Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Престижные районы и ценовое зонирование территории Москвы
(вторичный рынок)

Престижные районы и ценовое зонирование территории МосквыОсобенности радиально-кольцевой застройки Москвы, ее транспортной системы (метро и наземных автомагистралей), сложившегося расположения административных, деловых, промышленных и жилых зон определяют и территориальную структуру предложения, спроса и цен на объекты недвижимости. К риэлтерской практике наиболее близка следующая классификация территориальных зон Москвы. По удаленности от центра города (Кремль, Красная площадь) территория города делится на две зоны: Центр (в пределах Садового кольца) и вне Центра (до границы города - Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), включая некоторые поселки за ней, административно вошедшие в границы города). В отдельных случаях Центр, особенно при анализе рынка нежилой недвижимости, целесообразно разделять на два кольца: "малый центр" - до Бульварного кольца (наиболее престижный административный ("правительственный") район с наиболее известными торговыми, культурными, гостиничными комплексами) и "большой центр" - от Бульварного до Садового кольца (вторая по престижности зона Москвы, включающая основные территории исторической застройки города). Территорию вне Центра также целесообразно разделять на два кольца: третье кольцо (от Садового кольца до Малой окружной железной дороги, или до строящегося третьего автомобильного кольца - основной деловой район города) и четвертое кольцо (от Окружной дороги до МКАД - "спальные районы"). (с)

В радиальном направлении территория города также не однородна. Это связано с такими факторами, как:

  • степень близости участка к основным радиальным автомагистралям, железнодорожным магистралям;
  • значимость магистрали с учетом ее направления (на аэропорты, к границам со смежными государствами, к другим крупным городам);
  • удаленность участка от промзон, других загрязняющих среду и опасных объектов;
  • общая экологическая ситуация в районе (с учетом розы ветров);
  • общее состояние инженерных коммуникаций в районе, геодезическая обстановка.

В меньшей степени неоднородность территории влияет на рынок торговых объектов и складов (он привязан к жилым и промышленным зонам), в большей - на рынок офисов.

Наиболее престижными по мнению Российской Гильдии Риэлторов (РГР) являются:

  • Западное направление (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское шоссе - "правительственная" трасса, Белорусская ж/д, направление на Минск, Варшаву, Берлин)
  • Юго-западное направление (ул. Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, а также улица Большая Якиманка, Ленинский проспект, далее Киевское шоссе, трасса к аэропорту Внуково, а также проспект 60-летия Октября, Профсоюзная ул., далее Калужское шоссе, Киевская ж/д - направление на Киев, Прагу).

Далее следуют

  • Северное направление (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе, С.-Петербургская ж/д - направление в аэропорт Шереметьево, Санкт-Петербург, Великий Новгород, Таллин, а также ул. Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, - Дмитровское шоссе, Савеловская ж/д - направление к Верхней Волге)
  • Северо-западное направление (Рублевское и Рижское шоссе - вторая "правительственная" трасса, Рижская ж/д, направление на Ригу, Вильнюс).

Менее ценятся

  • Южное направление (ул. Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе, Курская ж/д - направление на Харьков, Крым, Кавказ, аэропорт Домодедово)
  • Северо-восточное направление (ул. Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе, Ярославская ж/д - города Верхней Волги, аэропорт Быково).

Наконец, наименее престижными и удобными считаются

  • Восточное направление (Ульяновская ул., шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, а также Мясницкая ул., проспект Сахарова, ул. Краснопрудная, Русаковская, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шоссе, Казанская ж/д - направление на Нижний Новгород, Казань, Урал, Сибирь)
  • Юго-восточное направление (Рязанский проспект и Марксистская ул., Волгоградский проспект, Павелецкая ж/д - направление на Рязань, Ульяновск, Среднее и Нижнее Поволжье). (с)

Часто направления обозначают не по автомагистралям, а по линиям метрополитена, поскольку его структура также имеет радиально-кольцевой характер: Кольцевая линия практически совпадает с Садовым кольцом, а радиальные - с основными автомагистралями.

Интересно отметить, что основной элемент административного деления Москвы - девять административных округов - по своим названиям и расположению повторяют приведенную выше структуру: Центральный административный округ (ЦАО), Северный (САО), Северо-западный (СЗАО) и т.д. Однако границы ЦАО в некоторых направлениях выходят далеко за пределы Садового кольца, а территория "радиальных" округов соответственно уменьшена.

По мнению главного аналитика РГР, Стерника Г.М., в таком мегаполисе, как Москва, с ее радиально-кольцевой структурой метро, проспектов и застройки, наиболее распространенным является выделение Центра (в пределах Садового кольца) и 8 секторов (Север, Северо-Запад, Запад и т.д.), близко совпадающее с делением на административные округа. Многие крупные агентства недвижимости по разному делят территорию города для удобства своей работы и создания каких-либо аналитических работ. Например, агентство "Мобиле" выделяет 43 района Москвы, полученных в результате объединения территорий вокруг станций метро с учетом преимущественной застройки, уровня цен, престижности районов. Отдельно необходимо отметить территориально-экономическое зонирование Москвы, разработанное специалистами НИиПИ Генплана Москвы совместно с Москомземом и принятое Правительством города в интересах исчисления нормативной цены земли, арендной платы за землю и налогообложения. Оно включает 69 оценочных зон и 15 подзон повышенной ценности. К сожалению, существующий разрыв в юридическом регулировании прав собственности на жилье и на землю приводит к тому, что при зонировании сделок с жильем не учитывается в явном виде ценность земли, а при зонировании земель не вполне учитываются цены на здания и сооружения. Кроме того, высокая подробность зонирования соответствует решаемой задаче кадастрового учета земель, но избыточна для целей анализа рынка жилья. (с)

Официальными территориальными единицами Москвы, согласно Уставу города, являются районы, административные округа и другие части территории, имеющие наименования и границы, закрепленные правовыми актами. По мнению главного специалиста РГР по анализу рынка недвижимости Стерника Г.М. и его коллег для анализа рынка жилья целесообразно использовать районную сетку города. С одной стороны такой анализ является очень детальным, и, с другой, может иметь важное прикладное значение, поскольку район - ограниченное территориальное образование, субъект местного самоуправления в Москве со своими органами представительной (Районное собрание) и исполнительной (Районная Управа) власти, а также с собственным фондом финансовых ресурсов. Также на уровне муниципальных районов ведется учет важнейших статистических показателей (территория, численность населения и плотность населения, объем жилого фонда и некоторых других). (с)

Если говорить о жилом фонде в общем, то максимальную обеспеченность населения жильем демонстрируют районы Центра. Так, в районе "Арбат" на человека приходится 30,1 кв. м общей площади жилья, "Тверской" - 29,7, "Якиманка" - 28,5 кв. м. Выше средних по городу показатели обеспеченность жильем также в других престижных районах старой застройки, прежде всего на юго-западе и западе города. Кроме того, высокая обеспеченность наблюдается в некоторых современных районах новой застройки на окраине города: "Молжаниновский" (Северный АО) - 26,5 кв. м на человека, "Митино" (Северо-Западный АО) - 25,8, "Южное Бутово" (Юго-Западный АО) - 25,7 кв. м на человека, Минимум обеспеченности жильем пришелся на район "Западное Дегунино" (Северный АО) - 13,1 кв. м на человека. Низкая обеспеченность жильем также в таких районах, как "Метрогородок" (15,1 кв. м на человека) и "Новокосино" (15,3) в Восточном АО, "Братеево" (16,1) в Южном АО, "Северное Медведково" (16,5) и "Свиблово" (17,5 кв. м на человека) в Северо-Восточном АО, "Капотня" (17,1) в Юго-Восточном АО, то есть в достаточно отдаленных и непрестижных районах массовой застройки предшествующих периодов.

В основе анализа данных о 18,8 тысячах предложений на продажу жилья из базы данных РГР и профессиональных листингов информационных агенств были получены некоторые закономерности цен по территории города в январе-феврале 2001г. При анализе выделено пять диапазонов средних по району удельных цен предложения жилья: с максимальным (более 950 долларов за 1 квадратный метр общей площади), выше среднегородского (от 800 до 950 долларов), среднегородским (от 650 до 800 долларов), ниже среднегородского (от 550 до 650) и минимальным (менее 550 долларов) уровнем.

