Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Анализ использования - наилучшего и наиболее эффективного

На заре оценочного движения лекции о наилучшем и наиболее эффективном использовании в исполнении лучших американских оценщиков (Мор. Винниус, Деккер, Шульц и др.) производили эффект нитки разноцветных бус, завезенных в туземное островное племя. С годами племя цивилизовалось и стало выслушивать приезжих миссионеров с вежливой скукой, и этому есть убедительное пояснение. Оценщикам потребовалась «украинская» конкретика, а ее знанием американские лекторы, естественно, не обладают.

Классический подход трактует наиболее эффективное использование как определение наибольшей остаточной стоимости земли (рассматриваемой как вакантной, свободной от улучшений).

Общая концепция предусматривает особые случаи применения анализа, в частности:

  • использование, не являющееся наилучшим;
  • использование для специальных целей.

Рассмотрим оба этих подхода, сначала с общих, а затем с конкретизированных позиций.

1. Пару лет назад в теленовостях показали с трудом понимаемый нами сюжет: некто в Америке купил 16-ти этажную гостиницу и решил преобразовать ее в современную 24-х этажную. В телесюжете было зафиксировано разрушение существующей гостиницы путем взрыва.

С точки зрения телеобозревателя (а это и мы с вами в те годы): «с жиру бесятся, деньги им некуда девать».

С точки зрения рассматриваемого подхода могут быть сделаны следующие предположения. Наличие гостиницы на этом месте соответствует эффективному использованию земельного участка. Гостиница обветшала, не соответствует требуемой «звездности», бизнес недостаточно выгоден (остаточная стоимость земли относительно невысока). Очевидно, из двух альтернативных вариантов (реконструкция и новое строительство) более экономичным оказалось строительство, что нашло отражение в повышении стоимости земли. Если бы гостиница была сохранена в существовавшем виде, это соответствовало бы использованию, не являющемуся наилучшим.

А теперь обратимся к нашим реалиям. Рассматриваемые улучшения, как правило, не соответствуют концепции наилучшего использования (низкий уровень комфортности помещений, несоответствие объемно-планировочных решений и пр.). Сюда следует добавить особые условия, обусловленные процессом приватизации.

Итак, с целью определения рыночной стоимости при выкупе, определяем рыночную стоимость двухэтажного комплекса социально-бытового назначения (молочная кухня, аптека, парикмахерская и пр.). Или аналогичного двухэтажного здания столовой. Сегодня они не функционируют. Стоимость зданий может быть определена исходя из наилучшего и наиболее эффективного их использования.

Алгоритм оценки следующий:

  • выбрать многоцелевое назначение (офис. магазин, аптека и пр.);
  • капитализировать доход, возникающий от будущей деятельности;
  • определить затраты на реконструкцию и вычесть их из капитализированной стоимости;
  • вычесть затраты на оборудование, которое будет участвовать в бизнесе.

В остатке мы получим текущую стоимость здания (вместе с гипотетической стоимостью земли). Но тут есть одна особенность, которая может перевести ситуацию из наилучшего использования в использование, не являющееся наилучшим.

Изначальная двухэтажность зданий определена соответствующими нормами проектирования потребностей микрорайона, принятой типологией. Сегодня, при дефиците нежилых помещений, более эффективным является трехэтажное здание.

Анализ приближает нас к ситуации с гостиницей — использование, не являющееся наилучшим.

2. Известны сложности применения мировых стандартов в украинских (приватизационных) условиях. Как правило, это связано с необходимостью продолжения текущего использования недвижимости, хотя оно и не является наилучшим.

Квартира на первом этаже может оцениваться выше квартиры на последующих этажах, но при этом должно быть выполнено условие — квартира расположена в районе, где ее наилучшее использование — магазин, кафе (доходная недвижимость).

Если у вас есть возможность пройтись по центральным улицам Стамбула, Кракова, Дрездена, вы убедитесь, что наилучшее использование помещений первого этажа — кафе, магазины. Доказательством того, что это использование — наилучшее, их наличие и деятельность в условиях рыночной экономики. Аналогично события развиваются в крупных украинских городах. При оценке таких помещений определяющим является метод аналогов продаж.

Сложнее обстоит дело с объектами, наилучшим использованием которых является продолжение текущего использования, хотя оно не является самым эффективным. В первую очередь это относится к производственным предприятиям, оказавшимся в черте центральной зоны города. Возьмем, к примеру, Киевскую табачную фабрику. При оценке ее активов в условиях создания СП с участием немецкой фирмы «Реемсма». было учтено ее стесненное расположение в центре г. Киева (на пл. Победы), не являющееся наилучшим. Сегодня «Украина-Реемсма» реинвестирует свою прибыль и вкладывает новые инвестиции в строительство новой фабрики, расположенной на окраине города (фирмой куплена «незавершенка» одного из предприятий стройиндустрии). Помещения фабрики в центре Киева будут использоваться как склады, офисы, фирменные магазины, что явится наилучшим использованием.

К слову, о «незавершенке». При оценке ее стоимости, если это возможно, следует исходить из анализа ее наилучшего использования, т. е. создания некого бизнеса с учетом затрат на его организацию.

В одной из работ выполненный нами такой анализ позволил определить стоимость недостроенного комплекса в пос. Бортничи. И, к слову, эта стоимость оказалась существенно меньше (почти в 4 раза) стоимости, определенной методом затрат.

Иллюстрируя сказанное, можно привести следующий пример. Несколько лет назад была произведена оценка крупного незавершенного предприятия, строившегося с затратным размахом. Рыночная стоимость была определена в несколько миллионов долларов (методом затрат). Во-первых, тогда мы находились на уровне упомянутого выше туземного островного племени, а во-вторых, заказчик схватился бы за голову, оцени мы его имущество на порядок ниже. Кроме того, оценка делалась для создания СП, где «иностранец» должен был ответить инвестициями на наши затраты. И что же? Сегодня на аукционе имущество продано за 150 тыс.$. Возможно, похожая цена была бы получена нами, используй мы сегодня принцип наилучшего и наиболее эффективного использования под конкретную деятельность.

Одной из задач оценочной деятельности сегодня является оценка пакета акций предприятий, принадлежащих государству. Основой такой оценки является определение инвестиционной привлекательности предприятия, а это невозможно сделать без анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, т. е., в большинстве случаев — использования для специальных целей, с учетом таких факторов как конкуренция, спрос, возможные объемы продажи, рынки.

Я. Маркус

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2164


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/11с 19/11
USD ЦБ65,9931 65,9931
EURO ЦБ74,9022 74,9022
Индекс стоимости жилья
2611 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на IV кв. 2018
Письмо об индексах IV кв. 2018
Индексы СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО ДомоВед-Оценка требуется Оценщик/ помощник оценщика
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru