Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Помулев Александр Александрович,
кандидат экономических наук,
доцент кафедры антикризисного управления,
финансов и кредита ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет»,
г . Чита, aleksandre2007@rambler.ru

Помулева Наталья Сергеевна,
кандидат экономических наук,
доцент кафедры антикризисного управления,
финансов и кредита ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет»,
г . Чита, nskosar@rambler.ru

Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости

С развитием оценочной деятельности в Российской Федерации возрастают требования, предъявляемые к отчетам об оценке имущества. Одной из основных сфер, которые способствуют ужесточению требований, является банковский сектор. В соглашении «Базель 3» прописаны специфичные требования к оценке рисков, в частности, основным инструментом снижения риска является залог. Несмотря на то, что недвижимость с точки зрения бухгалтерского учета относится к труднореализуемым активам, является предпочтительным объектом залога для банка по таким факторам, как низкая вероятность утраты и адекватный уровень контроля (при условии хорошего месторасположения и технического состояния объекта, соответственно ликвидность может быть и высокой).

Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую транспарентность, что обусловливает трудности в применении сравнительного подхода - метода продаж, в сборе необходимого количества информации для проведения анализа рынка и в установлении прогнозируемого срока экспозиции объекта. Поэтому объективно существует проблема с обоснованием ликвидности.

Ликвидность предмета залога - одна из важнейших характеристик с точки зрения риск-менеджмента, которая напрямую связана с залоговым обеспечением. В отчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило, поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.

В современной литературе редко встречаются публикации, посвященные вопросам ликвидности недвижимости. Среди отечественных ученых можно выделить Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е. [1] Стоит отметить также международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств» [2] и методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» [3], принятые комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. Однако в указанных документах приведены лишь общие понятия и требования к анализу ликвидности.

Количественной характеристикой ликвидности согласно Методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога» [3] может являться время рыночной экспозиции объекта.

Попытка структурировать подходы и разработать методику определения ликвидности объектов недвижимости была предпринята Е. Е. Яскевичем, который рассчитывает модели обоснования ликвидности объектов недвижимости по секторам. Недостаток моделей Е.Е. Яскевича заключается в их монофакторности, где в качестве основного фактора, влияющего на ликвидность, рассматривается площадь объектов (табл. 1).

Таблица 1
Уравнение ликвидности объектов недвижимости Е. Е. Яскевича

Наименование Диапазон времени ликвидности, ВЛ, мес . Среднее по диапазону, ВЛср, мес. ( Средняя площадь, кв . м .) Регрессионное уравнение ( ВЛ- время ликвидности; П - площадь помещений ) Коэффициент корреляции, R
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ    
Иркутск 3,0-9,9 5,8 (1061,6) ВЛ = 0,0023*П + 3,4307 0,723
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ    
Иркутск 0,7-1,7 1,2 (844,9) ВЛ = 0,3784*П0,2032 0,853

Выявление факторов и определенных закономерностей, влияющих на ликвидность конкретного объекта, является одним из важнейших этапов определения ликвидности. Нами выделены основные факторы, которые чаще всего учитываются при оценке ликвидности объектов недвижимости (табл. 2).

Таблица 2
Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимости

Наименование Характеристика
Рыночная ситуация в заданном сегменте рынка Соотношение спроса и предложения
Активность рынка
Емкость рынка
Динамика развития рынка
Эластичность спроса на данный вид имущества
Местоположение Считается одним из основных факторов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости.
Состояние имущества Данный фактор в большей степени влияет на оборудование, т.к. старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидное, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Это справедливо, по мнению авторов, и для недвижимости, когда величина затрат на восстановление объекта не сопоставимо выше, чем уровень генерируемого годового дохода.
Масштабность Характеризуется снижением ликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.

Множество факторов, которые характеризуются как количественными, так и качественными оценками, обусловливают необходимость разработки иной модели, которая будет учитывать весь их спектр. Авторы статьи предлагают использовать следующий алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости (рис. 1). Данный алгоритм построен на основе исследований рынка недвижимости для инвесторов, проводимых Е.Ю. Кензиной [4].

Рис. 1 Алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости

Посредством анализа особенностей рынка необходимо сделать общий вывод об уровне активности рынка региона. Общим итогом анализа рынка должно быть четкое понимание рынка. Вероятно, в условиях малоактивного рынка количественно учесть его конъюнктуру в заданном сегменте недвижимости не всегда возможно. Однако объект, который удачно расположен локально и обладает привлекательными коммерческими характеристиками, всегда будет востребован на рынке.

Некоторые авторы, например Т. Г. Касьяненко [5], предлагают определять ликвидность объекта с использованием экспертного метода на базе коэффициента эластичности. В методике выделено два фактора, которые влияют на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Факторы оцениваются с помощью специальной шкалы: значительно, средне, незначительно. Качественная оценка факторов поставлена в соответствие каждому из подтипов спроса в диапазон значений коэффициента эластичности. Данные представлены в виде матрицы, которая позволяет на основании качественной оценки факторов определять подтип спроса для конкретного объекта (табл. 3).

Таблица 3
Определение подтипов спроса

Число потенциальных покупателей объекта Специализация объекта Подтип спроса Тип спроса Значение коэффициента эластичности
Значительное Незначительная Абсолютно эластичный Абсолютно эластичный 1
Значительное Средняя Сильно-эластичный Эластичный 1
Значительное Значительная Средне-эластичный 1
Среднее Незначительная Слабо­эластичный 0,85
Среднее Средняя С единичной эластичностью С единичной эластичностью 0,76
Среднее Значительная Слабонеэластичный Неэластичный 0,68
Незначительное Незначительная Средне-неэластичный 0,68
Незначительное Средняя Сильно­ неэластичный 0,68
Незначительное Значительная Абсолютно неэластичный Абсолютно неэластичный 0

Применение рассмотренной методики и общий вывод о значении коэффициента эластичности целесообразно осуществлять для понимания общей ситуации на рынке. На наш взгляд, окончательное суждение о вероятном сроке экспозиции объекта необходимо осуществлять с использованием статистически обоснованных методик на основе рыночных данных для нивелирования субъективных оценок.

Построение статистической модели обоснования ликвидности осуществлялось на основании объективных критериев, которые связаны непосредственно с объектом, в несколько этапов. Для оценки значимости выбранных факторов был проведен корреляционно-регрессионный анализ выборки, состоящей из 50 объектов.

Для построения функции собраны данные публичных предложений к продаже недвижимости офисного сегмента. С начала года осуществлялось наблюдение срока, когда объект предложения будет снят с продажи (табл. 4).

По результатам анализа выяснилось, что группа факторов, связанных с объектом оценки, даже в малоактивном рынке, имеет определяющее значение. Рассмотрим подробнее внутренние факторы на примере офисной недвижимости Забайкальского края. К этой группе факторов мы отнесли: расположение в пределах города; площадь объекта оценки и физическое состояние.

Физическое состояние объекта (качество внешнего и внутреннего оформления, потребность в капитальном ремонте). Данный фактороценивался по 3-балльной

шкале: 1 - требуется значительный ремонт; 2 - требуется незначительный косметический ремонт; 3 - не требуется ремонт.

Среди трех значимых факторов физическое состояние оказывает наибольшее влияние на вероятный срок экспозиции объекта.

Таблица 4
Выборка офисных помещений

Наименование и характеристик а объекта Первое объявление Послед нее объявление Про межу ток врем ни, мес. Площадь объекта, кв.м. Расположение в предел ах города Физическое состояние объекта Источник информации
1 Красноярская, 6 24.06.2012 31.08.2012 2 25 1 2 Ваша Реклама (ВР) №34(1068) от 24.06.2012, стр. 70, ВР№35(1069) от 31.08.2012, стр. 71
2 Нагорная 4 07.12.2012 22.02.2013 3 134 2 3 ВР№49(1083) от 07.12.2012, стр. 78
3 Баранского 100 14.12.2012 18.01.2013 2 82 2 3 ВР№50(1084) от 14.12.2012, стр.78
4 1 МКР. 9А, 17.08.2012 18.01.2013 5 616 1 2 ВР№33(1067) от 17.08.2012, стр. 71
5 Шилова 19 21.12.2012 18.01.2013 2 57 3 2 ВР№51(1085) от 21.12.2012, стр. 79
6 Бекетова, (здание между двумя общежитиями, точный адрес не помнят) 24.08.2012 04.01.2013 5 850 1 2 ВР№34(1068) от 24.08.2012, стр. 70
7 ул. Красной Звезды, 51 а (в р-не гаражного кооператива БААМ) 17.08.2012 28.12.2012 4 144 1 2 ВР№33(1067) от 17.08.2012, стр. 71
8 Нагорная 43 05.10.2012 21.12.2012 2 116 3 3 ВР№40(1074) от 05.10.2012, стр. 78
9 Ленина 128 02.11.2012 14.12.2012 1 65 3 3 ВР№44(1078) от 02.11.2012, стр. 78
10 Геодезическая,47а 24.05.2013 14.06.2013 1 260 2 3 №21(1107) от 24.05.2013,стр. 86 ВР
11 Суглинная, 26 24.05.2013 14.06.2013 1 200 2 3 №21(1107) от 24.05.2013,стр. 86 ВР
12 Энергетиков,5 26.04.2013 14.06.2013 3 58 1 3 №17(1103) от 26.04.2013,стр. 86 ВР
13 Ингодинская, 30 26.04.2013 14.06.2013 3 16,4 3 3 №17(1103) от 26.04.2013,стр. 86 ВР
14 Гагарина, 15,пом.1 04.01.2013 14.06.2013 5 612, 7 1 2 ВР№01(1087) от 04.01.2013, стр. 64
Бутина 50 05.04.2013 14.06.2013 3 20,5 2 2 ВР №14(1100) от 5.04.2013,стр. 87

Расположение в пределах города (локальное расположение, приближенность к деловому центру). Данный фактор оказывает не столь заметное, хотя значительное влияние на ликвидность объектов, поскольку он отражает одну из основных особенностей недвижимости - ее стационарность и преимущественное влияние местоположения на стоимость. Особенно это актуально для коммерческой недвижимости. Оценивается влияние фактора экспертно по 3-балльной шкале (1 -неудобное; 2 - удобное; 3- очень удобное). Преимущество в оценке 3 отдается проходным торговым улицам. Удобным (2) расположением характеризуется преимущественно центральный район и некоторые другие районы, примыкающие к центру.

Площадь объекта оценки также оказывает влияние на прогнозируемый срок экспозиции, что подтверждается исследованием рынка. По результатам наблюдений была определена зависимость между площадью и сроком экспозиции объекта, что отражено на графике. Площадь объекта оценки является объективным критерием и не требует экспертного обоснования.

Обработка полученного массива данных осуществлена с использованием функции «Регрессия» в пакете анализа данных Microsoft Office. По результатам регрессионного анализа составлено уравнение зависимости срока экспозиции объекта от влияющих факторов:

Т0 = 5,06 + 0,0024X1 - 0,4286Х2 - 0,7883Х3, (1)

где Т 0 - вероятный срок экспозиции объекта;
Х1 - площадь объекта;
Х2 - расположение в пределах города;
Х3 - физическое состояние объекта.

Таким образом, подставляя параметры анализируемого объекта в предложенную нами формулу можно получить вероятный срок экспозиции оцениваемого объекта. Достоверность уравнения оценивается как надежная, поскольку коэффициент аппроксимации составляет 80%.

Для определения мотивированного суждения о ликвидности объекта через вероятный срок экспозиции можно воспользоваться таблицей 5. В зависимости от значения срока экспозиции объекта оценки ликвидность распределяется, как правило, по категориям, изложенным ниже.

Таблица 5
Оценка ликвидности объектов недвижимости (офисный сегмент)

Срок экспозиции, месяцев Интерпретация ликвидности объекта
7-18 низкая ликвидность
3-6 средняя ликвидность
1 -2 высокая ликвидность

Практическая реализация предложенной в статье методики позволит решить проблемы с обоснованием ликвидности коммерческой недвижимости (на примере сегмента офисных помещений).

Дальнейшие изыскания в данном направлении предполагают анализ факторов ликвидности для торговых и производственно-складских объектов.

Ссылки на источники

  1. Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ. - URL: http://cpcpa.ru/Publications/019/. - [Дата обращения 20.03.2014].
  2. Международный стандарт оценки 4. Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств МКСОИ. - [Дата обращения 19.03.2014].
  3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», Комитет по оценочнойдеятельности АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ. - [Дата обращения 03.03.2014].
  4. Кензина Е.Ю. Методика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для стоимостноориентированных инвесторов. - URL: izvestia.isea.rupdf.aspid=4694. - [Дата обращения 02.02/2014].
  5. Касьяненко Т. Г. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник//Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. - Ростов н/Д: Феникс. - 2009. - 587 с.

Аннотация. В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости . Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность . Предложен алгоритм анализа .

Ключевые слова: недвижимость, ликвидности, залог, оценочная деятельность, эластичность спроса.

Alexander Pomulev,
Philosophy doctor in economic sciences, associate Professor ofthe chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita
aleksandre2007@rambler.ru

Natalya Pomuleva,
Philosophy doctor in economic sciences, associate Professor ofthe chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita
nskosar@rambler.ru

The method of substantiation liquidity of commercial real estate objects
The article considers the probiem of substantiation liquidity of commercial real estáte. An analysis ofthe factors affecting the liquidity. An algorithm for analysis.

Keywords: real estate, liquidity, collateral, valuation activity, elasticity of demand.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

603


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 19/08с 20/08
USD ЦБ66,8757 66,8757
EURO ЦБ76,1848 76,1848
Индекс стоимости жилья
2618 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2018 [2]
Письмо об индексах II кв. 2018
Индексы СМР на I кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО Бизнес юрист требуется Оценщик не
Поиск по сайту
СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru