Добавить в избранное Сделать стартовой |
Рекомендуем оценочную компанию: | МетодикиОставить комментарий | Читать комментарии О нормативном определении понятия объекта оценкиЕ.С. Озеров В нашем проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки (см.[1] и [2]) предложена оспариваемая в [2] и [3] формулировка понятий объектов оценки. Основное возражение вызывает предложение [1] о представлении субстанции, называемой в нашей редакции ФСО 1 недвижимостью, в виде совокупности двух сущностей - физической (материальной) и юридической (правовой). Ниже предпринимается попытка уточнить формулировки, имея в виду предусмотренную МСО 2007 [4] необходимость соответствия ФСО законодательству РФ. Об определении понятия «объект оценки»Прежде всего, обратим внимание на то, что в нашей редакции ФСО 1 оценкой называется «процесс определения стоимости объекта гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте и который в таком процессе именуется объектом оценки». При этом имелось в виду, что собственно оценка объекта гражданских прав составляет основу оценочной деятельности, которая (по [5]) означает «профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (в [1] в понятие оценочной деятельности включено также и выполнение работ, обеспечивающих контроль качества и эффективное использование результатов оценки). В данном случае можно говорить об объекте оценочной деятельности (деятельность направлена на объект гражданских прав) и о предмете этой деятельности (в результате деятельности определяется стоимость объекта гражданских прав). Изложенное выше снимает возражения авторов [3] против использования в законе и в ФСО словосочетания «объект оценки»: разумный специалист не будет использовать словосочетание «оценка объекта оценки» вместо словосочетаний «оценка объекта недвижимости...» или «определение (установление) стоимости объекта оценки». Попутно обратим внимание на некорректность использования в [3] и в переводе на русский язык МСО 2007 [4] при участии одного из авторов [3] словосочетания «оценка стоимости», поскольку понятие «оценка» расшифровывается как процесс определения стоимости. Об определении понятия «недвижимость»Возвращаясь к проблеме определения понятия «недвижимость», отметим, что возникла эта проблема еще в конце прошлого века при попытке согласования этого понятия, применяемого в практике оценки, с его определениями в статьях 130 и 132 ГК РФ. Эта проблема, юридически не разрешенная и до настоящего времени, заключается в том, что в современной редакции ГК РФ к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) отнесены три различные группы объектов гражданского оборота:
В действующих и проектируемых российских стандартах оценки к недвижимости отнесены объекты первой группы, в то время как без каких-либо обоснований и объяснений объекты второй группы рассматриваются в составе объектов движимого имущества, а оценка предприятий как имущественных комплексов регламентируется стандартом оценки бизнеса. Для примера укажем, что в проекте ФСО-6, подготовленном при участии авторов работы [3] и посвященном оценке недвижимости, указано:
Здесь без комментариев изменен состав оцениваемого объекта недвижимости, предусмотренный первым абзацем части 1 ст. 130 ГК РФ, не оговариваются причины исключения из состава недвижимого имущества указанных выше транспортных средств и предприятий. Попытки разрешения проблемы предпринимались нами в работах [6]-[8]. Было отмечено, что для одинакового наименования трех разнородных типов объектов законодатель должен был иметь в виду некий признак (параметр, свойство), присущий всем этим объектам и не перемещаемый в пространстве. Как оказалось, неперемещаемым свойством упомянутых трех групп объектов является их юридический статус (юридическая категория, юридическая сущность): государственная регистрация имуществ и прав на них «привязывает» каждый объект недвижимого имущества к неподвижной (относительно поверхности земли) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах - с индивидуализацией регистрируемого объекта описанием его важнейших («родовых») признаков. О содержании понятий «недвижимое имущество» и «недвижимая собственность».Обратим внимание на то, что в ст. 130 ГК «недвижимые вещи, недвижимое имущество и недвижимость» обоснованно считаются синонимами, относящимися к материальной сущности субстанции, именуемой недвижимостью. В самом деле, из [9] следует: вещь - это предмет физического мира, могущий быть чьей-нибудь собственностью; вещи, как Установив причину отнесения в ГК РФ к недвижимости трех разных типов объектов (раздел 3.1.1 нашей редакции ФСО 1), определим основание, по которому можно было бы выделить группу объектов, называемых недвижимостью для целей оценки и управления (раздел 3.2.2 ФСО 1):
Недостатком формулировок 3.2.1 и 3.2.2 является использование термина «недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи)» применительно к совокупности двух сущностей, в то время как этот термин однозначно обозначает только материальную сущность. В наших работах [7] и [8] объединение физически неперемещаемой материальной сущности с пакетом имущественных прав предлагается именовать недвижимой собственностью (предложение инициировано знакомством со словосочетанием «property management», которое в американской практике означает управление всеми активами недвижимой собственности с решением юридических, экономических, социальных и технических проблем обеспечения функционирования объекта). Будем пользоваться этим наименованием, оставляя возможность вернуться к обсуждению проблемы позднее - в том числе и с вариантами иного наименования указанной общности (совокупности) материальной и юридической категорий (сущностей) неперемещаемого объекта гражданских прав. О содержании и единстве материальной и юридической сущностей недвижимой собственностиВ разделах 3.2.3-3.2.5 нашей редакции ФСО 1 перечисляются элементы двух упомянутых сущностей недвижимой собственности (в 3.2.3-3.2.4 этим словосочетанием заменен термин «недвижимость»):
В данный перечень следовало бы внести (пунктом 3.2.6) также предложения [7] и [8] о представлении юридической сущности недвижимой собственности в виде совокупности двух компонентов: прав основных пользователей (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения и бессрочного пользования) и прав сторонних правообладателей (сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое). При этом права общества и сторонних правообладателей считаются обременениями по отношению к правам основных пользователей. Нетрудно заметить, что в 3.2.3 расширен перечень вещей в составе недвижимости, предусмотренный последней редакцией ст. 130 ГК РФ. Избыточными здесь являются «...инженерные сети и коммуникации (передаточные устройства), необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также расположенные на земельном участке обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения», не представленные в первом абзаце части 1 ст. 130 ГК РФ. В свое время (см. [7]) мы по подсказке юристов обратили внимание на ст. 134 ГК РФ, которая гласит: «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное». Рыночная стоимость объекта определяется посредством моделирования поведения типичных участников сделки - с опорой на практику совершения таких сделок. Анализ рыночной практики свидетельствует о том, что цена сделки с улучшенным земельным участком зависит от наличия на этом участке коммуникаций, обособленных водных объектов, деревьев, кустарников - естественного и искусственного происхождения. Следовательно, для целей оценки объект недвижимости должен рассматриваться как сложная вещь, ценность и стоимость которой зависит от ценности всех элементов в составе этой вещи, включая также коммуникации, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, участки леса. Включение этих элементов в состав недвижимости не противоречит ст. 130 ГК: указанные элементы прочно связаны с землей и их перемещение «без несоразмерного ущерба их назначению» невозможно. В связи с этим понятна значимость приведенного выше анализа следствий из «установленной» ГК неперемещаемости юридического статуса недвижимости: ущерб назначению перемещаемого элемента должен оцениваться с учетом принадлежности этого элемента субъекту прав собственности на весь объект недвижимости. Здесь имеется в виду, что при оценке недвижимости и элемента в ее составе должно учитываться назначение элемента не для человечества вообще, а для конкретного человека, которому этот элемент принадлежит. Пересадка дерева с моего участка на участок соседа меняет качество и ценность моей недвижимости как сложной вещи. Что касается нашего предложения считать объектом оценки совокупность материальной и юридической сущностей недвижимости, то здесь имеется в виду, прежде всего, то обстоятельство, что все элементы этих сущностей определенным образом (часто независимо друг от друга) влияют на стоимость недвижимой собственности как объекта оценки. Очевидно, например, что стоимость объекта зависит от наличия или отсутствия, а также от уровня качества элементов физической (материальной) сущности недвижимости (зданий и сооружений, коммуникаций, свойств обособленных водных объектов, плодовых или хвойных деревьев, плодородия почвы и др.). Менее очевидным, но проверенным является влияние на стоимость недвижимости каждого из элементов юридической сущности: стоимость снижается при появлении на объекте сервитута, при возникновении ограничений ГИОП или правил зонирования территории и др. Особо отметим рассмотренный в [8] пример учета в затратном подходе к оценке недвижимой собственности обременения объекта оценки договором аренды с заниженной ставкой арендной платы: поскольку ставка была занижена по вине собственника до даты оценки, обременение трактовалось как устаревание юридической сущности объекта оценки. Существенным с этой точки зрения является и вывод [8] о том, что в случае запрета ГИОП на замену варианта текущего использования земельного участка в составе объекта недвижимости вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования разница стоимостей земельного участка в двух этих вариантах рассматривается как величина потери стоимости улучшений вследствие внешнего устаревания. Еще одна иллюстрация обоснованности нашей концепции объединения (совместного учета) сущностей следует из особенностей взаимозависимости земли и улучшений на ней. Из определения понятия недвижимого имущества следует, что главным элементом этого имущества является земельный участок. Все улучшения остаются физически неперемещаемыми (недвижимыми) только по причине и во время привязанности их к земле. Как указывалось в [7] и [8], по этой причине обязательным элементом недвижимого имущества (материальной сущности недвижимой собственности) является земельный участок. Об этом же свидетельствует и мнение юриста О.Ю.Скворцова, процитированное в [3]:
В свете изложенного возникает проблема определения понятия объекта оценки в случае, если заказчику требуется установить стоимость здания, находящегося в его собственности, но расположенного на участке земли, взятом в аренду у государства. Очевидно, что здесь (вопреки п. 17а утвержденного ФСО 1) объектом оценки выступает не недвижимое имущество с земельным участком как главным элементом объекта, а совокупность права собственности на здание и права заключения договора аренды на землю. При этом, конечно же, стоимость объекта оценки будет существенным образом зависеть и от параметров его материальной сущности - архитектуры и возраста здания, местоположения, размеров и формы участка, др. Заметим, что предложение об объединении сущностей (категорий) в одну субстанцию при экономической оценке недвижимой собственности согласуется и с цитируемым в [3] предложением упоминавшегося выше юриста О.Ю.Скворцова:
Как видим, постановка вопроса начинается с противопоставления «категорий» - юридической и физической, а заканчивается предложением о трактовке недвижимости как специфического объекта гражданского права, в котором экономический и юридический критерии представлены в неразрывном единстве. О сочетании в недвижимости трех категорий - юридической, физической и экономической - говорят и юристы, цитируемые в [3]:
Заметим, что экономическую сущность недвижимости определяет способность земельных участков и улучшений выступать потребительским благом (см. [8]). Ограниченность этого блага обращает его в экономическое благо, которое проявляется в предметах потребления (жилища, садоводства, рекреации, общественные здания), в доходных объектах (реальные и инвестиционные активы), в товарах на рынке недвижимости. Естественно, что стоимость («стоимостной эквивалент») объекта недвижимости определяется соотношением спроса и предложения, т.е. будет зависеть от приспособленности этого объекта к предпочтениям потенциальных потребителей. Укажем, что в приведенном перечне из трех категорий (сущностей), присущих недвижимости, недостает важной категории - социального статуса объекта (социальной сущности недвижимости - см. [8]). Эта сущность проявляется в уровне соответствия характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам, в восприятии человеком или (и) обществом художественной и исторической ценности здания («культурного наследия»), в возникновении и развитии чувства гордости у субъекта и (или) общности людей от владения знаковыми объектами, в непринятии населением спорных решений о землеотводах, строительных проектах, изменениях статуса охраняемых объектов и др. Очевидно, что все элементы социальной сущности недвижимости также оказывают влияние на величину рыночной стоимости объекта. Из сказанного выше следует обоснованность наших предложений о представлении недвижимости для целей оценки как общности (совокупности) сущностей, но теперь уже с уточнением: сущностей (категорий), объединяемых понятием «недвижимость», должно быть четыре. Единственной проблемой до принятия этой концепции остается необходимость уточнения и закрепления в нормативных актах названия указанной субстанции (совокупности физической, юридической, экономической и социальной сущностей физически и юридически неперемещаемого имущества). Выше было предложено для целей оценки и управления называть эту субстанцию недвижимой собственностью. Независимо от того, будет ли это название представлено в соответствующих Федеральных законах и подзаконных актах, необходимо в стандартах и методических рекомендациях по оценке недвижимой собственности предписать условие учета влияния на стоимость этой субстанции параметров всех элементов указанных четырех сущностей (категорий), а также параметров соответствующих (четырех) сегментов окружающей среды (материального мира, правового пространства, рыночной экономики и социальной среды), в которых функционирует объект оценки (примеры см. в [8]). При такой постановке вопроса часть позиций раздела 3.2 из [1] может быть перенесена в стандарт (ФСО 6) и в методические рекомендации по оценке недвижимой собственности. Об определении понятия недвижимого имущества как объекта оценки в МСО 2007Представив наши аргументы в пользу предложенного определения понятия недвижимой собственности в качестве объекта оценки, рассмотрим представление понятия аналогичного объекта оценки в МСО 2007 (см. [4]). В документе «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)» приведено:
Аналогичные определения понятий недвижимости и недвижимого имущества даются и в документах «Глоссарий терминов МСО 2007», «Типы имущества» и «Международное руководство 1 (МР 1). Оценка стоимости недвижимого имущества». Очевидно, что эти определения понятий не соответствуют толкованию терминов в русском языке (см. [9]) и содержанию ст. 130 ГК РФ. Это означает, что переводчики текста МСО (при участии и под руководством одного из авторов [3]) допустили ошибку: то, что в п. 3.2 ОППО именуется недвижимым имуществом следовало перевести как пакет имущественных прав на недвижимость (русское словосочетание «недвижимое имущество» - это «real estate», a «real property» - это «пакет имущественных прав на недвижимость»). С сожалением следует отметить, что решение о включении редакции [4] документов МСО в Свод стандартов СРО РОО 2010 (см. [10]), принятое при участии авторов [3], выводит РОО из правового поля, установленного законодательством РФ (авторы [3] «забыли» свою фразу «о необходимости соблюдения оценщиками действующего российского законодательства, по которому отождествляются три понятия: «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)»). Дополнительно обратим внимание на то, что в МСО (см. МР 1) объектом оценки считается «недвижимое имущество» (только пакет прав?). В то же время в разделе 2.5 документа «Типы имущества» МСО проявляется принятая нами концепция объединения нескольких сущностей:
При постановке задачи оценки объекта гражданских прав, изложенной в п. 2.5, понятие «недвижимое имущество» в этом пункте следует заменить понятием «недвижимая собственность». О содержании понятия «движимая собственность»Кроме понятия недвижимости для целей оценки в [1] предлагаются определения понятий и других типов объектов гражданских прав. При этом по [1]
Эту группу объектов оценки имеет смысл называть движимой собственностью, имея в виду объединение физической, юридической, экономической и социальной сущностей для вещей, подлежащих государственной регистрации (морские и речные суда, летательные аппараты, космические объекты, автомобили, другие регистрируемые транспортные средства). Для вещей, не требующих государственной регистрации, в составе движимой собственности как объекте оценки представлены только материальная (физическая) и экономическая сущности. При этом независимо от введения в нормативных документах понятия движимой собственности остается обязательным требование выполнения оценки с учетом ценности всех элементов сущностей (категорий, статусов) физически перемещаемых субстанций. Заметим, что здесь не принято предложение МСО [4] о включении интеллектуальной собственности - ИС и нематериальных активов -НМЛ в движимую собственность (в [3] неверно используется словосочетание «движимое имущество», т.к. «property» - это пакет прав, а не имущество, здесь неверно указывается, что МСО включает ИС и НМА в бизнесы). Отказ от этого предложения обосновывается тем, что в нашем проекте ФСО 1 группировка объектов оценки предполагает близость набора свойств самих объектов, включенных в одну группу, и характеристик среды функционирования этих объектов. Эта близость определяет особенности применения системы оценочных процедур и трактовки результатов оценки. Такой близости нет у объектов движимой собственности с объектами ИС и НМА: очевидно радикальное различие величин вклада материальной составляющей в эти две группы объектов, что определяет существенное различие подходов к оценке этих двух групп объектов. Отметим и некорректность классификационного признака перемещаемости к объектам ИС и НМА: оригинальная архитектура здания или его значимость как культурного наследия неподвижны вместе с самим зданием... Об интеллектуальной собственности как объекте оценки.В разделе 3.4 нашей редакции ФСО 1 представлен достаточно полный перечень типов объектов ИС и НМА:
