Интерактив / Кадастровая оценка

Оставить комментарий | Читать комментарии

О кадастровой стоимости недвижимости и росте налоговой нагрузки

С нового календарного года для Челябинской области началась новая эпоха исчисления налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости в разы превышает инвентаризационную и ведёт к росту налога.

Какая работа предстоит оценщикам и много ли будет споров? Чем обычно оканчиваются такие споры? На эти и другие вопросы в рамках пресс-конференции в «АиФ-Челябинск» ответили эксперты.

Участие в мероприятии приняли:

• Могилова Наталья Владимировна, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области;
• Воронина Ирина Владимировна, заместитель директора и главный технолог филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Челябинской области;
• Зотова Елена Васильевна, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Челябинской области;
• Вдовина Татьяна Викторовна, начальник управления экспертизы Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, член комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области;
• Нескоблева Елена Валерьевна, начальник отдела организации кадастровой оценки Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области;
• Целых Александр Петрович, представитель Челябинского отделения объединения МСП  «Опора России»,  управляющий, главный юрист юридической фирмы.

Представляем вашему вниманию сокращённую версию стенограммы пресс-конференции

Итак, почему же было решено отказаться от исчисления налога на имущество, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости?

Нескоблева Е.В.: Отказаться от исчисления налога на имущество, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, необходимо было потому, что инвентаризационная стоимость не рассчитывалась с 2013 года. То есть, с 2013 года все поставленные на учет объекты (а это вновь созданные жилые дома, объекты незавершенного строительства, садовые дома и гаражи) не облагались налогом, собственники недвижимости не платили налог. Вот для того, чтобы пополнить бюджет, и было предложено создать налог, исходящий из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Гарантирует ли переход к исчислению налога, исходя из кадастровой стоимости

Нескоблева Е.В.: Об этом можно будет говорить лишь по прошествии налогового периода, когда начнут поступать налоговые платежи. Сейчас предсказать рост или уменьшение поступлений в региональный бюджет невозможно.

Почему решено сделать повышение налоговых платежей поэтапным, и сколько будет этапов?

Зотова Е.В.: С 1 января 2015 года в Налоговый кодекс введена новая глава «Налог на имущество физических лиц», которая предусматривает два варианта расчета налога - от инвентаризационной стоимости объекта и от кадастровой стоимости объекта. Челябинская область приняла решение о переходе на такой порядок с 2016 года.  Хотелось бы еще раз сказать о причинах перехода на новую форму налога. Дело в том, что исчисление налога исходя из инвентаризационной стоимости не соответствует реалиям нашего времени. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной, тогда как инвентаризационная не всегда отражала стоимость объекта и статус налогоплательщика. Что касается результатов перехода на кадастровую форму налога, то налоговые органы проводили предварительную оценку влияния этого перехода на поступление налога в бюджет по определенному перечню объектов. Исходя из расчетов двух возможных вариантов налога к оцениваемым объектам, не удалось сделать однозначный вывод: увеличатся ли поступления в бюджет. Все зависит от того, какова структура объектов на территории муниципалитета. Теперь об этапах. Да, новый налог будет вводиться постепенно. Так, в течение пяти лет прирост налоговой нагрузки собственника не может составлять более 20% от общей разницы увеличения. Это тоже повлияет на то, что поступления в бюджет не вырастут моментально. Помимо всего прочего, новый налог предусматривает и систему вычетов: для комнаты - 10 метров, для квартиры - 20 метров, для жилого дома - 50 метров. Мы подсчитали, что в области, где преобладают жилые дома малого метража, налог будет низким. Если же площадь дома меньше 50 квадратных метров, то налога не будет вообще, так как сумма вычетов перекроет сумму налога.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Могилова Н.В.: Кадастровая стоимость объекта - это стоимость, которая получается в результате проведения массовой кадастровой оценки. Массовая кадастровая оценка не учитывает особенности каждого объекта. При  расчете рыночной стоимости вы приглашаете оценщика, который видит непосредственно объект, его особенности и характеристики, влияющие на его стоимость. При проведении же массовой оценки оценщику поступает перечень объектов, которые находятся в государственном кадастре недвижимости. Так, если речь о земельном участке, то в перечне указывается вид земельного участка, вид разрешенного использования, площадь, а также местоположение. Оценщиком составляется «модель» и производится расчет стоимости. Последняя кадастровая оценка, проходившая 1 ноября 2014 года, имела в перечне около миллиона объектов (969 307 земельных участков).

Как часто будет проводиться государственная кадастровая оценка объектов недвижимости?

Могилова Н.В.: Оценочная деятельность на территории РФ регламентируется законом об оценке (ФЗ 35), где установлен срок: не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет. На территории Челябинской области кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Какие параметры и критерии недвижимости могут повлиять на ее кадастровую стоимость?

Могилова Н.В.: Категория земли (земли в населенных пунктах дороже, чем, например, земли для сельхозиспользования), вид разрешенного использования (для чего используется данный участок), а также площадь и местоположение земельного участка.

Когда южноуральцы получат первые налоговые извещения?

Зотова Е.В.: Налог введен 1 января 2016 года. Срок уплаты налога за 2016 год предусмотрен до 1 декабря 2017 года. Первые уведомления южноуральцы получат уже в первой половине 2017 года.

Кто из граждан имеет право на налоговые льготы?

Зотова Е.В.: На федеральном уровне существует огромный список налоговых льгот. Все старые льготы, существовавшие до вступления в силу нового закона, сохранены. Напомню, что они предусмотрены для пенсионеров, незащищенных слоев населения, лиц, пострадавших от техногенных аварий и др. В каждом муниципальном образовании принят свой нормативно-правовой акт по налогам на имущество физических лиц, который может предусматривать дополнительные льготы. Как правило, органы местного самоуправления этим правом пользуются. Посмотреть список льгот и другую, интересующую вас информацию, можно на сайте www.nalog.ru в разделе «Информация по имущественным налогам».

Каким образом южноуральцы могут самостоятельно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости и рассчитать сумму налога на неё?

Воронина И.В.: Сведения по кадастровой стоимости объекта можно запросить в электронном виде с помощью сайта Росреестра (rosreestr.ru). Кадастровая справка предоставляется бесплатно в течение пяти рабочих дней. Также сведения о кадастровой стоимости можно посмотреть на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru) и в справочной информации по объектам недвижимости. В пунктах приема МФЦ и Кадастровой палаты можно лично запросить справку, сведения по кадастровой стоимости объекта на определенную дату, а также кадастровый паспорт или кадастровую выписку.

Какая работа предстоит оценщикам, и много ли будет споров по их предварительным прогнозам? Ведь кадастровая стоимость недвижимости в разы превышает инвентаризационную, а, следовательно, ведёт  к резкому увеличению суммы налога… И чем обычно оканчиваются такие споры?

Вдовина Т.В.: Как оценщик могу сказать, что споров по определению кадастровой стоимости будет много: всё-таки изменяется база исчисления налога. В 2015 году в закон об оценочной деятельности внесли ряд изменений, которые не дают четкого определения понятия кадастровой стоимости. Если до недавнего времени кадастровая стоимость приравнивалась к рыночной, то сейчас между этими понятиями большая разница. На мой взгляд, убирать знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью нельзя. Кадастровая стоимость должна отражать реальную «полезность» объекта, будь то земельный участок или объект капитального строительства. Практика по оспариванию кадастровой стоимости существует.

Могилова Н.В.: С октября 2012 года на территории Челябинской области существует комиссия по рассмотрению споров относительно кадастровой стоимости объектов. Чаще всего возникают споры относительно кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Это связано с тем, что кадастровая оценка земель проходила в 2010 году и не попала под рассмотрение комиссии. Сегодня по данному вопросу физлицо может обращаться и в комиссию, и напрямую в суд. За 2015 год в комиссию поступило 349 заявлений с 770 земельных участков разных категорий (земли сельхозназначения, охраняемые, промышленные и населенные). Было проведено 101 заседание (в 2014 проведено 12 заседаний), к рассмотрению принято 106 заявлений, из которых 74 были рассмотрены положительно, 9 отклонено, 23 находятся на рассмотрении в комиссии, так как поступили в конце 2015 года. Заседания проходят каждый вторник, заявления рассматриваются по мере поступления. Срок рассмотрения такого заявления – один месяц.

Целых А.П.: Введение нового налога негативно скажется на индивидуальных предпринимателях. Для них законодательством не предусмотрены льготы, нет переходного периода, а кадастровый налог для таких лиц будет существенно увеличен. Сейчас для ИП налог уже составляет 2%! Таким образом, положение индивидуальных предпринимателей в Челябинской области значительно хуже, чем у организаций. Хотя, по моему мнению, должно быть наоборот. Мы обращались с этим вопросом в городскую думу, но никакой реакции не последовало. И это на фоне постоянных разговоров о поддержке малого бизнеса!

Как представитель юридической фирмы вы помогаете оспаривать налоговые вопросы?

Целых А.П.: Да, безусловно. Несмотря на право граждан сразу обращаться в суд, я бы рекомендовал сначала обратиться в комиссию. Так рассмотрение пройдет быстрее и, на мой взгляд, эффективнее.

Зотова Е.В.: В ряде муниципалитетов были введены дополнительные льготы для индивидуальных предпринимателей, но Челябинская область данным правом не воспользовалась. Если раньше предприниматели были освобождены от налога на имущество, то сейчас они сразу попали под закон о кадастровом налогообложении, что и создало для них достаточно тяжелую ситуацию.

Каков механизм действия для граждан, не согласных с определенной кадастровой стоимостью своей недвижимости? Что может быть основанием для её пересмотра?

Могилова Н.В.: Существует два основания для обращения в комиссию или в суд:

• установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату, на которую установлена кадастровая стоимость объекта;
• недостоверность сведений об объекте, которые применялись при расчете его кадастровой стоимости.

Заявитель, не согласный с кадастровой стоимостью своей недвижимости должен:

• заказать кадастровую справку;
• нотариально заверить документ (свидетельство о праве собственности или копию договора аренды);
• заказать отчет о рыночной стоимости недвижимости у оценщика;
• предоставить пакет документов по адресу ул. Елькина, 85, 2 этаж.

Воронина И.В.: Прежде чем заказать отчет о рыночной стоимости, заявителю лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы узнать, есть ли экономический смысл в оспаривании кадастровой стоимости.  Как показала практика, по ряду объектов кадастровая стоимость была определена верно. А затраты, которые понёс заявитель в процессе процедуры оспаривания, превысил те налоговые выплаты, которые он должен был платить с земельного участка или объекта капитального строительства.

Целых А.П.: Если кадастровая оценка земельных участков проходила в 2015 году, и её результаты будут действовать еще пять лет, то оценка объектов капитального строительства будет производиться в 2016 году. Таким образом, если сейчас оспорить стоимость объекта недвижимости, то эта переоценка будет действовать только один год, до вступления в силу в 2017 году новой общей кадастровой оценки.

Известно, что в январе Кадастровая палата проводила «горячую» линию для южноуральцев. Каких моментов касались обращения граждан?

Воронина И.В.: Их интересует, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, каков порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, почему кадастровая стоимость превышает рыночную, а также каков порядок внесения стоимости на основании решения суда. Подобные «горячие» линии не редкость, они проводятся дважды в месяц. Анонсы размещаются в интернете. Каждый может свободно обратиться.

Бесплатна ли комиссия по оспариванию кадастровой стоимости?

Воронина И.В.: Обращение в комиссию бесплатное,  однако подготовка необходимого для предоставления в комиссию пакета документов (нотариальное удостоверение свидетельства о праве собственности или копии договора аренды, отчет об установлении рыночной  стоимости и экспертное заключение на отчет) потребует определенных расходов.

Увеличится ли налоговая нагрузка на жителей?

Зотова Е.В.: Предельные ставки на недвижимое имущество ниже, чем ставки от инвентаризационной стоимости. В Челябинской области для жилья установлена ставка 0,1% от кадастровой стоимости. Перспективу изменения суммы налога я назвать не могу. Возьмём к примеру, двухкомнатную квартиру площадью 57 квадратных метров, налог от инвентаризационной стоимости которой - 1068 рублей. В первый год он увеличится на 40 рублей, затем на 80 рублей и к концу он составит 1269 рублей. Но налог может и уменьшиться: муниципалитеты вправе устанавливать ставку и регулировать размеры вычетов.

Целых А.П.: С 2016 года существенно повысится земельный налог. Кадастровая стоимость увеличится в среднем на 20-30 % по Челябинской области и на 40% в Челябинске. С 2016 года увеличатся ставки на земельное строительство на 1,2 - 3%.

Могилова Н.В.: Эти увеличения произойдут в отношении рыночной стоимости объекта относительно кадастровой! Кадастровая же стоимость объекта в 2014 и в 2016 году изменится не существенно.

Вдовина Т.В.: Кадастровая стоимость на земельные участки с 1 января 2010 года по 1 января 2014 года увеличилась на 30%. В 2015 году в закон об оценочной деятельности были внесены изменения. Они позволяют собственнику на стадии согласования результатов кадастровой стоимости скорректировать ее, обратившись к заказчику оценки с замечаниями. Таким образом, можно избежать процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Нужно помнить, что в стоимость квартиры входит и стоимость земельного участка. В связи с этим так разнятся цены на квартиры с одинаковыми техническими характеристиками в разных районах города. При оценке кадастровой стоимости необходимо учитывать этот факт и вычитать стоимость земельного участка из стоимости жилого помещения.

Нескоблева Е.В.: С отчетом о кадастровой оценке можно ознакомиться в Фонде Государственной Кадастровой Оценки, а также на нашем сайте (imchel.ru) или сайте Росреестра. Все замечания можно прислать на указанный в отчете адрес.

Источник Аргументы и Факты Челябинск

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5229