Рассмотрим сложившуюся схему по административным округам.

Центральный административный округ является в совокупности самым дорогим округом столицы. В этом округе нет районов, где жилье стоило бы в среднем ниже 650 долларов, то есть было бы ниже среднегородского уровня. Большая часть районов входит в группу районов с максимальным и выше среднегородского уровнями цен на жилье. Районы ЦАО являются престижными и внутри самого округа можно выделить наиболее престижные территории: Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка, Замоскворечье. Далее следуют Пресненский, Красносельский и Мещанский. И замыкают цепочку такие районы как Басманный и Таганский. Эти районы являются традиционно наименее престижными и располагаются на востоке. Средневзвешенные значения цен предложения квартир в данных районах 781 и 786 долларов, соответственно.

Северный административный округ далеко не однороден по ценовой ситуации. Наиболее дорогие районы Севера - Сокол, Аэропорт, Беговой, а также Хорошевский - районы, примыкающие к Ленинградскому проспекту. Районы имеют цены на жилье выше среднегородского уровня. Большая часть районов в округе находится в зоне со среднегородскими ценами на жильё: Войковский, Коптево, Головинский, Новобережный, Ховрино, Савеловский и Хорошевский. Последние районы не попали в более дорогую зону из-за большого количества устаревшего жилого фонда на их территории. Остальные районы, в основном находящиеся в периферийной части округа (кроме Тимирязевского) находятся в зоне с ценами на жилье ниже среднегородского уровня. Это такие районы как Бескудниковский, Восточное Дегунино, Западное Дегунино, Дмитровский. Тимирязевский также входит в эту зону, несмотря на непериферийное положение.

В Северо-Восточном округе большая часть районов лежит в зоне низких цен на жильё (ниже среднегородского уровня). Прилегающие к МКАДу: Бибирево, Лианозовский, Лосиноостровский, Северное Медведково и вытянутый вдоль Ярославского шоссе район Ярославский. Также в эту зону попадают Алтуфьевский, Бабушкинский, Южное Медведково. В районах Марфино и Бутырский жильё также продается по ценам ниже среднегородского уровня.

Остальные районы принадлежат к группе районов со среднегородскими ценами на жилье: Марьина роща, Алексеевский, Останкинский, Ростокино, Отрадное и Свиблово.

В Восточном административном округе ситуация с ценами на жилье вполне очевидна. Районы, примыкающие к центру, входят в зону с ценами на жилье на среднегородском уровне. Это такие районы как Преображенское, Соколиная гора и Сокольники. Также среднегородского уровня цены на жилье можно наблюдать в таких районах как Измайлово и Восточное Измайлово, районах, примыкающих к Сиреневому бульвару. В районах, находящихся на линии Щелковского шоссе: Гольяново и Северное Измайлово - цены на жилье ниже среднегородского уровня. Остальные районы округа относятся к категории районов с уровнем цен на жилье ниже среднегородского: находящиеся за МКАД: Косино-Ухтомский и Ново-Косино; примыкающие к МКАД: Вешняки и Ивановское; Новогиреево, Перово.

Если говорить о Юго-Восточном административном округе, то в целом это наиболее дешевый и непрестижный округ Москвы. В данном округе жилье в основном продается по ценам ниже среднегородского уровня. А также в этом округе есть районы, где можно купить жилье по минимальным в городе ценам - Печатники и Капотня. В округе нет районов, где жильё можно купить по среднегородским ценам. Только по ценам ниже среднегородского уровня: Лефортово, Южно-Портовый, Кузьминки, Рязанский, Царицино, Выхино, Жулебино, Люблино, Марьино - то есть большая часть районов.

Южный административный округ неоднороден по ценам на жильё. Прилегающие к ЦАО районы: Даниловский и Донской - входят в зону с ценами на жилье на среднегородском уровне. Также в эту группу входят еще два района данного округа, Чертаново Северное и Чертаново Центральное, находящиеся на линии Варшавского шоссе. В районах Нагорный, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Москворечье-Сабурово, Царицино, Орехово-Борисово, Орехово-Борисово Южное и Орехово-Борисово Северное, Зябликово и Чертаново Южное - жилье можно приобрести по ценам ниже среднегородского уровня. Это большая часть районов округа, то есть округ также можно отнести к разряду дешевых. Жилье в Братеево, Бирюлево Западном и Бирюлево Восточном жилье можно приобрести по минимальным в городе ценам наряду с другими аналогичными районами Москвы (Печатники, Капотня, Южное Бутово).

Юго-Запад Москвы отличается значительной неоднородностью в плане стоимости жилья. Районы Гагаринский и Ломоносовский, находящиеся на линии Ленинского проспекта имеют максимальный уровень цен на жильё. В среднем цены на квартиры в этих районах сопоставимы с ценами в ЦАО. В районах Обручевский (на линии Ленинского проспекта) и Черемушки - цены на жилье выше среднегородского уровня. Среднегородской уровень также наблюдается в таких районах как Академический, Коньково, Теплый стан. Это современные районы с новыми домами. В Котловке, Зюзино, Ясенево и Северном Бутово цены на жилье на уровне ниже среднегородского. А в Южном Бутово, как уже упоминалось можно купить жилую недвижимость по минимальным в городе ценам.

Западный округ также отличается неоднородностью, но в нем нет районов с ценами на жильё на минимальном городском уровне.

В данном округе есть район с максимальным уровнем цен на жильё - Дорогомилово. Районы Мосфильмовский, Раменки, Проспект Вернадского и Крылатское принадлежат к зоне, где жильё продается по ценам выше среднегородского уровня. Большая часть районов принадлежит к зоне со среднегородскими ценами на жильё: Филевский парк, Фили-Давыдково, Кунцево, Можайский, Матвеевское, Тропарево-Никулино. Лишь Очаково, Солнцево и Ново-Переделкино относятся к районам с ценами на жиль1 ниже среднегородского уровня. Солнцево и Ново-Переделкино находятся за пределами МКАД.

Ситуация с ценами на жилье в Северо-Западном округе практически равномерная. Есть три района со среднегородским уровнем цен на жилье: Щукино, Хорошево-Мневники и Строгино. Остальные районы входят в группу районов с ценами на жильё ниже среднегородского уровня: Южное и Северное Тушино, Покровское-Стрешнево, Митино.

Картина распределения районов наиболее престижной застройки возникает при рассмотрении многокомнатных квартир (4 и более комнат). В ценовую зону с максимальным уровнем цен в этом случае попало больше всего районов - 17. В нее вошли почти все районы Центрального АО, за исключением Красносельского и Басманного. Кроме того, здесь, как и в случае трехкомнатных квартир, районы Гагаринский, Ломоносовский и Черемушки Юго-Западного АО (луч Ленинского проспекта и начало Профсоюзной улицы) и Дорогомиловский район Западного АО (начальная часть Кутузовского проспекта). В этой же группе еще два района Западного АО - Кунцево и Можайский (причем в последнем высшая ценовая зона подходит к границам города). Помимо этого, к районам высшей ценовой зоны присоединились наиболее престижные районы Северного АО - Беговой, Сокол и Аэропорт (луч Ленинградского проспекта). Тем самым, в ценовой зоне с максимальным уровнем цен представлены районы всего четырех административных округов - Центрального, Западного, Юго-Западного и Северного. Тем самым, налицо уже отмечавшаяся нами юго-западная и западная ориентация ценовой зоны с наиболее высоким уровнем цен. В тоже время она совершенно не выражена в северо-западном, северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

265


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 30/10с 31/10
USD ЦБ78,8699 79,33231
EURO ЦБ92,6011 92,62840
Индекс стоимости жилья
2490 $/кв.м.   Данные IRN.ru
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 35294-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 34144-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 32427-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 32582-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 30539-ИФ/09
Индексы СМР III кв.2020, письмо N 29340-ИФ/092
Индексы СМР II кв.2020 (V)
Индексы СМР II кв.2020 (IV)
Индексы СМР II кв.2020 (III)
Индексы СМР II кв.2020 (II)
Индексы СМР II кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ПроБизнесОценка требуется Оценка недвижимости
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
Рейтинг@Mail.ru