Объекты интеллектуальной собственности и нематериальных активов являются продуктом интеллектуальной деятельности, поэтому для целей оценки предлагается отнести эти объекты к группе, именуемой интеллектуальной собственностью. Применительно к этой группе объектов оценки не могут применяться понятия вещей и имущества, относящиеся к материальным субстанциям. На стоимость объектов интеллектуальной собственности основное влияние оказывают элементы юридической и экономической сущностей (категорий) - своих для каждого типа упомянутых «нематериальных субстанций». Содержание понятия бизнеса как объекта оценкиЧто касается объектов бизнеса, то в определение понятия этого типа объектов оценки обоснованно включаются не только все типы имущества, обеспечивающие функционирование предприятия, но также все объекты интеллектуальной собственности и нематериальных активов, включая все имущественные права и обязательства:
Таким образом, для целей оценки действующее предприятие как совокупность объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственностей может именоваться бизнесом, как это и предусмотрено нашей редакцией п. 3.5 ФСО 1. О финансовых интересах как объектах оценкиВ МСО 2007 [4] предлагается выделить финансовые интересы в отдельную группу объектов оценки. Между тем, финансовые интересы, вытекающие из разделения интересов собственности на имущество (раздел 5 документа «Типы имущества» МСО) могут быть представлены (и в практике оценки рассматриваются) в перечнях объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности - в зависимости от того, к какому типу имущества относится интерес. Так, например, интересы собственников земли и улучшений, интересы собственного и заемного капиталов в составе недвижимой собственности, интересы владельцев паев в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, права сдачи в аренду и субаренду, права заключения льготных договоров аренды помещений оцениваются с использованием методов и инструментов оценки недвижимой собственности. Финансовые интересы как нематериальные активы (раздел 5.2.2 документа «Типы имущества» МСО) целесообразно рассматривать в предложенном выше перечне объектов интеллектуальной собственности (раздел 3.4.3). В то же время, финансовые интересы, вытекающие из разделения интересов собственности на бизнес (раздел 5.2.1 документа «Типы имущества» МСО), целесообразно представить в перечне объектов бизнеса, оценка которых осуществляется с использованием методологии, существенно более сложной в сравнении с методологией оценки отдельных составляющих бизнеса. Из сказанного выше следует, что предложение о выделении финансовых интересов в отдельную группу объектов оценки требует дополнительной проработки - с уточнением перечня, целей и процедур оценки этих интересов. Перечни групп объектов оценкиЗавершая рассмотрение проблемы нормативного определения понятий оцениваемых объектов гражданских прав, отметим необходимость представления в базовых ФСО основных понятий всех типов объектов оценки (возможно - с обоснованием нововведений в расширенном комментарии к этим ФСО). В свете изложенного предлагается изменить редакцию п. 3.1.2 и переименовать разделы 3.2- 3.4 нашей редакции ФСО 1: 3.1.2.Вся совокупность объектов оценки распределяется между четырьмя группами, различающимися набором свойств (самого объекта и среды его функционирования), определяющим особенности применения системы оценочных процедур и трактовки результатов оценки:
При этом перечисление и характеристики важнейших проявлений материальной, юридической, экономической и социальной категорий (сущностей), оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, можно перенести в профильные стандарты - свои для каждой группы объектов. Цитируемые источники.
В наших работах по оценке и менеджменту недвижимости юридический статус именуется юридической сущностью, поскольку все элементы группы прав и обременении оказывают влияние на стоимость объекта и управленческие решения -одновременно с влиянием на результаты оценки и управления каждого из элементов материальной сущности недвижимости. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 14623 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|