Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Интерактив / Интервью


Оставить комментарий | Читать комментарии

Оценка недвижимости в кризис

События начала 2015 года оптимизму на рынке не способствовали. Все участники бизнес-процессов в разной мере ощутили на себе негативные явления. Особенно кризис сказывается на коммерческой недвижимости. В такой непростой ситуации надо ответственно подходить к любому начинанию. Об этом мы поговорили с директором по развитию компании «1Капиталь» (Санкт-Петербург) Дмитрием Соломниковым.

Мы советуем перед выходом на рынок с новым проектом либо перед приобретением уже действующего объекта детально провести анализ спроса и предложения в конкретном сегменте, разработать уникальную концепцию объекта. После этого необходимо провести оценку эффективности проекта и независимо оценить его стоимость. Чтобы это сделать, следует использовать сочетание разных подходов.

В теории оценки существуют три основополагающих подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный. Основан на определении затрат, необходимых для приобретения либо воспроизводства объекта недвижимости с учетом износа и устареваний. Сравнительный. Основан на получении стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с сопоставимыми объектами, предлагающимися к продаже на открытом рынке, либо с объектами недвижимости, по которым были совершены сделки. Доходный. Основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости.

Из-за различий в методах расчета при использовании каждого подхода в результате получаются три разных стоимости одного и того же объекта. В связи с этим итоговая рыночная стоимость определяется путем согласования. Самый простой вариант — взять среднее значение по всем подходам. Оценщики проводят согласование следующим образом: в связи с тем, что качество и достоверность информации по каждому подходу различается, значимость одной цифры признается выше, а другой ниже. В результате определяется «средневзвешенное» значение. Кроме того, во времена экономических трясок на рынке результат по затратному подходу получается максимальный, по доходному — минимальный, и сравнительный — где-то между этими значениями. Именно поэтому в кризисные периоды наблюдается такая сильная волатильность мнений.

Можно привести примеры из практики. Так, недавно нашей компании в оценку был передан земельный участок, расположенный в пос. Федоровское Тосненского района Ленинградской области, площадью более 1 гектара. Категория и вид разрешенного использования — земли сельскохозяйственного назначения. Федоровское является активно развивающейся промышленной зоной, расположенной в непосредственной близости от КАД Санкт-Петербурга и трассы М-10. В процессе исследования генерального плана поселка, а также соответствующих Постановлений был сделан вывод о том, что участок включен в границы населенного пункта и ему присвоен вид разрешенного использования — для промышленного использования. Из-за этого стоимость данного участка возросла в 10 раз. Однако банк при рассмотрении участка в качестве залога отказался верить приведенным цифрам.

Другой пример являет собой абсолютно стандартную ситуацию для производственно-складских объектов советских годов постройки. На площади большого земельного участка равномерно распределены одноэтажные, малые по площади здания и строения, основными конструктивными элементами которых служат бетон или кирпич. Как правило, данный объект полностью сдается в аренду по низкой ставке разным арендаторам. В связи с тем, что концепция зданий и их площадь не соответствуют текущим требованиям, а площадь участка зачастую избыточна, стоимость создания аналогичного объекта (по затратному подходу без учета функционального устаревания) и стоимость в рамках доходного подхода может различаться в несколько раз. Сравнительный подход в таких случаях всегда ближе к значению доходного подхода. При продаже такого объекта продавец всегда напоминает обо всех произведенных вложениях в объект, однако реальная рыночная стоимость оказывается существенно меньше.

В заключение можно сказать, что для кредитных организаций основным подходом для формирования суждения является доходный, чуть менее значимым — сравнительный. Затратный подход часто признается нерепрезентативным и может даже не участвовать в согласовании. В итоге окончательная стоимость может быть чуть ниже рыночной, а величина дисконта кредитора — 30–40%. Таким образом, реальный размер выданных кредитных средств составляет до 50% от стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

Для инвестора текущая ситуация выглядит следующим образом: проще приобрести объект недвижимости, чем создавать его с нуля. При этом с продавцом можно и нужно торговаться, ведь заявленные показатели доходности объектов существенно снизились, а реализуемые проекты выйдут на заданные показатели с задержкой.

Продавцам мы бы посоветовали обратить внимание на глубину просадки рынка. Если вспомнить кризис 2008 года, то тогда стоимость земельных участков снизилась на 30–40%, а ликвидность уменьшилась в разы. И только спустя шесть лет рынок начал возвращаться к прежним показателям. Поэтому, на наш взгляд, для продавца сейчас не самое хорошее время для осуществления сделок. Самое правильное решение — дождаться роста рынка.

Источник 72 квадрата

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2509


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 23/03с 24/03
USD ЦБ57,6360 57,52280
EURO ЦБ62,2699 62,09590
Индекс стоимости жилья
2904 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на IV кв. 2016
Письмо об индексах IV кв. 2016
Индексы СМР на III кв. 2016
Об индексах СМР на I кв. 2017
Об индексах СМР на IV кв. 2016
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "Оценочная компания "Юрдис" требуется Оценщик
Поиск по сайту
ЛИГА СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru