Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Интерактив / Кадастровая оценка


Оставить комментарий | Читать комментарии

О новой методике кадастровой оценки

Мироненко Н.Ф., Спиридонов И.Ф.

С 01 января 2017 года вступили в силу методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 (далее – указания Минэкономразвития, методика).

Они определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий.

В них законодатель постарался описать порядок определения кадастровой стоимости, которым должны будут руководствоваться государственные кадастровые оценщики.

Однако, как уже сейчас становится очевидно, некоторые важные моменты в указаниях вообще никак не прописаны, в то время как несущественные - излишне регламентированы.

Примером такой избыточности является рекомендация ориентироваться при выборе ценообразующих факторов корреляционно-регрессионным методом на коэффициент детерминации 0.3. А примером недоработанности является, наоборот, отсутствие этого коэффициента в анализе окончальных моделей, для которых он является несравнимо более значимым.

Опустим пока недоработанность методики, полагая, что её можно будет со временем восполнить, и обратимся только к предлагаемому методикой ошибочному, по нашему мнению, порядку отбора факторов с помощью коэффициента детерминации.

Для этих целей, на наш взгляд, более логичным было бы применять коэффициент не детерминации, а корреляции, поскольку последний учитывает влияние факторов на цены.

Чтобы не быть голословными, воспроизведем в расчетах типовую ситуацию подбора ценообразующих факторов на конкретном примере, используя математические методы оценки имущества, описанные в издании «Математические методы оценки стоимости имущества. С.В.Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина. - М.: Маросейка, Книжная Линия, 2014. - 352 с.»

В данном издании в том числе проанализирована возможность применения математических методов при массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.

На стр. 85 пособия приведены критерии оценки связи с помощью коэффициента корреляции.

На стр. 107 пособия представлено пошаговое построение модели множественной регрессии. Так как на результирующую переменную оказывают влияние большое количество факторных переменных, то возникает проблема, сколько и каких переменных стоит включать в модель. Порядок включения переменных определяется по значению коэффициента корреляции между результирующей переменной и каждым из факторов.

Упрощенно схему построения модели множественной регрессии, которую мы будем использовать, можно описать следующим образом:

  1. Анализ факторов и степени зависимости цены от этих факторов с помощью коэффициента корреляции.
  2. После отбора значимых факторов и построении на их основе модели проводится анализ этой модели. Для анализа используется коэффициент детерминации. Он показывает, на сколько процентов изменение цены объясняется всеми включенными в модель факторными переменными.

Проводить анализ коэффициента детерминации на первом этапе (при рассмотрении каждого конкретного фактора) и сравнивать его со значением 0.3, как предлагают методические указания Минэкономразвития, не имеет смысла. Вернее, имеет смысл только в том исключительно редком случае, если в модели будет только один фактор, тогда можно сразу переходить ко второму этапу и анализировать коэффициент детерминации в модели с одним этим фактором.

Но в обычном случае, руководствуясь требованиями указаний, кадастровый оценщик попадет в тупиковую ситуацию: хорошая по всем признакам модель окажется «непроходящей», потому что не все входящие в неё факторы будут иметь коэффициент детерминации более 0.3.
Ниже приложены два расчетных файла:

Представленные расчётные файлы могут быть использованы при расчетах с целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Файл «Расчетный файл» содержит корелляционно-регрессионный анализ и построение моделей, которые реально проводились при определении кадастровой стоимости оценщиками – авторами настоящей статьи. Алгоритм расчетов составлен в том числе по материалам приведенного издания.

Файл «Расчетный файл для кадастровой оценки» содержит лист «Отбор факторов», на котором представлены результаты анализа коэффициента детерминации всех факторов по всем видам зависимостей. Результат такого анализа обескураживает – лишь один фактор «Материал стен» соответствует требованиям указаний Минэкономразвития. Этот фактор, конечно, важен. Но модель, которая не будет учитывает влияние таких факторов, как «Расстояние до административного центра населенного пункта», «Численность жителей в населенном пункте», «Возраст дома» и «Этажность дома», будет искаженной.

Если же при отборе анализировать значения коэффициентов корреляции, а не детерминации, то при построении моделей регрессии можно было бы использовать все перечисленные факторы.

Таблица – Оценка тесноты связи для ценообразующих факторов стоимости

Наименование показателяЗначения факторов стоимости
Расстояние до административного центра населенного пункта Численность жителей в населенном пункте Материал стен Возраст дома Этажность дома
Коэффициент корреляции -0,52 0,36 0,66 -0,39 0,36
Характер связи сильная заметная сильная заметная заметная

Помимо тесноты связи, которую количественно выражает коэффициент корреляции, по нему определяется также и тип связи между фактором и стоимостью - прямая или обратная, которые соответствуют положительному или отрицательному значению коэффициента. Установленный по табличным значениям коэффициента тип связи соответствует здравому смыслу и процессу ценообразования недвижимости. Так, например, отрицательное значение коэффициента корреляции у первого фактора демонстрирует, что при увеличении расстояния до центра населенного пункта, цена падает и, наоборот, ближе к центру недвижимость стоит дороже.

Использование же предлагаемого методикой Минэкономразвития коэффициента детерминации перечисленных данных для отбора факторов не дает.

С учетом приведенных в файлах расчетов и проверки их на согласованность с новой методикой, хотелось бы обратить внимание всех готовящихся к её применению или участвующих в её совершенствовании, на 2 методических момента, следование которым может навредить качеству кадастровой оценки:

  1. использование для отбора факторов коэффициента детерминации, а не коэффициента корреляции;
  2. ограничение значения коэффициента детерминации при определении перечня факторов стоимости значением 0.3

Общим решением этих проблем стало бы, по нашему мнению, упущенное законодателем применение для отбора ценообразующих факторов коэффициента корреляции.

Источник http://www.cons-s.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

836


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 24/07с 25/07
USD ЦБ58,9325 59,65721
EURO ЦБ68,6623 69,47081
Индекс стоимости жилья
2853 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2017
Письмо об индексах II кв. 2017
Индексы СМР на I кв. 2017
Об индексах СМР на II кв. 2017
Об индексах СМР на I кв. 2017
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании удаленно требуется эксперт оценщик
Поиск по сайту
ЛИГА СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru