Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Вариант практического применения метода анализа иерархий при согласовании результатов расчета в процессе оценки

А.Н. Фоменко, канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»

Идея использования метода анализа иерархий (МАИ) для определения весовых коэффициентов при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках различных подходов, не нова [1 и др.]. Ниже предлагается вариант практического применения этого метода.

Сущность МАИ состоит в следующем [2]. Имеется некая цель и совокупность одновременно реализуемых методов (решаемых задач), которые обеспечивают достижение этой цели. Указанная цель декомпозируется на ряд подцелей или критериев (условий), выполнение которых обеспечивает достижение поставленной цели. Выбранные критерии по парно сравниваются между собой (каждый с каждым) и по 9-ти бальной системе определяется относительная степень важности каждого критерия в паре. На основе полученной матрицы сравнений определяется относительная величина степени важности каждого из критериев для достижения поставленной цели в целом. Аналогичным способом, путем по парного сравнения, для каждого критериев формируются матрицы методов, на основе которых определяется степень соответствия каждого метода каждому из критериев. В дальнейшем с учетом степени важности каждого критерия определяется вклад (весовой коэффициент) каждого из методов для достижения поставленной цели.

МАИ достаточно эффективен при принятии решений в условиях большого числа (более 5…7) критериев и большого числа реализуемых методов. Этот метод может успешно применяться так же в случаях, когда количество критериев и методов не велико, но лицо принимающее решение в силу недостаточной компетентности или по другим причинам вынуждено обращаться к мнению экспертов.

В рассматриваемом случае количество выбранных критериев (как показано ниже) не велико – всего три, количество используемых методов (подходов к оценке) так же невелико – 2 или 3, а лицо принимающее решение (оценщик) достаточно компетентно. В этом случае, попытка формального по парного сравнения критериев и методов между собой, наталкивается на способность оценщика просчитать абсолютную значимость каждого из сопоставляемых элементов и проводить сравнение с учетом этой значимости. Учитывая эту особенность целесообразно упростить процедуру сравнения, путем непосредственного назначения величины абсолютной значимости по каждому элементу сравнения. В этом случае наиболее просто использовать привычную каждому со школьной скамьи 5-ти балльную систему оценки: 1, 2, 3, 4, 5. Для желающих сохранить 9-

ти балльную систему могут быть введены дополнительные градации: 1,5; 2,5; 3,5; 4,5.

Целью согласования рассчитанных значений рыночной стоимости, определенных в рамках различных подходов к оценке, является: адекватное определение итоговой величины рыночной стоимости. В качестве критериев (условий) обеспечивающих достижение этой цели могут быть приняты:

• способность подхода учитывать изменяющуюся конъюнктуру рынка (Н1);
• надежность исходных данных для расчетов (Н2);
• точность результатов, полученных различными подходами (Н3).

В качестве методов достижения цели выступают подходы к оценке: Р1 - затратный, Р2 - сравнительный и Р3 - доходный.

Принятые для оценки баллы обозначают степень важности для критериев или степень соответствия подхода выбранному критерию: 1 – низкая, 3 – средняя, 5 – высокая. Остальные градации имеют промежуточное значение.

В случае, если оценщик испытывает трудности в количественной (бальной) оценке критериев или подходов, может использоваться качественная ранговая оценка.

Ранжирование представляет собой расположение критериев (подходов) в порядке возрастания степени их важности (соответствия). Например, подходу, который наихудшим образом соответствует выбранному критерию, присваивается ранг 1, следующему - ранг 2, наилучшему – ранг 3. Если, по мнению оценщика, ранги двух или трех элементов сравнения равны, то они осредняются. Например, наихудшему подходу присваивается ранг 1, двум другим – ранги: (2 + 3) / 2 = 2,5.

Далее каждому критерию и подходу присваиваются баллы или ранги, как показано в табл. 1.

Таблица 1

Примечание: а – баллы (ранги), индексы (здесь и далее): верхний – номер критерия, нижний – номер подхода (о – для любого подхода).

Дальнейший алгоритм соответствует классическому методу анализа иерархий.

Для критериев заполняется матрица и проводятся расчеты коэффициентов значимости, как показано в табл.2.

Таблица 2

Проверка матрицы на согласованность не требуется, так как она всегда согласована. Заполняются матрицы для подходов по каждому из критериев (см. табл. 2, 3, 4).

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Далее заполняется итоговая матрица и проводится расчет весовых коэффициентов для каждого подхода, как показано в табл. 5.

Таблица 5

Полученные значения весовых коэффициентов (К1, К2, К3) используются при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках различных подходов.

Следует отметить, что назначение баллов для критериев и баллов для подходов по критериям Н1 и Н2 отражает субъективное (экспертное) мнение оценщика и обычно не вызывает затруднений. Степень соответствия подходов критерию Н3 (точность результатов, полученных различными подходами) в значительной степени носит объективный характер, и наряду с качественной оценкой может быть охарактеризована количественно. В качестве количественной характеристики может быть выбрано стандартное отклонение (среднее квадратическое отклонение). В этом случае вес подхода определяется, по аналогии с неравноточными измерениями, величиной обратно пропорциональной значению квадрата стандартного отклонения [3].

Методы расчета величины стандартного отклонения для каждого из подходов требует отдельного рассмотрения, что планируется в дальнейших публикациях. Предварительно следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев точность методов по подходам можно расположить в следующем порядке по убыванию точности (росту стандартного отклонения): сравнительный, доходный, затратный.

Выводы.

1. Предложена система критериев, используемых в методе анализа иерархий, для согласования результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках различных подходов к оценке.
2. Предложение о непосредственном назначении баллов, отражающих абсолютную значимость каждого из сопоставляемых элементов, позволяет, в условиях небольшого количества этих элементов, сохранить привычный для оценщика аналитический подход к выбору значимости результатов расчета при сохранении формализованного алгоритма, свойственного методу анализа иерархий.

Источники информации.

1. Ахметов О. А., Мжельский М. Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости
2. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М., Радио и связь, 1993
3. Смирнов Н. В и др. Курс теории вероятностей и математической статистики. М., Наука, 1969

Пример использования предложенного варианта:

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

18507