Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду

Е.С.Озеров
Почетный член РОО, проф., д.т.н.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды ... арендодатель ... обязуется предоставить арендатору ... имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование...». Из этой формулировки следует, что аренда - это сделка по передаче на возмездной основе (аналогично купле-продаже) прав пользования и владения (или только пользования) от арендодателя (собственника объекта аренды) арендатору (приобретателю права пользования и владения объектом аренды). При этом арендатор как субъект права владения объектом аренды может осуществлять согласованные с арендодателем изменения материальной сущности этого объекта, а собственник объекта оставляет за собою право распоряжения сданным в аренду имуществом (и правом продажи имущества) - с обременением этого права договором аренды.

Если договор аренды заключен на рыночных условиях, оговоренных в определении понятия рыночной стоимости, то оценщик устанавливает рыночную стоимость товара (прав пользования и владения), передаваемого от «продавца» (арендодателя) «покупателю» (арендатору), выраженную в денежных суммах, выплачиваемых за периоды - годы или месяцы (в зависимости от условий договора) в течение всего времени действия договора. Это означает, что оценщик определяет рыночную ставку арендной платы (годовую или месячную) как рыночную стоимость права пользования и владения объектом аренды (в течение года или месяца соответственно). Таким образом, в данном случае объектом оценки является пакет прав пользования и владения (или только право пользования) арендуемым объектом, а результатом (целью) оценки (предметом оценочной деятельности) является ставка арендной платы.

Из изложенного следует, что в рассмотренном случае (сдача объекта в аренду на рыночных условиях) объектом оценки не может быть «право аренды», т.к. это словосочетание означает «право передачи прав...», т.е правомочие на совершение сделки передачи («купли-продажи») прав пользования и владения. При сдаче в аренду объекта на рыночных условиях стоимость этого правомочия равна нулю.

Теперь обратимся к ситуации сдачи в аренду объектов государственного или муниципального имущества. Для этих объектов ставка арендной платы может устанавливаться по методике, основанной на результатах определения рыночной ставки методами массовой оценки - с регламентируемым снижением величины контрактной ставки в сравнении с рыночной. Объясняется это тем, что планируемая контрактная ставка арендной платы устанавливается на уровне нижней границы «интервала доверия» или «интервала неопределенности» для рыночной ставки, найденной методом массовой оценки. При этом предполагается, что в процессе торгов представитель собственника объекта аренды сможет получить компенсацию потерь доходов (связанных со снижением ставки арендной платы), обменивая право заключения льготного (с пониженной ставкой) договора аренды на определенную денежную сумму. Величина этой суммы, объявляемая на торгах в качестве стартовой цены, трактуется как рыночная стоимость права заключения льготного договора аренды (права на сделку по передаче пакета прав пользования и владения или коротко - права аренды). Эта стоимость определяется оценщиком из условия, что сумма упомянутой компенсации равна текущей стоимости будущих денежных потерь собственника объекта аренды из-за занижения ставки арендной платы и уменьшения величин чистого операционного дохода. Дополнительно следует иметь в виду, что в процессе торгов может проявиться нетипичный интерес, который позволит продать право аренды дороже его рыночной стоимости (по опыту торгов с арендой земельных участков цена сделки нередко оказывалась выше рыночной стоимости права аренды, найденной оценщиком).

Таким образом, оценщик определяет:

• при рыночных условиях заключения договора аренды - рыночную ставку арендной платы как рыночную стоимость пакета прав пользования и владения (или только пользования) объектом аренды - в совокупности с элементами материальной, экономической и социальной сущностей объекта, с учетом юридических обременении, предусмотренных законодательством и договором аренды;
• при условии заведомого занижения контрактной ставки арендной платы в сравнении с рыночной и при типичных мотивах потенциальных арендаторов - рыночную стоимость права заключения льготного договора аренды (права аренды как права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных условиях);
• при обоснованных ожиданиях оценщиком и организаторами торгов проявления нетипичных мотивов потенциальных арендаторов инвестиционную стоимость права заключения договора аренды (права аренды как права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных или рыночных условиях).

Следует обратить внимание на некорректность предложения считать объектом оценки услугу «предоставления имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». В самом деле, из определения, представленного в перечне нематериальных активов как объектов оценки (см. [1]), следует, что «услуги - деятельность, результаты которой не имеют материального выражения и используются для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц в процессе осуществления данной деятельности». В действительности, договор аренды предусматривает не деятельность, а передачу имущества в пользование и владение, этим договором или вне договора может предусматриваться также и деятельность по оказанию сопутствующих услуг, но вклад платежей за результаты этой деятельности в величину арендной ставки пренебрежимо мал. Более того, в условиях «чистой аренды», когда за все сопутствующие услуги платит сам арендатор, арендодатель вообще не осуществляет какой-либо деятельности, направленной на удовлетворение потребностей арендаторов.

Для примера использования толкования понятия объекта оценки, связанного с арендными отношениями, обратим внимание на представленную в [2] проблему определения понятия объекта оценки в случае, когда заказчику нужно установить стоимость его собственного здания, расположенного на земельном участке, арендуемом у государства. В работе было указано, что объектом оценки является совокупность права собственности на здание и права заключения договора аренды земельного участка. В этом случае рыночная стоимость права аренды земли у государства на дату оценки может быть определена сравнительным анализом аналогичных сделок на соответствующих торгах. Дополнительно (и непременно - если нет сделок) имеет смысл определить эту стоимость и методом дисконтирования значений разных по годам прогнозного периода величин превышения чистого операционного дохода, рассчитанного для объекта недвижимости с использованием льготной контрактной арендной платы за землю, над чистым операционным доходом, рассчитанным для того же объекта с использованием рыночной арендной платы за землю, -все в варианте ННЭИ для земельного участка как свободного (см. [3]).

Цитируемые источники.

1. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки.

2. Озеров Е.С. О нормативном определении понятия объекта оценки.

З. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

20315