Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Можно ли обосновать скидку на торг в размере 98,07%?

Летят двое на воздушном шаре...
Унесло их, и не знают, где они сейчас...
Пролетают мимо холма, на котором сидит человек.
Храбрые воздухоплаватели спрашивают его:
- Скажите, пожалуйста, где мы сейчас находимся?
Человек на холме долго думает, после чего отвечает:
- На воздушном шаре.
Более пожилой и умудренный опытом воздухоплаватель говорит другому:
- Этот человек на холме - математик.
- Почему же?
- Он долго раздумывал над простым вопросом,
после чего дал абсолютно точный и совершенно бесполезный ответ...

При подготовке к проведению Олимпийских игр уполномоченный орган государственной власти начал осуществление одной из наиболее массовых процедур изъятия объектов недвижимого имущества с целью высвобождения земельных участков под строительство олимпийских объектов федерального значения. Определение величины рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости и убытков, причиненных изъятием, осуществляют независимые оценщики.

При оценке земельных участков жилого назначения оценщики используют главным образом сравнительный подход. При этом имеют место следующие особенности рынка недвижимости г. Сочи: небольшое количество сделок, существенное завышение цен предложений относительно цен сделок, значительное отличие объектов по основным ценообразующим признакам и как следствие большой разброс удельных цен.

Одной из наиболее сложных задач в данном случае является определение скидки на торг к ценам предложения. В качестве одного из решений данной задачи явились «Предложения по методологии применения сравнительного подхода...», которые активно обсуждались на форуме "Appraiser.RU. Вестник оценщика".

Эти Предложения представляет собой труд на 46 страницах текста, большая часть из которого - это четыре базы данных: сделки ФРС, сделки риэлторов, рыночные предложения, данные Олимпстроя. В базах данных представлена только следующая информация: ориентировочные адреса, дата сделки/предложения, цена земельных участков за 1 кв. м. То есть отсутствует описание каких-либо ценообразующих характеристик: разрешенное использование, площадь, наличие и характеристика улучшений, удаленность от моря, инфраструктура и т.д. Предложения также содержат наукообразный блок и абсурдные выводы.

• Размеры скидок на торг достигают 98,07%!
• Средняя скидка на торг с цен предложений 78%!
• Скидка на торг принимает отрицательное значение!
• Разброс удельных цен в рамках одного года исходной базы составляет более 500 раз!
• Коэффициент вариации по базе Олимпстроя 302%, при допустимом 30-35%!
• Расчеты по всем моделям допускают отрицательную стоимость!

Можно ли вывести зависимость между фиктивными (в подавляющем большинстве случаев, кроме сделок ипотеки и залога, которые составляют 5-10%) ценами, указанными в договорах, зарегистрированных в ФРС¹ и, например, ценами предложения, имеющими рыночную природу? Математически - да, что и было реализовано в рассматриваемых Предложениях. Экономического смысла, по понятной причине, в этих математических изысках не могло быть по определению. Действительно, фиктивные цены зависят, прежде всего, от величины льготной базы налогообложения и не имеют рыночной природы². Цена, указанная в договоре, будет произвольной для земельного участка любой площади, расположенного на берегу моря и за много километров от него.

На этом анализ данных Предложений нужно было бы закончить, так как получить что-либо полезное из недостоверных фиктивных цен ФРС (рядов случайных чисел до миллиона) по определению невозможно. Однако велика вероятность, что данные Предложения могут быть внедрены в практику Олимпстроя, а также в дальнейшем в общероссийскую, поэтому далее представлен краткий анализ, показывающий их полную несостоятельность.

Первая анализируемая база - база сделок ФРС. Разброс цен составляет от 20,41 до 12 000 рублей за 1 кв. м земельного участка до индексации и от 39,83 до 23 419 рублей за 1 кв. м земельного участка после, отличие более 500 раз, максимальная цена 2,3 млн рублей (около 800 тыс. долларов) за сотку! При среднем значении 1 767 рублей за 1 кв. м земельного участка стандартное отклонение (его "средний" разброс) больше среднего значения и составляет 2 349 рублей. Коэффициент вариации выборки составляет 135%, что в разы превышает допустимые значения (30-35 %) после чего выборки считаются неоднородными. Далее рассчитываются средние стоимости «по больнице» и индексы по годам, притом, что в 2006 и 2009 годах использовано только 8 цен сделок с разбросом удельных показателей в 20 раз.

В результате при расчете по недостоверным ценам сделок, несмотря на развитие кризиса и общеизвестные факты падения цен на недвижимость, например, расчетный рост составил 2,5 раза в 2009 году против цен 2008 года. Удельные цены сделок по схожим адресам отличаются до 10 раз, например: в 2007 году в Адлерском районе позиции 45 и 50 (село Высокое), 15 и 78 (район пансионата «Знание»), 19 и 88 (Красная поляна, мко. Садовый-2). Аналогичная ситуация и по остальным базам.

• По второй базе риэлторов цены сделок отличаются около 200 раз, коэффициент вариации около 100%!
• По третьей базе цены предложений отличаются более чем в 130 раз, коэффициент вариации 110-123%!
• По четвертой базе Олимпстроя цены отличаются около 100 раз, коэффициент вариации около 300%!

Получив такие статистические результаты, логично было бы прекратить работу или направить ее на обеспечение достоверности и полноценности исходной выборки с последующим исключение выбросов (в том числе 95% недостоверных данных ФРС), однако весь дальнейший анализ и выводы построены именно на первичных данных.

Использованные коэффициенты пересчёта к сентябрю 2009г., полученные по среднегодовым стоимостям, представлены в таблице ниже.

Даже поверхностный анализ индексов показывает их несопоставимость, однако, цены каждой базы в Предложениях приводятся по собственным указанным индексам, еще боле усугубляя ситуацию. При этом не учитывается существенное падение цен с осени 2008 года по сентябрь 2009.

Всего по методу Монте-Карло по разным базам получено 4 варианта скидок. Средние скидки составили: 37,50%; 53,75%; 65,00%; 74,19%. Учитывая «достоверность» и «полноту» исходных данных, а также неудовлетворительные статистические показатели выборки подкупает точность округления представленных результатов - до сотых.

Общий диапазон минимальных и максимальных значений скидок по всем вариантам бьет все разумные и неразумные рекорды. Например, по варианту соотношения цен предложений Олимпстроя и цен ФРС делается вывод, что «вероятность того, что размер скидки находится в диапазоне от 12,19% до 97,13% составляет 75%. Такое распределение соответствует случайному набору чисел от 0 до 100%

Величина скидки от цены предложения базы Олимпстроя к цене сделки риэлторов с вероятностью 75% находится в следующем диапазоне: начинается с 96,24% и заканчивается скидкой со знаком минус (-26,75%), вообще превращается из скидки в надбавку. То есть оставшаяся вероятность 25% отражает корректировку стоимости практически до нуля (более 96,24%) или необходимость увеличения цены предложения больше чем на 26,75%.

Далее в Предложениях описываются процессы анализа, которым были подвергнуты базы. Например, выявление корреляционных зависимостей в разрезах основных факторов ценообразования, нормализация по факторам ценообразования: наличие морского вида, ландшафт, наличие коммуникаций, подъезды. Остается только догадываться как из данных ФРС, где эта информация отсутствует, авторы извлекли эти характеристики.

Результатом столь многозначительных методических изысков, в том числе «250 тысяч итераций» стали примитивные однофакторные линейные модели вида y=kx+b по местоположению (по присвоенным авторами баллам от 1 до 8) по каждой базе. При этом простое сравнение этих моделей показывает их несопоставимость по коэффициентам и свободному члену - они отличаются в разы. Более того, недостоверность моделей подтверждается еще и тем фактом, что при подстановке в качестве коэффициента переменной местоположения значения балла равного единице все модели, а последняя даже при двойке дают отрицательное значение стоимости, хотя очевидно, что в исходных базах таких значений нет.

Разброс скидок, как и в методе Монте-Карло, охватывает почти весь возможный математический диапазон скидки от 0 до 1: 0,302; 0,592; 0,640; 0,780.

Таким образом, стартуя с наукообразных измышлений о предсказательных способностях оценки и энтропии, используя продвинутый математический аппарат и специализированное программное обеспечение, авторы Предложений, проведя не имеющий экономического смысла анализ недостоверных и недостаточных данных, игнорируя элементарную логику и неудовлетворительные статистические показатели, сделали «точные» выводы о скидках.

Положительным элементом рассматриваемых Предложений является наличие базы сделок риэлторов, а также отдельных сделок из базы ФРС, совершенные по рыночной стоимости (вероятно, ипотека, залог), которые при наличии полноценного описания объектов могут быть использованы для определения рыночной величины скидки на торг.

¹⁾ В ходе "круглого стола" 4 сентября 2009г. приглашенные представители бизнеса по недвижимости выяснили, что на курорте всего чуть более 80 человек обладают имуществом стоимостью в пределах 5 млн рублей, а стоимость остальной задекларированной недвижимости не превышает 300 тыс. рублей. "С точки зрения ФРС, сумма подавляющего большинства регистрируемых сделок равна одному миллиону рублей-отметила руководитель управления информации и аналитической работы администрации Сочи Татьяна Пшениснова. /Интерфакс

²⁾ В Предложениях признается факт, что «учитывая особенности сложившейся системы государственной регистрации этих сделок, полноты данных об объектах недвижимости и об уроне цен при регистрации, рассматривать эти данные как полноценную и достоверную информацию для целей оценки рыночной стоимости вряд ли представляется возможным».

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

8998