Добавить в избранное Сделать стартовой |
Рекомендуем оценочную компанию: | Оставить комментарий | Читать комментарии
О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальностьЗаблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок». Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой основе его числовые значения. Основными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е. В Справочнике оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»: «При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены нового объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно новым, продается на вторичном рынке». Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр. 41 Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)", под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича: «Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Цнового) и «нового, не бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют». Кроме этих двух концепций существования и применения описываемого коэффициента, существуют еще множество мнений от отнесения данного коэффициента к функциональному и экономическому устареванию до банальной скидке на торг. Все бы ничего, но по факту, пока одни подводят теоретическую базу, выкатывая из автосалона автомобиль и тут же его, продавая, а особо продвинутые умудряются его закатить обратно, при этом ставя банальный вопрос – земля круглая или нет, и при этом, делая неправильные выводы, другие (и их число по ощущениям неукоснительно растет) неправильно применяют теорию на практике, искажая тем самым итоговую рыночную стоимость. Ну и, конечно же, и третьи, которые в этой ситуации выселятся, либо зарабатывая на продаже значений этого пресловутого коэффициента, либо «управляя» получаемой стоимостью объекта оценки. Давайте попробуем разобраться. Считаю верным предположение о том, что с момента изготовления (приобретения) имущества до момента начала его эксплуатации, происходит некое изменение стоимости имущества. Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «нового» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ – это заблуждение, перешедшее в миф. В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании. Данный процесс проиллюстрирован на Рис. 1., где: Снов – стоимость «нового» имущества, не обладающего хронологическим возрастом, t = 0. При построении графика (см. рис.1) предполагалось, что рассматриваемое имущество находится на этапе эксплуатации, предварительно были пройдены циклы нахождения в состоянии «нового» при t = 0 и t1 ≠ 0. Для простоты восприятия график изменения стоимости был изображен линейно. Рис.1 Приведем формулу определений «коэффициента перехода на вторичный рынок» (источник: СРД-21, ноябрь 2017 г.) [1], где: Кпер – «коэффициент перехода на вторичный рынок». Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа: , где: Киз.физ. - коэффициент физического износа. А теперь немного математики. Сначала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через Снов, t1 – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0. тогда: Итак, судя по внешнему виду полученной зависимости, и что главное, по сути, «коэффициент перехода на вторичный рынок» это не что иное, как форма физического износа для имущества в «новом состоянии» до момента начала эксплуатации – это еще одна реальность, где: Кпер – «коэффициент перехода на вторичный рынок». Примеры определения t1 для разных сценариев «жизни» имущества: - для имущества при не существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи - в соответствии с ликвидностью имущества в качестве t1 принимаем максимальное значение «рыночного» срока реализации (определяется или по результатам анализа рынка, или при использовании справочных данных). При этом логика следующая: после приобретения имущества в случае следующего шага нового собственника при не существенном промежутке времени между моментами приобретения имущества и принятия решения о его продажи, в соответствии с определением рыночной стоимости потребуется рыночный срок экспозиции, это срок и идет в зачет хронологического возраста имущества. - для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи – все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом, и т.д. Тсс, ГКС – срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГКС, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни». Далее путем преобразования выше приведенных формул определяем итоговую формулу определения стоимости имущества в рамках затратного подхода с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». тогда где: Соо,бу – стоимость, имущества определенная в рамках затратного подхода, с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». Выводы: Не акцентируя внимание на само название - «коэффициент перехода на вторичный рынок», которое, по ряду причин, не отражает саму сущность данного коэффициента, тем не менее, признается существование явления, отражающего изменение стоимости (в большинстве случаев в меньшую сторону) объекта «нового» не бывшего в эксплуатации при отсутствии у последнего хронологического возраста по отношению к стоимости такого же объекта, не введенного в эксплуатацию, но с предполагаемым хронологическим возрастом. Таким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки: - для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию; - для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества. И последнее Поскольку мы наблюдаем изменение стоимости имущества на временном интервале от состояния «нового» до состояния «нового» не бывшего в эксплуатации имущества спустя время t1, то корректнее назвать коэффициент, отражающий это изменение стоимости – коэффициентом физического износа для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, или если кратко – коэффициент физического износа для нового имущества. Литература
Москва, 2017 [1] Источник: с.41, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)", под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 19359 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|