Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости

проф. Коростелев С.П.

«Не стыдно и не вредно знать.
Всего знать никто не может,
а стыдно и вредно притворятся,
что знаешь, чего не знаешь»
Лев Толстой

Предыдущую свою статью по проблеме оценки недвижимости[1] автор закончил следующими словами: «В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.

Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах».

Сегодня можно констатировать, что благодаря МЭРТу произошли серьезные сдвиги в этой области оценки. В конце прошлого года в зале заседаний МЭРТа проведено около десятка заседаний рабочей группы по разработке федерального стандарта ФСО-6, который первоначально назывался «Оценка недвижимости», а к концу работы рабочей группы название трансформировалось в «Оценка стоимости недвижимого имущества». В работе рабочей группы приняли участие ведущие специалисты страны в области теории и практики оценки недвижимости.

На заседаниях рабочей группы велись жаркие дебаты по каждому пункту проекта стандарта, доходило даже до непарламентских выражений и валидола. Достаточно сказать, что пять первых заседаний, начинались и заканчивались проблемой концепции стандарта. Было предложено две разных концепции стандарта. В итоге рабочей группе все-таки удалось найти некий компромисс и выработать рабочую версию стандарта. Как любой компромиссный документ он не в полной мере удовлетворил многих членов рабочей группы, однако позволяет двигаться дальше по разрешению проблемных вопросов при разработке методических рекомендаций к ФСО-6.

Действительно в российской теории и практике оценки недвижимости накопилось такое большое количество проблем, что на их разрешение потребуется значительные усилия, как теоретиков, так и практиков оценки. Теперь уже видимо в рамках СРО и Национального совета по оценке.

Проблемы начинаются уже с понятийного аппарата. Как известно, в Международных стандартах понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» - это разные понятия, а в нашем законодательстве и в согласованном проекте ФСО-6 эти слова – синонимы. То есть явное противоречие с МСО. Создает ли это проблемы при оценке недвижимости? Многие из специалистов считают, что нет. Лично у меня другое мнение – я считаю, что проблемы возникнут. И возникнут они тогда, когда мы перейдем от тех классических американских методов оценки недвижимости 70-тых-80-тых годов прошлого века (Д.Фридман, Н.Ордуэй, Г. Харрисон и др.), которые сейчас используются в российской практике, к современным методам и методикам оценки. Под современными методами я имею в виду новый взгляд на оценку недвижимости предложенный Асватам.Дамодараном, Суть его предложений сводится к тому, что при оценке недвижимости должны применяться те же методы и подходы, которые используются при оценке бизнеса. В своей знаменитой книге «Инвестиционная оценка» он убедительно показал, что в современных условиях развития рынка это вполне допустимо. И в этом случае оценку недвижимости надо производить как оценку бизнеса (всего инвестированного капитала), а оценку недвижимого имущества – как оценку собственного капитала. То есть стоимость недвижимости и стоимость недвижимого имущества (прав на недвижимость) будет разная.

В вопросах теории оценки недвижимости применительно к нашему специфическому непрозрачному, подверженного сильному влиянию административного ресурса, российскому рынку недвижимости действительно остается много неразрешенных проблем. Но они усилиями ведущих теоретиков страны как-то решаются. В последние годы сформировалось несколько школ оценки недвижимости. Очень сильная «питерская школа недвижимости» во главе с профессорами Озеровым Е.С., Тарасевичем Е.И., Грибовским С.В., школа оценки профессора Прорвича В.А., школа оценки и управления недвижимостью, которую совместно формирует МГСУ-МИСИ и госуниверситет по землеустройству (ГУЗ) и др. Однако рассмотрение вопросов теории выходят за рамки настоящей статьи, более подробно эти вопросы будут изложены в готовящейся к изданию книге автора «Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью».

На всех своих семинарах я обращал внимание слушателей на тех принципиальных ошибках, которые допускают оценщики в практических оценках. Являясь Председателем Экспертного Совета общественной организации оценщиков и управляющих недвижимостью - РООС, которая сейчас в целях саморегулирования объединилась с НП СРО АРМО, я имел возможность знакомиться с практическими отчетами оценщиков, в том числе считающимися ведущими в стране. Качество этих отчетов оставалось крайне низким. Приходилось часто давать отрицательные заключения по ним.

