Интерактив / Кадастровая оценка

Оставить комментарий | Читать комментарии

Кадастровые страдания

Автор Станислав Богомолов

Провести межевание, разграничение, топосъёмку и постановку на учёт затратно – в этом деле не обойдёшься, как раньше, землемерным циркулем или шагом.

Многих граждан встревожил телесюжет, где Владимир Путин дотошно выспрашивал министров Улюкаева и Силуанова о законопроекте, призванном упорядочить наконец ситуацию с кадастровой оценкой. Вопрос серьёзный, поскольку Россия постепенно переходит к начислению налогов на имущество – недвижимость, землю – у физлиц и предпринимателей с привязкой к кадастровой стоимости.

«Физики» пока отдыхают, «юрики» спорят

В принципе, мы все – и физические, и юридические лица, в том числе и в нашей области, – платим налоги за землю в местные бюджеты, танцуя от кадастровой оценки, с 2006 года. А вот налоги за объекты капитального строительства, в том числе и за квартиры, пока кадастровой привязки не имеют – на то нужно решение субъекта, то есть областных властей, а его пока нет, более того, решение вопроса отложено до 2020 года. И «физики», и «юрики» платят этот налог исходя из инвентаризационной стоимости, то есть оценки БТИ. На налоги по кадастровой стоимости по недвижимости перешло уже 46 регионов.

Когда всё это затевалось, эксперты сразу предполагали, что суды будут завалены делами по пересмотру этих оценок. Именно так и случилось.

Базовые ставки налога по кадастровой оценке известны: квартира, дом, или загородный дом – 0,1 процента от кадастровой стоимости; предприятие, торговый центр – два процента. Но! Муниципалитеты вправе увеличивать эти ставки, но не более чем в три раза. Чтобы вычислить свои налоги, «физикам» надо знать базовые ставки своего муниципалитета и кадастровую стоимость объекта, которая пересматривается каждые пять лет. Другой вопрос – как она формируется; собственно, в этом и корень проблемы, на которую обратил внимание президент.

Важно

Пенсионеры освобождены от налога на недвижимость, правда, только на один объект. Дачный дом (условно) можно оформить на супруга, а квартиру – на супругу. Предусмотрены необлагаемые вычеты: на комнату – это 10 квадратных метров, на квартиру – 20 квадратных метров, на дом – 50 квадратных метров. Льготы по земельному налогу в каждом муниципалитете свои, их может и вообще не быть.

Дело в том, что доходы от данного налога поступают в местные бюджеты. И чтобы увеличить эту сумму, муниципалитеты стали завышать кадастровую стоимость объектов как им вздумается – тут-то никакого ограничения нет. На деле квартира стоит два миллиона, а чиновники говорят, что её кадастровая стоимость все четыре – и уже с этой суммы взимают процент. Отсюда и рост платежей.

– Ставка земельного налога определяется муниципалитетами (максимальная установлена Налоговым кодексом), а ставка налога на имущество регулируется законами субъектов РФ. Федеральный законодатель ограничил аппетиты регионов и муниципалов, установив их максимальные размеры. Но вся беда в том, что для пополнения казны и те, и другие сознательно завышают кадастровую стоимость объектов, – объясняет Владимир Винницкий, член комиссии по безопасности Общественной палаты РФ, заместитель председателя Общественной палаты Свердловской области. – За год рыночные цены на квартиры могут и взлететь, и упасть, кадастровая стоимость не поспевает за ними. Сейчас рынок недвижимости вообще стоит. Да, кадастровую оценку можно оспорить в суде, и в последнее время мы ощутили рост таких судебных споров, это я говорю уже как председатель экономической коллегии адвокатов области. Все эти доводы я и приводил на нулевых слушаниях законопроекта в федеральной Общественной палате. В итоге налог на недвижимость вводится постепенно, в течение пяти лет, и будет прирастать в год на 20 процентов…

Самое интересное, что кадастровые оценки на землю и недвижимость взлетели прежде всего у «юриков». Дошло до того, что пришлось в качестве досудебной альтернативы в 2012 году создавать в регионах межведомственые комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Есть такая и при управлении Росреестра по Свердловской области. Пока оспариваются в основном оценки земель. Закон предусматривает судебное разбирательство только после комиссии.

– В прошлом году в комиссию поступило более тысячи обращений, – сообщил «ОГ» замначальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Свердловской области, секретарь комиссии Виктор Лузин. – На рассмотрение практически еженедельно выносится 15–20 заявлений. В неё входят специалисты Росреестра, кадастровой палаты, МУГИСО и Национального совета оценщиков, решение принимается большинством голосов. Примерно 70 процентов обращений, с учётом повторного рассмотрения после устранения замечаний, получают положительный результат. Оспаривают кадастровую стоимость, как правило, юридические лица, объекты которых имеют значительную стоимость. Оценка производится раз в пять лет. За это время реальная стоимость земли из-за инфляции вырастает, а налоговая база остаётся прежней и меняется скачкообразно, после каждой оценки, и становится порой непосильной. А снижение оценки ведёт к уменьшению поступлений в бюджет, так что налицо противоречие интересов местных властей и предпринимателей…

Кто платит, того и музыка

А отчего вдруг так разбушевались муниципалитеты? Дело в том, что когда Минэкономразвития затеяло переход к начислению налогов по рыночным правилам, то в 2006 году провело общегосударственную кадастровую оценку. Каждые пять лет регионы должны пересматривать её за свой счёт, чтобы учесть все изменения.

При первых же переоценках вскрылась абсурдная ситуация: в нескольких случаях земля в центре города оказывалась дешевле, чем участки на промышленных окраинах и в промзонах… Оценкой занимались госструктуры, которых тут же обвинили в недобросовестности.

Чтобы исправить проблему, в 2010 году к кадастровой оценке решили допустить и независимых оценщиков, но лучше не стало. Схема, как правило, следующая. Заказчики, то есть органы власти, объявляют конкурс, условия которого, естественно, прописывают сами. И выигрывает «нужная» компания. Запросам заказчика такие оценщики соответствуют, а вот уровень профессионализма остаётся под вопросом.

Процедура кадастровой оценки, проведённая по всем правилам, длится около восьми месяцев. Ведь необходимо собрать и проанализировать информацию по 20 с лишним критериям – от общих сведений об участке до его категории и наличии инфраструктуры. Затем следует общественное обсуждение предварительных итогов оценки и только потом – их утверждение. Быстрее просто не управиться. Но по данным Росреестра, в большинстве случаев оценка занимает всего от двух до пяти месяцев – считай, проводится наспех.

Закон, который правительство предполагает принять в весеннюю сессию Госдумы, разрешит проводить кадастровую оценку в регионах только государственным структурам. Сейчас вопрос стал жизненно важным для всех: для муниципалитетов, что наполняют свой бюджет во многом за счёт земельного налога, для предприятий, которые этот налог платят в ущерб себе, и для нас, простых граждан. Всем нам придётся вникать в тонкости кадастровой оценки, где-то раньше, где-то позже.

Источник Областная газета

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2907