Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

О затратном подходе к оценке недвижимости

Озеров Е.С.
Почетный член РОО,
профессор, д.т.н.

В появившихся недавно публикациях [1] и [2] фактически предлагается отказаться от использования затратного подхода, как независимого подхода к оценке недвижимости. При этом в [1] предложение оправдывается тем, что в современных условиях расчет рыночной стоимости методами этого подхода не может быть надежно обеспечен исходной информацией, как того требуют Федеральные стандарты оценки (далее ФСО). Автор [2] аргументирует свою точку зрения сменой парадигмы (заменой «неоклассических» представлений о совершенном рынке на «постнеоклассические»), в рамках которой оказывается возможным (для автора) отказаться от необходимости учета величины прибыли предпринимателя в расчете стоимости.

При этом оба автора считают опорными два других подхода – с безоговорочным предпочтением доходного подхода (при оценке доходного объекта) в [2]. При этом автор [1] «забывает» о том, что реализация двух других подходов в современных условиях обеспечена информацией гораздо хуже, чем реализация затратного подхода. В действительности нормальных рыночных сделок сейчас почти нет (цены предложений разительно отличаются от цен редких сделок, сравнительный подход «работает» только с привлечением метода имитационного моделирования), а доходный подход реализуется в условиях слабо предсказуемого развития рынка (прямую капитализацию применять нельзя, а капитализацию доходов нормой отдачи на капитал приходится использовать в условиях жесткой неопределенности – также с привлечением метода имитационного моделирования).

Что касается аргумента о смене парадигмы, то следует обратить внимание на то, что в [3] подтверждается высказывавшаяся ранее концепция определения стоимости объекта путем моделирования поведения гипотетических участников сделки (в оценочной деятельности определяется стоимость в обмене, при «выработке суждения о стоимости» нужно назвать конкретную – наиболее вероятную - сумму!). Это означает, что затратный подход как независимый подход к оценке должен применяться вне зависимости от уровня совершенства рынка. В самом деле, при отсутствии сделок не работает сравнительный подход, нет рынка данного типа товара, нецелесообразно говорить о рыночной стоимости - вместо нее следует определять введенную в МСО-2007 справедливую стоимость (см. [3] и [9]) и непременно - с использованием затратного подхода, отражающего точку зрения гипотетического продавца в моделируемой сделке.

Очевидно, что при моделировании сделки на условиях рыночной или справедливой стоимости с затратным подходом к оценке прибыль предпринимателя должна определяться методом, не зависящим от других подходов к оценке (см. аргументы в [4] и в [5]) – например, процедурой капитализации издержек с общей нормой отдачи, средневзвешенной между ставкой процента по кредиту под новое строительство и нормой отдачи на собственный капитал, вложенный в создание нового объекта. Заметим, что для исключения разночтений терминов полезно принять предложение [2] о замене термина «прибыль предпринимателя - ПП» термином «прибыль проекта девелопмента – ППД»).

Дополнительно отметим, что, как показано в работе [6], к определению кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения целесообразно - с учетом предложенной впервые в [6] аксиомы теории оценки - применять именно затратный подход (в большинстве регионов по большинству типов объектов недвижимости практически нет рыночных сделок и развитых арендных отношений), а два других подхода рекомендуется использовать в качестве поверяющих. Для индивидуальной оценки необходимо применять все подходы, обосновывая отказ от какого-либо из них только невозможностью определения интервала доверия для результата оценки (см. [3]). При этом рекомендации МКСО о возможности ограничиваться одним подходом к оценке следует трактовать как признание обоснованности упоминавшейся аксиомы и предложение отказываться от применения подходов, обремененных чрезмерно высоким уровнем погрешностей.

Сказанное выше означает, что в современных условиях нужно развивать все подходы к оценке - с полномасштабным анализом рисков (моделируем сделку в системе случайных событий со стоимостью как случайной величиной) - методами, успешно опробованными оценщиками. Для примера отмечу, что в работах Е.И.Тарасевича с сотрудниками [7] и С.В.Пупенцовой [8], а также на последней конференции РОО в Санкт-Петербурге (28-29.06.09, доклады Е.И.Неймана и В.В.Галасюка, семинар С.В.Пупенцовой) убедительно продемонстрирована перспективность применения метода Монте-Карло в современной оценке. В частности, С.В.Пупенцова показала эффективность применения этого метода при реализации всех подходов к оценке, при согласовании результатов, полученных разными методами, и при выборе варианта ННЭИ (презентация и примеры – на сайте http://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/pupentsova.pdf, тренинги по управлению рисками в оценке - осенью).

Из информационного материала, представленного в [1], очевидна возможность определения границ интервалов значений всех величин, необходимых для расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода (нужно добавить метод предполагаемого использования для оценки земли, а также наши модели и аналитику для затратного подхода – см. [4]). На этой базе с использованием метода имитационного моделирования (Монте-Карло) можно в рамках затратного подхода получить ожидаемое значение рыночной стоимости с доверительным интервалом для этого значения.

Что касается ФСО, то в новой (подлежащей разработке) редакции стандартов должны быть предписаны процедуры анализа и учета рисков при определении стоимости (пример – в нашей редакции базовых ФСО [9]).

Цитируемые источники.

1. Галактионов А.Н. Затратный подход в недвижимости: возможность его применения в современных условиях
2. Коростелев С.П. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе (продолжение)
3. Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки 2009.
4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб. МКС. 2007.
5. Озеров Е.С. О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости.
6. Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости», Вып.1, СПб., 1999.
7. Тарасевич Е.И., Шаповалов О.Е., Яхимович С.Ц. Практическое применение метода Монте-Карло в задачах оценки недвижимости. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости», Вып.4, СПб., 1999.
8. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб. МКС. 2007.
9. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. СПб, 2009

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4752