Главная проблема в том, что наши вузы при подготовке оценщиков очень мало внимания уделяют разделу оценки недвижимости. В лучшем случае на курсах изучают классические американские подходы к оценке (а еще ведь существует и старейшая школа оценки недвижимости Великобритании с ее пятью классическими методами оценки, интересные немецкие методы оценки, работы А. Дамодарана и т.д.) и практические приемы работы с УПВС и сборниками Ко-Инвест. Этого явно недостаточно, чтобы на современном уровне, с учетом требований МСО, решать практические задачи оценки недвижимости и недвижимого имущества. Тем более что современная практика подкидывает оценщикам все более сложные задачи. С интересным фактом столкнулся совсем недавно. В одном из центральных городов России уже более четырех лет федеральные органы пытаются продать на аукционе уникальный объект – фортификационное сооружение командного пункта войск ПВО. Было проведено две независимые оценки объекта двумя различными оценочными компаниями, имеющими соответствующие аккредитации при госорганах. Разница в оценках составила 57 раз (!!!).

К сожалению, в сегодняшней рыночной ситуации профессиональная оценка недвижимости практически не востребована. В условиях, когда 95% земельных участков остается в федеральной собственности (см. сайт Роснедвижимости) и большинство улучшений также находится в федеральной или муниципальной собственности, оценку и ее результаты заказывают чиновники, а недобросовестные оценщики просто подгоняют цифры под заранее определенные результаты, пытаясь максимально «обнаучить» отчет. В условиях отсутствия стандартов это все проходило. Однако сейчас ситуация начинает меняться. Введение повышенной ответственности оценщика-специалиста, саморегулирование, введение в действие федеральных стандартов оценки должны поставить барьер недобросовестной и заказной оценки. Думаю, что в ближайшее время всем оценщикам, которые собираются заниматься оценкой недвижимости профессионально, потребуется пройти определенную переподготовку.

Вывод о необходимости повышения квалификации я делаю не только на основе знакомств с отчетами в рамках проведения экспертиз, а также на основе отчетов опубликованных в Интернете. Как правило, оценщики не очень охотно знакомят коллег со своими работами, но бывают случаи, когда оценщик считает свой отчет в некотором случае образцовым и публикуют его в Интернете.

Недавно на популярном оценочном сайте Appraiser.ru опубликован весьма интересный отчет об оценке недвижимости[2]. Интересен он, прежде всего тем, что посвящен чрезвычайно актуальной сегодня теме – оценке земельных участков для целей девелопмента. Актуальность объясняется развитием национального проекта «Доступное и комфортное жилье», под который выделяется бюджетные деньги и развитием местного самоуправления, основным источником дохода которого должны стать права на продажу прав застройки и доходы от управления недвижимостью. Корректно же рассчитать стоимость прав застройки, арендную ставку за землю и недвижимость муниципалитеты пока не могут. Им как раз нужна профессиональная оценка, чтобы наполнить свои бюджеты и одновременно дать развитие городам.

Интересен этот отчет также тем, что его выполнил опытный оценщик недвижимости с 12-летнем стажем работы, член Экспертного совета РОО (стр.5 отчета) и «Сертифицированный оценщик недвижимости» РОО. Мало того, оценщик имеет еще и международную сертификацию:

• «Сертифицированный оценщик недвижимости», в соответствии с системой «Approved by TEGoBA» от 21.10.2004г.,
• «Сертифицированный оценщик недвижимости», в соответствии с системой Approved by TEGoBA» и ISO/IEC 17024 от 06.07.2005г.

Мало кто в нашей стране может похвастаться таким набором аккредитаций. Тем более было интересно познакомиться с практикой такой непростой оценки, одобряемой, видимо, Экспертным советом старейшей оценочной организацией страны – РОО. Смущало лишь одно – квалификация Оценщика по основной специальности «инженер механик».

