Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Анализ распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г. Москве при оценке инвестиционных проектов

Данная статья является продолжением материалов, изложенных 21.06.07г. на XV международной конференции оценщиков «Оценочная деятельность: в условиях саморегулирования. Роль государственных органов, СРО, национального Совета».

Для определения рыночной стоимости земель произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) и средней плотности застройки муниципальных районов города.

Описание методологии и параметров модели оценки удельной стоимости

Для проведения анализа распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г.Москве, необходимо определить численные значения удельной рыночной стоимости земельного участка под строительство (стоимость земельного участка в стоимости кв.м. полезной площади возводимых улучшений) по основным районам города.

Для определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков в условиях неразвитого рынка, как правило, используется метод предполагаемого использования, включающий в себя следующие этапы:

• прогнозирование доходов проекта;
• определение расходов проекта;
• определение ставки дисконтирования,
• расчет рыночной стоимости.

Все параметры даны на квадратный метр полезной площади улучшений (общей площади квартир). В качестве доходной части проекта принята цена предложения жилых помещений (квартир) по данным агентства «Рос Бизнес Консалтинг» - «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года»^[1]. Данные рейтинга, представлены в формате 85 районов города в пределах и за пределами МКАД. При этом необходимо заметить, что представленные данные являются усредненными и не учитывают изменения цен за счет влияния локальных особенностей районов города (например, Золотая и Серебряная мили в районах Остоженки и Патриарших прудов, территории промзон и т.д.). Также необходимо отметить зафиксированное на рынке различие цен на первичном и вторичном рынке. При прочих равных условиях, цена квартир на вторичном рынке на 3-5% превышает цены на первичном рынке, в то же время несоответствие большинства проектов вторичного жилья современным требованиям комфортности и, в отдельных случаях, обеспеченности коммуникациями, физическое состояние основных строительных конструкций и коммуникаций снижает стоимость вторичного жилья по отношению к первичному. Учитывая разнонаправленность данных тенденций, предполагается компенсация их влияния на среднюю цену по районам города. Также усредняются цены на жилье за МКАД, так как в северном и западном направлении стоимость современных типовых квартир за МКАД будет сопоставима с московскими, однако, на востоке и юге фиксируются более низкие цены.

Расходы проектов, как правило, состоят из расходов на возведение улучшений (в рассматриваемом случае – 1 кв.м. полезной площади (общей площади жилых помещений - квартир)) и компенсацию инженерной и социальной инфраструктуры.

Средняя стоимость строительства жилья в г.Москве определена по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области Региональный справочник строительства (сборник РСС-2007). Согласно информации по жилой застройке монолитно-кирпичными домами с подземной автостоянкой, этажностью от 5 до 15 этажей, стоимость строительства кв.м. общей площади здания составляет от 1098 до 1240 долл. / кв.м. с НДС (РСС-2007 стр.714-718). Среднее соотношение полезной площади помещений в общей площади дома – 87%. Стоимость строительства кв.м. полезной площади включая НДС принята из этого интервала в размере 1 100 / 0,87 = 1264 долл.США/кв.м.

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства[2], однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке. Для целей настоящего расчета, данные затраты составят для монолитно-кирпичного жилья - 1 264 х 10,9% = 138 долл./кв.м.

Для учета стоимости капитала и величины прибыли предпринимателя в рамках расчета методом дисконтирования денежных потоков использовалась ставка дисконтирования в размере 20%. В соответствии с текущей рыночной практикой, средняя продолжительность реализации проектов точечной застройки территорий г.Москвы объектами жилого назначения составляет три года (12 кварталов). При этом в первый год (4 квартала) проводится согласование и разработка документации, второй и третий год (8 кварталов) – строительство и параллельная реализация проекта. Расходы по проекту составят 10% в первый год - на согласование, во второй и третий годы – ежегодные затраты на строительно-монтажные работы и инженерные коммуникации составят 60% и 30% соответственно. Коэффициент дисконтирования определялся на середину периода (года). Темпы прироста затрат на рассматриваемый период принимаются равными текущим темпам инфляции в размере 10% в год. Темпы прироста стоимости недвижимости составляют по годам 12%, 11% и 9% соответственно. Коэффициент стоимости квартир в зависимости от строительной готовности дома, принят по данным «Исследования зависимости стоимости жилья от степени готовности возводимого здания»³. Реализация площадей, по действующему законодательству, начинается с момента выхода на строительную площадку, по цене от 75% до 100% от номинала, в зависимости от стадии строительства, согласно изменения функции, представленной в статье.

Доходы проекта прогнозируются на текущий момент в соответствии с «Рейтингом районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года».

Данные показатели заносились в стандартную модель расчета методом дисконтированных денежных потоков.

Рейтинг районов по удельной рыночной стоимости земельных участков

Удельная рыночная стоимость земельного участка в г. Москве под строительство объектов жилого назначения на июнь 2007 года определялась для всех районов города в соответствии с вышеприведенной методикой. Результаты расчетов сведены в таблицу №1, разбиты по стоимостным группам и представлены на карте.

Таблица 1

Рейтинг районов г.Москвы по удельной рыночной стоимости земельных участков

Распределение районов ЦАО г.Москвы по плотности застройки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо рассчитать плотность застройки районов города, которая определяется исходя из среднего долевого соотношения морфотипов застройки по территории данного района⁴. Для повышения точности определения стоимости земельных участков в центральной части города, дополнительно выделены зоны внутри и за пределами Садового кольца. На примере района Замоскворечье (за пределами Садового кольца) рассмотрим расчет показателя плотности застройки. Застройка данного района представляет собой: традиционный разноэтажный морфотип (на 70% площади), старомосковский малоэтажный (15%), контрастноэтажный (5%) и неоклассицизм 40-50гг. (10%) - вид застройки, показатель плотности застройки для первого вида морфотипа равен 2, для второго – 1, для третьего – 1,5, четвертого - 3 . Показатель плотности застройки для района Замоскворечье (за пределами Садового кольца) составляет 1,9=0,7*2+0,15*1+0,05*1,5+0,1*3.

В таблице представлены показатели плотности застройки для районов центрального округа г.Москвы.

Таблица 2

Показатели плотности застройки в ЦАО г.Москвы

Рис. 1. Показатели плотности застройки по районам ЦАО г.Москвы

Рыночная стоимость земельных участков в г.Москве

Расчет рыночной стоимости земельных участков в г.Москве под строительство объектов жилого назначения производится путем умножения коэффициента плотности застройки в данном районе на удельную рыночную стоимость земельного участка.

Таблица 3

Рыночная стоимость земли в ЦАО

Рис. 2. Минимальная стоимость земли под жилую застройку в ЦАО, (млн.долл./га)

Коэффициент плотности застройки для прочих районов г.Москвы принимается равным 2,5 в соответствии с данными максимальной плотности застройки объектами жилого назначения МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы. Результаты расчета приведены на карте.

Таблица 4

Рыночная стоимость земельных участков

¹ http://rating.rbc.ru/articles/2007/07/02/31543234_tbl.shtml?2007/07/02/31543218
² Укрупненные показатели строительства как правило включают затраты на инженерные коммуникации только до первого колодца.
³ http://www.advisers.ru/survey/article739.html
⁴ По данным МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы

Игорь Ефимов
заместитель генерального директора
"Институт экономической экспертизы"
Источник: Институт экономической экспертизы

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4722