Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Евгений Семенович Озеров
почетный член Российского общества оценщиков, профессор,
доктор технических наук (г. Санкт-Петербург)

Об аксиоме теории оценки

Время от времени в печати высказываются сомнения в правомерности применения «аксиомы теории оценки», обоснованной в [1] и [2] ссылкой на классический феномен равновесной цены, который теоретически строго проявляется на совершенных рынках, но с сомнением соотносится с рынком недвижимости. Обратив внимание на молчаливое использование положений аксиомы в современной теории оценки (например, при определении норм отдачи на капитал и коэффициентов капитализации методами экстракции, при реализации техник остатка в рамках метода прямой капитализации доходов), представим дополнительные аргументы в поддержку обоснованности указанной аксиомы.

В соответствии с определением понятия рыночной стоимости (например, в МСО), последняя трактуется как «…расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». При этом считается, что «цена указанной сделки –по разумным соображениям– наибольшая из достижимых цен для продавца и наименьшая из достижимых цен для покупателя».

Из этих фрагментов определения следует, что при установлении рыночной стоимости оценщик долженмоделировать поведение типичного покупателя и типичного продавца при совершении ими гипотетической сделки, получая в итоге расчетную денежную сумму, которую участники сделки могут признать приемлемой для обмена на объект оценки. Логично предположить, что позицию продавца коммерческого объекта представляет затратный подход к оценке: бизнес девелопера (как типичного продавца новых объектов недвижимости) имеет своей целью получение доходов, непременно обеспечивающих возврат всех издержек (затрат) на создание объекта, а также получение прибыли на вложенный капитал. Позицию типичного покупателя коммерческого объекта представляет доходный подход к оценке: инвестор приобретает объект для получения доходов от сдачи его в аренду или от организации на объекте оценки собственного бизнеса. При этом оценщик должен иметь в виду, что типичные покупатели и продавцы, располагая всей необходимой информацией о рыночных сделках с аналогичными объектами (это условие также содержится в определении понятия рыночной стоимости), непременно будут добиваться близости цены моделируемой сделки к скорректированным ценам сделок с объектами–аналогами. Имея это в виду, оценщик должен «помочь» участникам сделки установить характерную для рынка квазиравновесную цену на данный вид недвижимости на дату оценки - с использованием сравнительного подхода к оценке.

Заметим здесь, что феномен квазиравновесной цены рыночных сделок для объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, проявляется в условиях динамического («самоподстраивающегося») равновесия между непрерывно меняющимися объемами спроса и предложения, при непрерывно меняющихся ценах на объекты. При этом следует иметь в виду, что представление о существовании ценового регулирования и динамического «квазиравновесия» с квазиравновесной ценой на рынке недвижимости является обязательным условием для обоснования применимости сравнительного подхода к оценке недвижимости (иначе – какое отношение имеют сделки других лиц с другими объектами к моделируемой сделке с объектом оценки?).

Из сказанного выше следует, что в качестве рыночной стоимости оценщик должен указать конкретную денежную сумму, которая, по его мнению, и может быть уплачена в моделируемой сделке между типичным покупателем и типичным продавцом, каждый из которых хорошо информирован об особенностях ценообразования на рынке недвижимости на дату оценки. В таком случае значения стоимости, полученные с использованием всех грамотно реализованных подходов (затратного, доходного и сравнительного), должны быть теоретически одинаковыми, а практически – близкими между собою. При этом указанные значения стоимости могут отличаться друг от друга на величины, не выходящие за пределы доверительного интервала (интервала доверия), представляющего собою «пересекающееся» множество интервалов доверия для значений стоимости, рассчитанных разными методами всех подходов.

В то же время следует иметь в виду, что при отсутствии сделок с объектами–аналогами не имеет смысла говорить о рыночной стоимости данного вида объектов (нет сделок - нет рынка товаров, аналогичных объекту оценки, к оценке объекта не применим сравнительный подход, нет и рыночной стоимости данного вида объектов). В этом случае оказывается полезным предложение МКСО в последней редакции МСО о введении в обращение понятия справедливой стоимости (см. [3]). Эта стоимость должна определяться (путем моделирования сделки!) вместо рыночной стоимости (если на рынке нет сделок) методами затратного (с позиции продавца) и доходного (с позиции покупателя) подходов, с приближенным равенством результатов, полученных методами указанных подходов.

На основе изложенного выше подтверждается предложение об использовании понятия аксиомы теории оценки, устанавливающей правило приближенного равенства между собою результатов оценки объекта недвижимости разными (не зависящими друг от друга) методами и техниками всех трех подходов к оценке. Это правило должно «работать» на любых стадиях экономических циклов, включая периоды кризисных падений и подъемов рынка. Трудности реализации какого-либо из подходов на той или иной стадии развития рынка могут приводить к увеличению погрешности (интервала доверия) для величины стоимости, полученной в результате применения такого подхода к оценке объекта, и – как следствие - к снижению вклада этого результата в согласованную величину искомой стоимости (вес результата тем больше, чем меньше интервал доверия). От результата, полученного при использовании какого-либо подхода, можно отказаться только в случае, если этот результат существенно отличается от результатов применения других подходов и для него не удается добиться уточнения величины интервала доверия, позволяющего обеспечить его «пересечение» с такими интервалами для указанных выше более надежных результатов.

Литература.

1. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2003.
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
3. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. 2009.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2461