С большим интересом прочитал отчет и могу поделиться своими выводами:

1. Цель настоящей оценки – определение рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, площадью примерно 30 Га, находящегося в центре города Кашира Московской области. На этом участке планируется масштабное жилищное строительство. Назначение – «для стартовой цены на аукционе». То есть речь в отчете идет о планируемом девелоперском проекте жилищного строительства, что сейчас весьма актуально. Казалось бы, что для собственника земельного участка весьма важно определить стоимость прав застройки на этом участке или прав аренды, однако он заказывает текущую рыночную ставку аренды. И это не случайно, так в Земельном Кодексе законодатель очень неудачно определил условия аукциона: «начальный размер арендной платы» (ст.38.1 ЗК). Однако в конце 2004 года в Земельный Кодекс введена новая статья 38.2, которая относится к «комплексному освоению в целях жилищного строительства», что мы фактически и имеем в настоящей оценке. И здесь уже речь идет уже не о размере арендной ставки, а о «начальной цене права на заключение договора аренды земельного участка». В немецком, а также российском дореволюционном и законодательстве 20-тых годов эта величина как раз и называлась «правом застройки». Но это все лирическое отступление. Вернемся к нашему отчету. Для определения рыночной арендной ставки Оценщик находит рыночную стоимость земельного участка, а затем через ставку капитализации приходит к искомой величине (хотя эту ставку аренды можно определить и иначе – об этом в новой книге). Нас, прежде всего, интересует полученная Оценщиком рыночная стоимость земельного участка.

2. В результате поведенной работы Оценщик определил, что рыночная стоимость земельного участка, предназначенного для девелопмента жилой недвижимости, площадью примерно 30 Га в центре г. Кашира составляет 83 792 тыс. руб. или примерно $114,4 тыс. за Га. В то же время, по некоторым данным сравнительного подхода и доходного (из расчета земельного налога) кадастровая стоимость составляет примерно $690,75 тыс. за Га, то есть примерно в 6 раз больше. Это сразу должно насторожить, так как в большинстве случаев рыночная стоимость земельных участков[3], предназначенных для девелопмента, больше кадастровой, а здесь в 6 раз меньше. Это очень важный вопрос, так как в последнее время все больше критики относительно точности кадастровой оценки. В случае несогласия с кадастровой оценки налогоплательщик может обратиться к Оценщику и оспорить ее в суде. В настоящей оценке Оценщик, член экспертного совета РОО, утверждает, что рыночная стоимость в 6 раз меньше кадастровой и должен отстоять свое профессиональное мнение в суде. Для того чтобы определить, кто же здесь прав надо обратиться к методологии оценки, использованной в настоящей работе.

3. Для целей оценки автор использовал два подхода: доходный и сравнительный (вопреки требованиям ФСО он почему-то называет его «рыночным»). При согласовании оценки сравнительному подходу придан наибольший вес (60%). Рассмотрим его кратко. В проекте ФСО-6 сказано: «Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование». НЭИ объекта оценки Оценщик определил – его разрешенное использование под жилую застройку. Какие же аналоги применяет автор – «земли сельхозназначения»!!!, расположенные на расстоянии 14-100 км от МКАД. Совершенно очевидно, что эти земли не могут служить аналогом для городской земли в центре Каширы, у них разные ценообразующие факторы. Не будем останавливаться на многочисленных неточностях применения подхода, отметим лишь, что итоги сравнительного подхода не убеждают в правоте Оценщика, так как применены ненадлежащие аналоги.

4. Наиболее интересно как Оценщик подошел к решению задачи доходным подходом. Подобные задачи оценщики решают уже достаточно давно, особенно для целей инвестпроектов в Москве и вовлечения федеральной земли в рыночный оборот. Имеются соответствующие технические задания отдела оценки ФАУФИ и даже расчетные модели в EXCEL по решению подобных задач (представлены на сайте appraiser.ru). Наиболее достоверные результаты в случае оценки земельных участков, предназначенных для застройки, дает метод предполагаемого использования. Однако Оценщик отказался от применения этого метода с очень невнятной формулировкой: «метод не применялся, в виду того, что определить корректно затраты во времени на создание инфраструктуры и объекты социально-культурного назначения проблематично, проект будет разрабатываться после определения на аукционе арендатора (инвестора) оцениваемого земельного участка». Попутно заметим, что далее автор эти затраты определил и не испытал проблем.

5. В соответствии с ФСО оценщик в рамках применяемого подхода самостоятельно выбирает и применяет методы оценки. Отказавшись от метода предполагаемого использования, Оценщик выбрал неожиданно метод остатка, правильно его описал, но применил совершенно не так как описал (отдельный разговор о принципиальной возможности применения этого метода для оценки земельных участков, предназначенных для развития). Рассмотрим алгоритм расчета, представленный в отчете:

• Рассчитываются затраты[4] на строительство многоквартирных домов путем перемножения общей площади проектируемых домов (511 900 кв.м.) на «среднюю фактическую стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов для застройщика» по данным RWAY, на индекс пересчета на дату оценки, «на коэффициент учета прибыли предпринимателя» по данным Е.Е.Ескевича.
• Рассчитываются затраты на строительство[5] объектов «соц-культ. назначения» (2 школы и 4 детских сада) по той же методике, но используется сборники Ко-Инвест и другая прибыль предпринимателя. На прибыли следует остановиться особо, так как автор здесь внес свой «вклад» в теорию оценки: «Коэффициент прибыли предпринимателя для улучшений соц-культ назначения принят равным 1,15 (ставка капитализации для земли «плюс» фактор фонда возмещения)». Для специалистов ясно, что это абсолютно «новый вклад в теорию оценки», к сожалению, никак не обоснованный.
• Рассчитываются затраты на инженерную инфраструктуру, дороги, детские площадки, озеленение и т.д.
• Методом кумулятивного построения рассчитывается ставка дисконтирования. Об определении ставки дисконтирования большой и отдельный разговор, выходящий за рамки настоящей статью. Подробнее об этом будет сказано в готовящейся к изданию книге, где убедительно показано невозможность применения этого метода для ставок периода девелопмента при расчете рыночной стоимости. Этот пример лишь подтверждает этот вывод. Оценщик практически выдумывает эту ставку, не опираясь на рыночные данные. Например, как определяется премия за низкую ликвидность недвижимости. Безрисковая ставка корректируется на срок экспозиции. Оценщик принимает срок экспозиции – 5 месяцев, то есть он всерьез считает, что 511 900 кв.м. можно продать за 5 месяцев. Я думаю, что у риэлторов это предположение вызовет в лучшем случае улыбку. Также же не обоснованы и другие риски, то есть ставка не обоснована, а выдумана Оценщиков, и поэтому не может служить основанием для расчета рыночной стоимости.
• Ставка капитализации для земли принимается равной ставке дисконтирования[6] (12,38%). То же новое слово в теории оценки недвижимости, но опять никак не обосновано.
• Определяется доход от продажи («стоимость продажи площадей домов (ПВД), руб.») как произведение общей площади домов (511 900 кв.м) на «стоимость продажи 1-го кв.м. жилой площади». То есть автор предполагает, что лестницы, подвалы, технические помещения и т.д. то же будут проданы по стоимости жилой площади. Очень смелое предположение, но никак не подтверждается реальными данными рынка.
• Рассчитываются «операционные затраты», к которым отнесены; «налог на имущество, ставка страхования, реклама, маркетинг».
• Рассчитывается земельный налог[7] и «всего затраты».
• Рассчитывается «чистый операционных доход» как разность «стоимости продажи площадей домов (ПВД), руб.» и «всего затраты».
• Теперь самое интересное. Оказывается, чтобы определить «доход, отнесенный для земли», то есть ЧОД приходящейся на землю, надо всего-то умножить полученный ЧОД на ставку капитализации для земли!!!/ Это действительно выдающейся вклад автора в теорию оценки, достойный особой премии. Любому оценщику недвижимости известно, что если разделить ЧОД, приходящейся на землю, на ставку капитализации, то получим стоимость. Таким образом, если мы это сделаем применительно к изложенному выше алгоритму, то получим, что стоимость земли будет равна ЧОД (в данном случае примерно $49 млн.). Замкнутый круг, из которого нет выхода. Однако автор идет дальше. Отнимая из ЧОД «доход, отнесенный для земли» он получает «доход, приходящейся на улучшения». Далее разделив на «ставку капитализации для улучшений» (15,08%) получает «стоимость улучшений». Ну и, наконец, последнее действие, достойное также особой премии в области оценки и очередной аккредитации – определение стоимости недвижимости. Чтобы получить стоимость недвижимости оказывается надо просуммировать «стоимость улучшений» и «доход, отнесенный к земле» (к стоимости добавляем доход!!!) .
• В итоге этих малопонятных вычислений, по методике, придуманной авторов, получаем:
  • «стоимость строительства улучшений»[8] - примерно $781 млн.
  • «стоимость недвижимости» - примерно $291 млн., то есть в 2,7 раза меньше чем затраты на строительство жилых домов.
    Понять это просто невозможно. Зачет строить жилые дома, если стоимость недвижимости от этого процесса уменьшается в 2,7 раза?!!
• Кроме этих принципиальных замечаний имеется множество мелких замечаний, связанных с описками, неточностями и несоблюдением стандартов оценки. Достаточно сказать, что автор к месту и не к месту употребляет принципиальный для оценщиков термин «стоимость»: «стоимость озеленения», «стоимость зеленых насаждений» и т.д., подразумевая под ним термин «затраты» В соответствии с ФСО-1 это просто недопустимо. Складывается такое впечатление, что автор просто еще не изучил введенные в действия новые ФСО, а уже делает такие ответственные оценки.
• Вывод по этому отчету однозначный.
• Если бы такой отчет выполнил студент четвертого курса, обучающейся по курсу «экспертиза и управление недвижимостью», то получил бы твердую «двойку».
• Кадастровая стоимость все-таки ближе к истине, чем определенная Оценщиком «рыночная стоимость». Следовательно, можем предположить, что имеем занижение стоимости примерно в 6 раз.

Возникает естественный вопрос, зачем был опубликован этот отчет. Что это – полный непрофессионализм, заказная оценка или нечто другое. Если мы еще раз вернемся к аккредитациям и опыту автора оценки, то непрофессионализм должен отпасть. Заказную оценку здравомыслящий оценщик никогда не разместит в сети Интернет. А может быть кто-то хочет просто проверить эрудицию оценочного сообщества.

Я думаю, что весьма плохи дела в нашем оценочном сообществе, если окажется что этот отчет реальный. Тогда ситуацию надо характеризовать как кризис и из него надо выбираться сообща и, прежде всего, начинать переобучение оценщиков недвижимости, в том числе и имеющих различные аккредитации по оценке недвижимости и большой стаж работы.

В последнее время все чаще заказываются оценки земельных участков для целей девеломпента. Это очень непростая работа, требует хорошего понимания и знания организации и технологии строительного производства, требований градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки, действующих СНиП, критериев оценки эффективности инвестиционных проектов и т.д и т.п. То есть, нужна специализация в рамках дисциплины «оценочная деятельность». Эту специализацию я называю «Инвестиционная оценка». Об этом подробно в новой книге.

Мне представляется не очень правильным, когда Оценщик, как в данном случае (см. тот же сайт оценщиков), вначале оценивает «крупный рогатый скот», а потом земельный участок в 30 Га для целей девелопмента.

Возникает еще одна проблема, связанная с введением повышенной ответственности специалистов – оценщиков. Если оценка реальная, она будет принята заказчиков и на основе ее состоится сделка, то муниципалитету г. Кашира будет нанесен потенциальный ущерб в размере не менее $17 млн. И тогда по суду должны наступить механизмы повышенной ответственности в соответствии с новым законодательством в области оценочной деятельности. То есть: выплаты страховой компании – выплаты из компенсационного фонда РОО, наложение ареста на имущество оценщика. Этих средств, естественно не хватит и тогда может встать вопрос о ликвидации старейшей и наиболее авторитетной общественной организации оценщиков – РОО. Даже страшно об этом подумать.

Будем надеяться, что публикация отчета есть какое-то недоразумение.

[1] Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости.

[3] Например, для московской земли эти однозначно так, см., например, статью И.Ефимова: Анализ распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в Москве при оценке инвестиционных проектов

[4] Вопреки требованиям ФСО автор упорно называет затраты - стоимостью

[5] При этом полностью проигнорировано требование российского законодательства, которым установлен только один платеж, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство - плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Субъект РФ или муниципальное образование не имеет оснований для требования компенсации затрат на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.) инвесторами или РФ по причине того, что финансирование социальной инфраструктуры, в соответствии с действующим законодательством (184-ФЗ от 06.10.99г., 131-ФЗ от 06.10.03г.) является расходным полномочием субъектов РФ и должно финансироваться исключительно за счет средств их бюджета.

[6] а это значит, что норма возврата капитала и темпы роста отсутствуют

[7] при аренде выплачивается арендная плата, а не налог!

[8] имеются ввиду затраты на строительство жилых домов

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4457