Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Анализ распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г. Москве при оценке инвестиционных проектов

Анализ распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в МосквеДанная статья является продолжением материалов, изложенных 21.06.07г. на XV международной конференции оценщиков «Оценочная деятельность: в условиях саморегулирования. Роль государственных органов, СРО, национального Совета».

Для определения рыночной стоимости земель произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) и средней плотности застройки муниципальных районов города.

Описание методологии и параметров модели оценки удельной стоимости

Для проведения анализа распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г.Москве, необходимо определить численные значения удельной рыночной стоимости земельного участка под строительство (стоимость земельного участка в стоимости кв.м. полезной площади возводимых улучшений) по основным районам города.

Для определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков в условиях неразвитого рынка, как правило, используется метод предполагаемого использования, включающий в себя следующие этапы:

  • прогнозирование доходов проекта;
  • определение расходов проекта;
  • определение ставки дисконтирования,
  • расчет рыночной стоимости.

Все параметры даны на квадратный метр полезной площади улучшений (общей площади квартир). В качестве доходной части проекта принята цена предложения жилых помещений (квартир) по данным агентства «Рос Бизнес Консалтинг» - «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года»[1]. Данные рейтинга, представлены в формате 85 районов города в пределах и за пределами МКАД. При этом необходимо заметить, что представленные данные являются усредненными и не учитывают изменения цен за счет влияния локальных особенностей районов города (например, Золотая и Серебряная мили в районах Остоженки и Патриарших прудов, территории промзон и т.д.). Также необходимо отметить зафиксированное на рынке различие цен на первичном и вторичном рынке. При прочих равных условиях, цена квартир на вторичном рынке на 3-5% превышает цены на первичном рынке, в то же время несоответствие большинства проектов вторичного жилья современным требованиям комфортности и, в отдельных случаях, обеспеченности коммуникациями, физическое состояние основных строительных конструкций и коммуникаций снижает стоимость вторичного жилья по отношению к первичному. Учитывая разнонаправленность данных тенденций, предполагается компенсация их влияния на среднюю цену по районам города. Также усредняются цены на жилье за МКАД, так как в северном и западном направлении стоимость современных типовых квартир за МКАД будет сопоставима с московскими, однако, на востоке и юге фиксируются более низкие цены.

Расходы проектов, как правило, состоят из расходов на возведение улучшений (в рассматриваемом случае – 1 кв.м. полезной площади (общей площади жилых помещений - квартир)) и компенсацию инженерной и социальной инфраструктуры.

Средняя стоимость строительства жилья в г.Москве определена по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области Региональный справочник строительства (сборник РСС-2007). Согласно информации по жилой застройке монолитно-кирпичными домами с подземной автостоянкой, этажностью от 5 до 15 этажей, стоимость строительства кв.м. общей площади здания составляет от 1098 до 1240 долл. / кв.м. с НДС (РСС-2007 стр.714-718). Среднее соотношение полезной площади помещений в общей площади дома – 87%. Стоимость строительства кв.м. полезной площади включая НДС принята из этого интервала в размере 1 100 / 0,87 = 1264 долл.США/кв.м.

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства[2], однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке. Для целей настоящего расчета, данные затраты составят для монолитно-кирпичного жилья - 1 264 х 10,9% = 138 долл./кв.м.

Для учета стоимости капитала и величины прибыли предпринимателя в рамках расчета методом дисконтирования денежных потоков использовалась ставка дисконтирования в размере 20%. В соответствии с текущей рыночной практикой, средняя продолжительность реализации проектов точечной застройки территорий г.Москвы объектами жилого назначения составляет три года (12 кварталов). При этом в первый год (4 квартала) проводится согласование и разработка документации, второй и третий год (8 кварталов) – строительство и параллельная реализация проекта. Расходы по проекту составят 10% в первый год - на согласование, во второй и третий годы – ежегодные затраты на строительно-монтажные работы и инженерные коммуникации составят 60% и 30% соответственно. Коэффициент дисконтирования определялся на середину периода (года). Темпы прироста затрат на рассматриваемый период принимаются равными текущим темпам инфляции в размере 10% в год. Темпы прироста стоимости недвижимости составляют по годам 12%, 11% и 9% соответственно. Коэффициент стоимости квартир в зависимости от строительной готовности дома, принят по данным «Исследования зависимости стоимости жилья от степени готовности возводимого здания»3. Реализация площадей, по действующему законодательству, начинается с момента выхода на строительную площадку, по цене от 75% до 100% от номинала, в зависимости от стадии строительства, согласно изменения функции, представленной в статье.

Доходы проекта прогнозируются на текущий момент в соответствии с «Рейтингом районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года».

Данные показатели заносились в стандартную модель расчета методом дисконтированных денежных потоков.

Рейтинг районов по удельной рыночной стоимости земельных участков

Удельная рыночная стоимость земельного участка в г. Москве под строительство объектов жилого назначения на июнь 2007 года определялась для всех районов города в соответствии с вышеприведенной методикой. Результаты расчетов сведены в таблицу №1, разбиты по стоимостным группам и представлены на карте.

Таблица 1

Рейтинг районов г.Москвы по удельной рыночной стоимости земельных участков

Район Сз.п.п.у., долл./кв.м. п.п.у.
1 Арбатская, Библиотека им. Ленина, Смоленская; Тверская, Пушкинская, Маяковская; Кропоткинская, Парк культуры, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост >4 000
2 Фрунзенская, Спортивная; Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье; Чистые пруды, Красные ворота, Комсомольская; Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы 3 000-4 000
3 Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар; Университет, Воробьевы горы; Ленинский пр-т, Шаболовская Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая; Белорусская, Таганская, Курская Савеловская, Новослободская, Марьина роща Краснопресненская, Улица 1905 года, Пр-т Вернадского, Сокол, Аэропорт 2 150-3 000
4 Профсоюзная, Новые Черемушки; Крылатское; Сокольники, Красносельская, Академическая, Бауманская, Рижская, Алексеевская, Полежаевская, Беговая; Юго-западная; Фили, Багратионовская, Филевский парк; Динамо; Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский пр-т; Беляево, Коньково, Калужская; ВДНХ, Ростокино 1 550-2000
5 Октябрьское поле; Тимирязевская, Дмитровская; Щукинская, Тушинская; Войковская, Коптево; Строгино; Коломенская, Нагатинский затон; Молодежная, Кунцевская; Южная, Чертановская; Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Ясенево, Битцевский парк, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый, Преображенская пл., Семеновская, Измайловский парк, Электрозаводская, Соколиная гора, Водный стадион; Свиблово, Ботанический сад, Северное Бутово, Медведково, Ш. Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово, Отрадное, Бабушкинская, Теплый стан, Очаково-Матвеевское, Речной вокзал, Планерная, Сходненская, Тушино, Первомайская, Измайловская, Измайлово 1 380-1 550
6 Алтуфьево; Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабурово, Куркино, Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово, Бибирево, Пражская, Улица академика Янгеля, Аннино, Митино, Перово, Кузьминки, Текстильщики, Петровско-Разумовская, Владыкино, Лосиноостровский, Ярославский, Новогиреево, Ивановское, Южное Бутово, Люблино, Волжская, Щелковская, Гольяново, Рязанский пр-т, Марьино, Братиславская, Солнцево, Печатники, Бескудниково, Дегунино, Новопеределкино, Красногвардейская, Братеево, Выхино, Вешняки 1 140-1 360
7 Жулебино 1 110
8 Новокосино 1 090
9 Бирюлево 1 040
10 Зеленоград 800

Распределение районов ЦАО г.Москвы по плотности застройки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо рассчитать плотность застройки районов города, которая определяется исходя из среднего долевого соотношения морфотипов застройки по территории данного района4. Для повышения точности определения стоимости земельных участков в центральной части города, дополнительно выделены зоны внутри и за пределами Садового кольца. На примере района Замоскворечье (за пределами Садового кольца) рассмотрим расчет показателя плотности застройки. Застройка данного района представляет собой: традиционный разноэтажный морфотип (на 70% площади), старомосковский малоэтажный (15%), контрастноэтажный (5%) и неоклассицизм 40-50гг. (10%) - вид застройки, показатель плотности застройки для первого вида морфотипа равен 2, для второго – 1, для третьего – 1,5, четвертого - 3 . Показатель плотности застройки для района Замоскворечье (за пределами Садового кольца) составляет 1,9=0,7*2+0,15*1+0,05*1,5+0,1*3.

В таблице представлены показатели плотности застройки для районов центрального округа г.Москвы.

Таблица 2

Показатели плотности застройки в ЦАО г.Москвы

Район Плотность застройки района, кв.м.п.п.у./кв.м.земли
В пределах Садового кольца За пределами Садового кольца
1 Арбат 1,95 1,2
2 Басманный 2,5 2
3 Замоскворечье 1,3 1,9
4 Красносельский 2,15 1,5
5 Мещанский 2,15 2
6 Пресненский 2,4 2,5
7 Таганский 1,7 1,4
8 Тверской 2,5 2,55
9 Хамовники 1,7 2
10 Якиманка 1,25 1,3

Рыночная стоимость земельных участков в Москве

Рис. 1. Показатели плотности застройки по районам ЦАО г.Москвы

Рыночная стоимость земельных участков в г.Москве

Расчет рыночной стоимости земельных участков в г.Москве под строительство объектов жилого назначения производится путем умножения коэффициента плотности застройки в данном районе на удельную рыночную стоимость земельного участка.

Таблица 3

Рыночная стоимость земли в ЦАО

Район В пределах Cадового кольца, млн.долл. США За пределами Cадового кольца, млн.долл.США
1 Арбат 78 48
2 Басманный 63 50
3 Замоскворечье 46 67
4 Красносельский 54 38
5 Мещанский 54 50
6 Пресненский 60 63
7 Таганский 43 35
8 Тверской 100 102
9 Хамовники 60 70
10 Якиманка 31 33

Анализ распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г. Москве

Рис. 2. Минимальная стоимость земли под жилую застройку в ЦАО, (млн.долл./га)

Коэффициент плотности застройки для прочих районов г.Москвы принимается равным 2,5 в соответствии с данными максимальной плотности застройки объектами жилого назначения МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы. Результаты расчета приведены на карте.

Таблица 4

Рыночная стоимость земельных участков

Район Рыночная стоимость, млн. долл. США/га
1 Арбатская, Смоленская; Тверская, Пушкинская, Маяковская; Кропоткинская, Парк культуры, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Фрунзенская, Спортивная; Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье; Чистые пруды, Красные ворота, Комсомольская; Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы 45
2 Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар; Университет, Воробьевы горы; Ленинский пр-т, Шаболовская Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая; Белорусская, Таганская, Курская Савеловская, Новослободская, Марьина роща Краснопресненская, Улица 1905 года, Пр-т Вернадского, Сокол, Аэропорт 54
3 Профсоюзная, Новые Черемушки; Крылатское; Сокольники, Красносельская, Академическая, Бауманская, Рижская, Алексеевская, Полежаевская, Беговая; Юго-западная; Фили, Багратионовская, Филевский парк; Динамо; Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский пр-т; Беляево, Коньково, Калужская; ВДНХ, Ростокино 48
4 Октябрьское поле; Тимирязевская, Дмитровская; Щукинская, Тушинская; Войковская, Коптево; Строгино; Коломенская, Нагатинский затон; Молодежная, Кунцевская; Южная, Чертановская; Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Ясенево, Битцевский парк, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый, Преображенская пл., Семеновская, Измайловский парк, Электрозаводская, Соколиная гора, Водный стадион; Свиблово, Ботанический сад, Северное Бутово, Медведково, Ш. Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово, Отрадное, Бабушкинская, Теплый стан, Очаково-Матвеевское, Речной вокзал, Планерная, Сходненская, Тушино, Первомайская, Измайловская, Измайлово 39
5 Алтуфьево; Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабурово, Куркино, Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово, Бибирево, Пражская, Улица академика Янгеля, Аннино, Митино, Перово, Кузьминки, Текстильщики, Петровско-Разумовская, Владыкино, Лосиноостровский, Ярославский, Новогиреево, Ивановское, Южное Бутово, Люблино, Волжская, Щелковская, Гольяново, Рязанский пр-т, Марьино, Братиславская, Солнцево, Печатники, Бескудниково, Дегунино, Новопеределкино, Красногвардейская, Братеево, Выхино, Вешняки 34
6 Жулебино 28
7 Новокосино 27
8 Бирюлево 26
9 Зеленоград 20

1 http://rating.rbc.ru/articles/2007/07/02/31543234_tbl.shtml?2007/07/02/31543218
2 Укрупненные показатели строительства как правило включают затраты на инженерные коммуникации только до первого колодца.
3 http://www.advisers.ru/survey/article739.html
4 По данным МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы

Игорь Ефимов
заместитель генерального директора
"Институт экономической экспертизы"
Источник: Институт экономической экспертизы

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2434


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 19/05с 20/05
USD ЦБ64,6327 64,6327
EURO ЦБ72,2464 72,2464
Индекс стоимости жилья
2696 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на I кв. 2019
Индексы СМР на I кв. 2019 (доп)
Письмо индексы I кв.2019.1
Письмо индексы I кв.2019.2
Письмо индексы IV кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании Основа + требуется Оценщик
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Развлечение и юмор
Рейтинг@Mail.ru