Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Новый «вклад» в теорию оценки недвижимости

проф. Коростелев С.П

«Не стыдно и не вредно знать.
Всего знать никто не может,
а стыдно и вредно притворятся,
что знаешь, чего не знаешь»
Лев Толстой

(Эпиграф тот же, так как проблема та же)

В моей последней статье, посвященной сложившейся практике оценке недвижимости, были показаны конкретные ошибки, которые допускают опытные оценщики при проведении оценки земельных участков для целей девелопмента. Вопрос эффективного использования земельных участков, особенно находящихся в публичной собственности чрезвычайно актуален, так как затрагивает интересы общества и переходит, по словам нового президента, в политическую плоскость.

Большая роль в решении этого вопроса отводится профессиональным оценщикам недвижимости, которые должны ориентировать продавца [1] (государство) и покупателя (девелопера, инвестора) в справедливой компенсации за право реализации инвестиционно-строительного проекта на «чужой земле». Мировая практика уже давно выработала механизм реализации такой компенсации в виде платы за «право застройки». Этот механизм эффективно действовал даже в СССР в период НЭПа. Однако в современных российских условиях этот механизм не применяется. Мы, как всегда, пошли своим путем, и, с легкой руки Ю.М. Лужкова, придумали так называемую «долю города». Вокруг этого понятия до сих пор ведутся жаркие дискуссии между различными уровнями власти, юристами, аналитиками, оценщиками, специалистами бухгалтерского учета. А тем временем в реальной практике реализации девелоперских проектов это понятие вовсю реализуется в виде «доли города» или «доли РФ». Уже сложилось даже рыночная практика по параметрам этих долей для различных местоположений реализации проектов [2]. При этом различными ведомственными нормативными документами расчет этой доли вменяется оценщикам, хотя по закону об оценочной деятельности и ФСО в задачу оценщика входит лишь определение рыночной и иной стоимости, но не расчет долей.

Чтобы корректно рассчитать эту долю мало знаний теории и практики стоимостной оценки, необходимо также применить методы теории эффективности инвестиционных проектов и методы оценки девелоперских проектов, реализуемых в условиях рыночной экономики. В предыдущей статье [3] я говорил о необходимости специализации в рамках дисциплины «оценочная деятельность», которая названа «инвестиционная оценка», но не том смысле, который имел в виду А.Дамодаран, а в смысле оценки для целей реализации инвестиционно-строительных проектов (об этом подробнее в будущих публикациях).

Поводом, послужившим для написания настоящей статьи, стало долгожданное для оценщиков недвижимости («инвестиционных оценщиков») и потенциальных инвесторов событие, а именно публикация в Российской газете от 2 апреля с.г. приказа МЭРТ от 6 марта 2008г. №64 «Об утверждении Типового задания на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (далее ТЗ).

Напомню предысторию этого ТЗ.

Уже довольно продолжительное время на землях федеральной собственности реализуются инвестиционно-строительные проекты. Они регламентированы определенными нормативными документами. Так для реализации инвестиционно-строительных проектов на государственных землях, находящихся в постоянном бессрочном пользовании Минобороны РФ, с 2003 года действует «Временное положение о порядке подготовки и реализации в Министерстве обороны Российской Федерации инвестиционных контрактов», утвержденных заместителем Министра обороны и заместителем Министра имущественных отношений 12 ноября 2003 года.

В соответствии с этим Положением в состав конкурсной документации входит «отчет о независимой оценке рыночной стоимости инвестируемых объектов (в том числе земельных участков)» и «технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта», которые готовит профессиональный Оценщик. Итогом работы Оценщика, проводящего инвестиционную оценку, является:

• определение рыночной стоимости недвижимости, как правило, земельного участка с учетом сноса существующих на нем строений и сооружений;
• определение затрат проекта и доходности от его реализации;
• оценка бюджетной эффективности проекта;
• определение «доли в объекте, образующемся в результате реализации инвестиционного проекта».

Используя метод «проб и ошибок» при активном участии специалистов отдела оценки ФАУФИ сложилось определенная практика подобной оценки, которая закреплена в ТЗ ФАУФИ [4] и расчетной модели оценки [5]. Несмотря на имеющиеся недостатки этих документов (об этом так же в последующих публикациях), они в целом создали условия проведения инвестиционной оценки и получения результатов, совпадающих с рыночными данными.

Однако в 2007 году государство решило «навести порядок» в вопросе «привлечения инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» и Правительство РФ выпустило постановление №505 от 10 августа 2007 г. (вот уж воистину «лучшее – враг хорошему»).

Самое главное для оценщиков в этом постановлении – это введение в оборот нового понятия «рыночная стоимость права заключения инвестиционных договоров», неизвестное ранее в теории оценки.

Обычно введению в теорию оценки новых понятий предшествует кропотливая работа теоретиков и практиков оценки. Например, та работа, которую в последние годы блистательно делает Г.И. Микерин в своих многочисленных статьях о пересмотре понятий в оценочной деятельности. В первую очередь возникает естественный вопрос, а может ли быть рыночная стоимость у «права заключения инвестиционного договора»?

В соответствии с этим постановлением для ответа на этот вопрос МЭРТу было дано 3 месяца, то есть до 10 ноября 2007г. и поручено подготовить «Типовое задание на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров».

Все специалисты замерли в ожидании расшифровки этого нового понятия. Но проходит ноябрь, декабрь и т.д., а ТЗ все нет и нет. И вот это долгожданное событие, наконец, случилось. Почти 6 месяцев в тиши кабинетов без участия оценочного сообщества чиновники упорно работали над поставленной задачей. Можно даже простить нарушение сроков – вопрос то не простой, нужно было подготовить серьезную теоретическую базу. Прежде всего, на какой экономической теории базироваться – на неоклассике или постнеоклассике и какое определение «рыночной стоимости» использовать – по МСО-2007 [6] или ФСО.

И вот в результате шестимесячной работе МЭРТ выдал удивительно лаконичный документ, где расшифровал это понятие:

7. Рыночная стоимость права заключения инвестором инвестиционного договора определяется исходя из соотношения рыночной стоимости имущества (имущественных прав), приобретаемого инвестором в соответствии с проектом инвестиционного договора, и затрат, связанных с исполнением инвестором обязательств, предусмотренных проектом инвестиционного договора.

Что-то знакомое повеяло от этого определения. Ба, да это та же пресловутая доля, только названная иначе. При этом введено важнейшее оценочное понятие «рыночная стоимость».

Понятие «доли» прошло несколько редакций в недрах отдела оценки ФАУФИ:

- редакция ТЗ ФАУФИ 2007 года:

Отчет об оценке может содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Расчет выполняется следующим образом.

1. Определение текущей стоимости будущего инвестиционного объекта путем дисконтирования будущей рыночной стоимости инвестиционного объекта на дату передачи в собственность РФ к дате проведения оценки ставкой дисконтирования для периода строительства.

2. Определение доли РФ в инвестиционном проекте как отношение рыночной стоимости объекта оценки (вклада РФ в инвестиционный проект) к текущей стоимости будущего инвестиционного объекта.

В этой редакции уже определено, что оценщик должен определить «будущую рыночною стоимость инвестиционного объекта», а это значит провести еще одну оценку на будущую дату в соответствии со стандартами оценки (прогноз рынка, анализ НЭИ, применение трех подходов, согласование результатов и т.д.).

В последней редакции ТЗ ФАУФИ сказано буквально следующее:

Отчет об оценке должен содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.

Таким образом, ФАУФИ считает, что для определения доли необходимо рыночную стоимость объекта отнести к «доходам от реализации проекта», а МЭРТ считает, что к затратам, связанных с исполнением инвестором обязательств, предусмотренных проектом инвестиционного договора. Вот на это и ушло 6 месяцев. Хотелось бы увидеть хоть какие-либо обоснования этой позиции. Видимо они где-то есть и есть автор этого определения (хорошо бы их увидеть и назвать это определение именем автора).

Кстати сказать, в отношении затрат МЭРТ не одинок, есть ряд исследователей, которые считают аналогично. Например, в работе [7] про расчет доли сказано следующее:

«Результаты оценки стоимости можно использовать для определении доли РФ в доходах от реализации проекта:

1) в абсолютном (денежном) выражении;

Доля РФ = Стоимость земли

2) В относительном выражении:

Доля РФ = Стоимость земли / РV (совокупных затрат на реализацию проекта)

3) в натуральном выражении:

Доля РФ в натуральном выражении =

Доля РФ в абсолютном выражении / Стоимость единицы площади (м2)

В работе [8] даны следующие рекомендации по расчету доли:

Определение доли России в объекте инвестирования

Расчет выполняется в следующем порядке.

1.Определяется текущая величина затрат инвестора (инвесторов), вкладывающего денежные средства в инвестиционный проект, путем дисконтирования затрат на реализацию инвестиционного проекта, то есть приведением величины затрат к дате оценки (приведенные затраты).

2. Определяется доля России в объекте инвестирования как отношение рыночной стоимости вклада России в объект инвестирования к сумме текущих величин всех вкладов (сумме рыночной стоимости объекта оценки и всех приведенных затрат).

Правда в этих работах речь идет о «приведенных затратах», а в ТЗМЭРТ – просто о затратах.

Следует отметить, что отдел оценки ФАУФИ не просто формулировал определение доли РФ, но подкрепил ее конкретной расчетной моделью и реальным расчетом доли для условий строительства жилья в Москве [9]?. По этой модели получилось, что доля РФ в конкретном проекте должна составлять 33,5%, что, в принципе, согласуется с данными рынка. Если мы проведем расчет доли по ТЗ МЭРТ по той же модели и с теми же исходными данными, то получим значение доли в 20,5%, то есть в 1,6 раза меньше. Чтобы это должно значить? Может государство решило поощрять инвесторов за счет публичного имущества

Как бы было просто, если бы весь расчет свелся к таким простым вычислениям. На самом деле все значительно сложнее, так как эти расчеты ничего не говорят об эффективности проекта для продавца (государство). Тем более если речь идет о государстве, то в соответствии с теорией оценки эффективности инвестиционных проектов нужно оценивать общественную эффективность. Нужно учитывать принципы «устойчивого развития», возможно на основе принципов «резонансной синхронизации» [10] и т.д. Также никакого вывода из этих расчетов нельзя сделать об эффективности проекта для девелопера, которые необходимо сделать на основе теории и практики девелопмента в условиях развитых рыночных экономик (подробнее об этих теориях и практических рекомендациях для целей применения в инвестиционной оценке будет сказано в готовящейся к изданию монографии автора).

Вопрос же применимости основополагающего понятия «рыночная стоимость» к «праву заключения инвестиционного договора» остался открытым. Не буду останавливаться на этом вопросе. У нас есть специалисты, которые могут сделать это более профессионально [11]. Выскажу лишь свою позицию. Я считаю, что у права заключения договора (а фактически у доли в проекте) не может быть рыночной стоимости, тем более в редакции ТЗ МЭРТа, когда рыночная стоимость определяется через затраты. В соответствии с современными взглядами это просто недопустимо. Кроме того, даже формально в соответствии с ФСО-1, утвержденного приказом того же МЭРТа; «п.27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях)», а здесь мы имеем безразмерную величину в виде доли или процента. Или «правая рука не знает, что делает левая».

ТЗ МЭРТа породило больше вопросов, чем дало ответы на насущные проблемы. Например, в другом приказе МЭРТ от 6 марта 2008 г. N 62 сказано, что «начальная цена предмета аукциона утверждается… на основе отчета об оценке рыночной стоимости права заключения инвестиционного договора». То есть теперь цена будет не в рублях, а безразмерной величиной в виде доли или процента. Как же теперь будет браться задаток «в размере 20 процентов от начальной цены предмета аукциона». В виде некой доли?

Далее, а как теперь проводить оценку недвижимости для целей девелопмента. Стандарт ФСО-6 не принят, да в нем ничего не говорится об особенностях проведения инвестиционной оценки, методические рекомендации по оценке земельных участков отменены. ТЗ ФАУФИ, в котором раскрываются особенности инвестиционной оценки и даны практические рекомендации то же не действует. Опять полный произвол со стороны оценщиков, о чем я писал в предыдущей статье, который будут «отфильтровывать» эксперты ФАУФИ по своему усмотрению (особенно им сейчас нравится ст. 4 ФСО-3, по ней сейчас можно забраковать любой отчет по формальным признакам).

Можно задать еще массу вопросов по этому документу. Но я думаю достаточно.

Все ожидали ТЗ, направленного на создание эффективной системы вовлечения федеральных земель в рыночный оборот, конкретных рекомендаций по методологии инвестиционной оценки, а получили только дополнительные вопросы и неразрешимые проблемы. И это из министерства, который является регулятором рынка оценки в нашей стране и которое пишет для нас стандарты оценки !!!

То есть вместо запуска процесса развития, мы опять топчемся на месте с неясными перспективами. Так и хочется привести слова П. Боера (которые уже приводил Г.И. Микерин в одной из своих статей), в главе под названием «Вырождение происходит: древняя Мексика, древняя Зимбабве и современная Россия»: «...Однако отсутствие культуры создания бизнес-планов обусловило то, что ее капитал нельзя было перевести в созидание стоимости. До тех пор, пока Россия в целом не научится работать в условиях, когда будут покрываться затраты на применение капитала (т.е. будет положительный экономический эффект, по нашей терминологии, ? Г.М.), процесс вырождения будет продолжаться».

[1] В качестве продавца чаще всего выступает государство, так как в его собственности РФ находится 90% земельных участков, относящихся к категории «Земли жилой, общественно-деловой застройки, земли промышленности и общего пользования» (см. сайт Роснедвижимости)

[2] Ефимов И.В. Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и проблемы ее определения в Московском регионе

[3] Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости

[4]«ТЗ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (обновлен 26.09.07)»

[5] Проект модели оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (на примере строительства жилого комплекса), там же.

[6] На самом деле для целей инвестиционной оценки больше подходит определение «справедливой стоимости» по МСО-2007

[7] Синогейкина Е.Г. Особенности оценки земельных участков при реализации инвестиционных проектов, в том числе с участием Российской Федерации. Профессиональный НТЖ «Вопросы оценки» №2 2006,с.37-45

[8] Палий Н.В. , Мусатова М.Ю. и др. О методологии определения долей в объектах инвестирования, журнал «Имущественные отношения» №8, 2007 г.

[9]Проект модели оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (на примере строительства жилого комплекса)

[10]Яськова Н.Ю., Кулаков Ю.Н., Коростелев С.П. и др. Отчет по теме «Проект долгосрочной Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города Москвы», М.: МГСУ, 2003г.

[11] Г.И. Микерин, А.И. Артеменков «О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего «пересмотра понятий», «Вопросы Оценки» № 2, 2007

Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости или ФСО не для ПСО и др. статьи на http//ssrn.com

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

3500