Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Земельно-имущественные отношения

Трифонова В.А., эксперт оценщик АКГ «RSM Топ-Аудит»
асс. Кафедры Кадастра и основ земельного права
Московского Государственного университета
геодезии и картографии (МИИГАиК)

Большинство крупных предприятий, работающих в отрасли электроэнергетики, сталкивается с проблемой эффективного управления правами на принадлежащие им земельные участки. Как правило, данные предприятия являются крупными землепользователями. Площадь их земельных ресурсов может достигать нескольких тысяч гектаров.

Часто энергопредприятия не имеют точного представления о рыночной стоимости прав на земельные участки, которые им принадлежат. Независимая оценка позволяет использовать рыночную стоимость земельного актива в качестве взноса в уставный капитал предприятий, при оформлении залога (ипотеки), определении цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством [2].

Земельный ресурс любого предприятия выгоден для инвестирования в него средств, что подтверждается проведенным анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:

1. Земле не свойствен физический, функциональный износ, а также амортизация в силу ее специфического характера как природного ресурса, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.
2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.
3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь вполне определенное функциональное назначение.
4. Земельный участок выступает в качестве средства производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
5. Земля - средство социально-экономического развития.
6. Земля - базис для размещения различных объектов недвижимости.

В то же время по действующему законодательству права на земельные участки могут быть внесены в уставный капитал предприятия, что существенно увеличивает его стоимость и позитивно сказывается на капитализации предприятия.
В соответствии с действующим законодательством право аренды (краткосрочной, долгосрочной) и право собственности на землю могут быть проданы на открытом рынке (т. е. являться объектом купли-продажи), а также внесены в уставный капитал предприятий [1]. На данном этапе необходимо определить, каким образом данный ресурс способен повлиять на увеличение или уменьшение активов предприятия. Рыночную стоимость допустимо рассчитать для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, т. е. имеют правоустанавливающие документы. Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с федеральным законом Об оценочной деятельности.
Предприятия не могут вносить право постоянного (бессрочного) пользования в уставные капиталы, так как не вправе распоряжаться им.
Рыночная стоимость прав на земельный участок в первую очередь зависит от местоположения последнего и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение прав на другой участок эквивалентной полезности.
Определение рыночной стоимости права аренды зависит главным образом от следующих параметров:

• правомочий арендатора, срока действия права, определяемого договором аренды, обременений права аренды (сервитутов), прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка;
• ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость прав на земельный участок изменяется во времени и проводится по состоянию на конкретную дату. При смене целевого назначения участка (разрешенного использования) рыночная стоимость также изменяется. Перечислим основные риски, влияющие на стоимость прав на земельный участок:

• риск изменения или прекращения действия нормативных актов РФ, возникновения или изменения градостроительного регулирования в составе градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке. риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, изданных администрациями в регионах и оформленных в нарушение общих и/или специальных норм, регулирующих земельные отношения в Российской Федерации, и пр.

Между тем плата за использование земельных ресурсов с каждым годом растет, увеличившись за последние шесть лет не менее чем в 8,64 раза. Сейчас земельные платежи крупного промышленного предприятия составляют десятки и сотни миллионов рублей в год. На многих предприятиях решается вопрос оптимизации земельных платежей, с которым связана и проблема оформления прав на земельные участки.

Промышленные предприятия, работающие в отрасли электроэнергетики, владеют, как правило, большим количеством объектов недвижимости, для технической инвентаризации и государственной регистрации которых требуются значительные финансовые вложения (десятки миллионов рублей), а также человеческие и временные ресурсы.

Земли, принадлежащие предприятиям этой отрасли (как профильных, так и непрофильных видов деятельности), имеют правоустанавливающие документы. После проведения оценки рыночной стоимости (в рамках оценки бизнеса и имущества) прав на земельные участки, принадлежащие ОАО Нижновэнерго, ОАО Хакасэнерго, ОАО Амурэнерго, ОАО Тюменьэнерго, ОАО Удмуртэнерго, ОАО Ростовэнерго, ОАО Тулэнерго, ОАО Самараэнерго, ОАО Саратовэнерго и другим энергетическим компаниям, выяснилось, что большинство данных участков находится в постоянном (бессрочном) пользовании.

В то же время при повторной оценке вышеперечисленных предприятий в целях реструктуризации РАО ЕЭС России было отмечено, что порядка 15% участков в период с 2002 по 2004 г. переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Таким образом, оцениваемые активы профильных и непрофильных видов деятельности энергосистем существенно выросли в цене именно за счет земельного актива.

При определении рыночной стоимости прав на земельные участки возникает ряд проблем, затрудняющих оценку. Имеются сложности с получением информации по тому или иному участку филиалов энергопредприятий, так как:

• нет единого банка по учету земельных участков; правоустанавливающие документы на землю находятся непосредственно в филиалах энергопредприятий, что увеличивает время сбора исходной документации и затрудняет оценку зданий и сооружений, находящихся на данных земельных участках;
• нет генерированного учета земельных платежей (арендная плата, земельный налог) по предприятию в целом;
• многие договоры аренды на земельные участки не пролонгированы в установленные сроки;
• правоустанавливающие документы на земельные участки находятся на стадии переоформления, поэтому правовой статус и общая площадь земель не определены;
• нет учета объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые принадлежат предприятию, что затрудняет определение площадей застроек и отнесение их к конкретному земельному участку;
• не развит рынок земельных участков в регионах и пр.

В зависимости от структуры энергосистемы занимаются различными видами деятельности: профильными и непрофильными. В подобном случае целевое назначение земельных участков, принадлежащих им в виде различных форм собственности, будет различно. К энергопредприятиям с непрофильными видами деятельности относятся сельхозпредприятия (соответственно назначение земельных участков - сельскохозяйственные нужды), санатории-профилактории, базы отдыха (назначение земельных участков - лечебно-оздоровительные нужды) и пр.

Активы предприятия повышаются за счет стоимости прав на земельные участки и понижаются по причине изношенности фондов или убыточности непрофильных видов деятельности. В данном случае целесообразно проведение независимой оценки, после которой принимается экономически обоснованное решение - например, о перепрофилировании данного вида деятельности на более перспективный.

Сложности с оценкой рыночной стоимости прав на землю возникают, как правило, в регионах. Рынок аренды земельных участков в федеральных округах РФ окончательно не сформирован, поэтому получить достоверную информацию о рыночных ставках арендной платы и рыночной стоимости прав на землю из периодических источников в большинстве случаев не представляется возможным. Исключение составляют Центральный, Северо-Западный, Южный и Приволжский федеральные округа.

В большей степени развит земельный рынок в Московской, Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае, где с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов стоимость земельных участков только повышается, увеличивая активы энергопредприятий.

Литература

1. Земельный кодекс РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. (в ред. федерального закона № 86-ФЗ от 30.06.2003 г.).
2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ»

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

3205