Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Л.Д. Ревуцкий
к.т.н., с.н.с., (доцент по специальности)
Член-корреспондент РАЕН
Внештатный эксперт
информационного агентства «ИВИС»
г. Москва

Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости

Ознакомившись со статьёй С.А. Смоляка, В.И. Аркина и А.Д. Сластникова «Нетрадиционная версия метода ДДП для оценки недвижимости в условиях неопределённости» в журнале перечня ВАК «Экономическая наука современной России», № 3 (78), 2017, с. 87 – 105 по секции экономики отделения общественных наук РАН, не мог себе позволить хотя бы кратко не откликнуться на суть содержания и качество этой публикации.

Остановлюсь только на главных, на мой взгляд, фейках материала.

С самого начала текста статьи становится видно, что авторы не имеют чёткого представления о том, что такое «стоимость» и «цена» недвижимости и других доходоприносящих активов, и чем эти понятия (и показатели) принципиально отличаются друг от друга. Предлагаю хотя бы по диагонали посмотреть в интернете мои скромные труды [ 1, 2, 3 ] на эту тему.

Прямое следствие этого факта – использование в статье наиболее вредоносных с экономической точки зрения фейковых постулатов: неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует (рыночными бывают цены, курсы акций и других ценных бумаг на фондовых биржах, показатели «бумажной» капитализации акционированных объектов оценки), и метода ДДП для «определения стоимости» недвижимости, тогда как этот метод разработан и предназначен, в первую очередь, для оценки общей экономической ценности доходоприносящих активов доходным методологическим подходом к решению задач определения показателей такой ценности, но отнюдь не стоимости объектов оценки.

Налицо грубая, недопустимая подмена показателя стоимости оцениваемого объекта показателем его общей экономической ценности, не имеющим отношения к подменённому показателю.

Ещё раз отмечу, что показатели стоимости и общей, а также обменной экономической ценности объектов недвижимости не являются рыночными, потому что величина этих показателей определяется соответствующим расчётом, и она не торгуется на рынках [ 2 ]. Не могут быть рыночными ожидаемые в будущем значения дисконтируемых или нормируемых денежных потоков объектов оценки.

Явным бредом является утверждение авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных чистых доходов (ЧД) от его использования в течение определённого (прогнозного) периода и РС того же объекта в конце этого периода» (вторая колонка стр. 91 текста материала). При этом, что нелепо дважды, в качестве прогнозного периода принимается весь срок службы объекта капитального строительства - ОКС (здания).

Трудно отделаться от мысли, что те, кто такое пишет, находятся под глубоким гипнозом невидимого господина Воланда. Какое отношение к искомой стоимости оцениваемого объекта имеют «рыночность» ЧД от его использования и сумма дисконтированных потоков этих ЧД за установленный срок службы рассматриваемого ОКС?

Откровенно вздорной является занятая авторами статьи позиция, согласно которой «чистый денежный доход от наиболее эффективного использования имущества одновременно является и оценкой его стоимости» (вторая колонка стр. 89).

Как можно, находясь в здравом уме, задачи определения стоимости объектов оценки и экономического эффекта соответствующих инвестиционных проектов считать тождественными?

По весьма сомнительному по степени научности соображению соавторов публикации принцип наиболее эффективного использования доходоприносящего имущества соблюдается при оптимизации срока его использования, а не по обеспечению условий получения оптимальной доходопроизводительности.

Порочность принятой концепции оценки стоимости доходоприносящей недвижимости приводит к неправомерному, с научной точки зрения, использованию методов сравнительного (рыночного) подхода к определению «стоимости» объекта оценки, когда она недопустимо приравнивается к среднерыночной договорной цене объектов – «аналогов» оцениваемой недвижимости. Кроме того, к решению задач по оценке стоимости доходоприносящих активов «за уши» притягивается метод реальных опционов, при использовании которого размеры и качество оцениваемого имущества не имеют значения.

Кстати, большое подозрение вызывает маловероятное, ничем не оправданное фактическое совпадение показателей среднерыночной цены и расчётной стоимости рассмотренных объектов в таблице 2 примера 2. (стр. 101).

Рассмотренная статья является ярким примером того, что получается, когда за то или иное дело берутся люди, не владеющие либо поверхностно владеющие выбранной темой, но в современных реалиях существования институтов РАН вынужденных готовить и печатать даже сомнительные статьи для достижения формально требуемого количества (не менее двух) научных (и псевдонаучных) публикаций в год.

Библиографические ссылки

  1. Ревуцкий Л.Д. К вопросу о понятии «стоимость»
  2. Ревуцкий Л.Д. Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость»
  3. Ревуцкий Л.Д. Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в федеральных и международных стандартах оценки

05 мая 2018 г.
Леопольд Давидович
независимый оценковед по вопросам методологии определения стоимости предприятий
E-mail: rev_ld@mail.ru

Электронный адрес полного списка публикаций и ряда других сведений об авторе
Электронный адрес полного списка публикаций в блоге автора

P.S. Очень бы хотелось, чтобы профессор Сергей Абрамович Смоляк, лично или в соавторстве, перестал давать мне повод тратить время на критический разбор теоретически и практически несостоятельных, слабоватых публикаций по вопросам оценки, в которых он, к сожалению, не очень силён и идёт на поводу фейковых западных методов оценки. Имитация с помощью ряда несложных математических выкладок наукообразия того, о чём идёт речь в рассмотренной статье, какого-то нового полезного знания не порождает, а наоборот, усиливает лженаучную составляющую современной теории оценки.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

526


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/09с 19/09
USD ЦБ68,1958 67,75191
EURO ЦБ79,3595 79,17490
Индекс стоимости жилья
2493 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2018 [2]
Письмо об индексах II кв. 2018
Индексы СМР на I кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "Экспертный центр "Норматив" требуется Оценщик коммерческой недвижимости, оборудования
Поиск по сайту
СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru