректировки на недостаток экспертного метода, изложенный выше. Основание – короткоживущие элементы в течение экономической жизни объекта могут неоднократно заменяться. Дополнительный учет неисправимого износа во избежание двойного учета по этим элементам не производится.

На втором этапе определяется неустранимый износ только по долгоживущим элементам (силовой каркас здания) с использованием метода хронологического возраста. Основание – по этим элементам видимые признаки износа, как правило, не отражают реальной картины по потере несущей прочности. А вот существующие нормативные документы по срокам службы таких элементов основаны на многолетнем опыте эксплуатации этих элементов и «увязаны» со всеми требованиям по безопасной эксплуатации зданий.

На третьем этапе результаты 1 и 2 этапов в рублях складываются и могут быть переведены в процентное выражение от стоимости затрат на строительство, если это необходимо. В результате мы:

1. Сохраним основную идею метода разбивки – отдельный учет разных видов износа;
2. Устраним основной недостаток определения величины отложенного ремонта экспертным методом на данных ВСН 53-86р – занижения величины износа;
3. Избежим двойного учета за счет отказа от отдельного расчета неустранимого износа по короткоживущим элементам, т.е. частичного завышения величины износа;
4. Сделаем данный метод универсальным в применении – для расчетов нам необходимы только данные о величине износа элементов, полученные нами при осмотре, данные о дате строительства или реконструкции здания и нормативные документы. Данные о сроках проведения ремонтов по короткоживущим элементам нам становятся просто не нужны – а это основное ограничение в применении метода разбивки.

Вот и все.

Автор напоминает – по законодательству никто не имеет права навязывать оценщику выбор конкретного метода расчета или механизма реализации расчетов в рамках выбранного метода. Поэтому данная статья – это только повод лишний раз подумать при выполнении расчетов на тему «а туда ли мы идем, и что в результате получим»?

Более того - все результаты расчетов всегда следует проверять на соответствие здравому смыслу и рыночной ситуации. Ведь именно рынок, в конечном итоге, является главным арбитром.

Кроме этого, предлагаемые автором варианты реализации расчетов отдельными методами требуют достаточно серьезной «обкатки» на практике. И не только в условиях ограниченного рынка или при применении только затратного подхода. Более важно опробовать их на активном рынке. Если в результате предложения автора позволят уменьшить стоимостные разрывы между затратным и, допустим, сравнительным подходом, то основная цель (повышение точности расчетов) будет достигнута. Но это надо проверять не на одном, а на десятках, а еще лучше - сотнях объектов.

Автор будет очень признателен любым отзывам практикующих оценщиков на данную статью. Отзывы и замечания прошу направлять по адресу 625285@mail.ru. Контактный телефон (4212) 62-52-85, 962-674-16-90.

Автор выражает признательность коллегам (и конкурентам в одном лице), ознакомившимся с предварительным вариантом статьи, и высказавшим критические замечания, которые были учтены при написании окончательного варианта статьи:

• ИЛЬИНУ Максиму Олеговичу – исполнительному директору СРОО НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», члену Совета СРОО;
• Индивидуальному предпринимателю БАБАНКО Михаилу Павловичу;
• Директору ООО «Бюро консалтинговых услуг» БОРОВИК Наталье Николаевне.
• Генеральному директору ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» ЧЖАН Ирине Владимировне;
• Генеральному директору ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ДЕМЬЯНЕНКО Юлии Александровне.

Апрель 2011 года с доработками май 2014.

Вторая версия статьи. Первая версия данной статьи доступна по ссылке.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5207