Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости Краснодара 07/2011

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка жилой недвижимости Краснодара. По состоянию на начало августа 2011 г., в городе ведется строительство 155 объектов, общая жилая площадь которых составляет 2 515 808 кв. м. Это 36 918 новых квартир.

Анализ предложения

По состоянию на начало августа 2011 г. в стадии строительства находилось 155 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 3 202 112 кв. м (+5,0% по отношению к июню 2011 г.), совокупная жилая — 2 515 808 кв. м (+4,9%), общее количество квартир в них — 36 918 ед. (+5,7%).

Структура первичного рынка МЖС г. Краснодар
по классам, 07.2011

 

Источник: собственная база объектов
первичного рынка МЖС г. Краснодар
компании MACON RealtypGroup

Активность девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС постепенно возрастает. Данный факт подтверждает прирост на 12,3% за первые 7 мес. 2011 г. объема возводимого МЖС в г. Краснодар (прирост рассчитан по отношению к значению на 01.2011). Отметим, что на рынке появляются не только новые строительные пятна, но и игроки. Так, во втором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО «ЮгСтройИнвест Кубань») началось строительство комплексного проекта застройки территории «Панорама» в районе ул. Восточно-Кругликовская.

На сегодняшний день «основой» первичного рынка МЖС г. Краснодар являются эконом- и средний классы (33,7% и 37,5% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 27,6%. Элитный сегмент представлен только 2 проектами: «замороженной» «Ривьерой» и «Бельведером-2». В последнее время стала прослеживаться тенденция к сокращению доли эконом-класса (например, за 1 полугодие 2011 г. ее значение снизилось с 38,8% до 33,7%), в то время как в течение 2009-2010 гг. он, напротив, оставался единственным сегментом, в котором активность девелоперов в отношении закладки новых проектов оценивалась как высокая. В то время как доля эконом-класса снижается, доля среднего и бизнес- классов, напротив, возрастает и, как следствие, качественная структура первичного рынка МЖС г. Краснодар улучшается. Отметим, что рост количества строительных площадок в среднем и бизнес- классах является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к качественному жилью.

На сегодняшний день наибольший объем МЖС сосредоточен в ФМР (21,8%), ЦМР (16,1%), ЮМР (14,8%) и районе ул. Восточно-Кругликовская (10,4%). Отметим, что в течение 2010 г. среди вышеприведенных районов наращивание объема МЖС в натуральных показателях произошло только в одном — в районе ул. Восточно-Кругликовская. В этой зоне города сосредоточено большинство новых строительных пятен, закладка которых происходит с 4 квартала 2008 г. и по сегодняшний день. Данное направление характеризуется в разы большим по сравнению с ЦМР, ФМР и ЮМР количеством свободных от застройки территорий. И их цена по сравнению с центральной частью г. Краснодар существенно ниже, что позволяет по показателям экономической эффективности строительство квартир эконом- и среднего сегментов (классов, которые наиболее востребованы потенциальными покупателями).

При рассмотрении динамики объема возводимого МЖС в г. Краснодар в течение первых 7 мес. 2011 г. видно, что наибольшее изменение произошло в ФМР. В данной зоне города произошел практически двукратный прирост показателя, во-первых, за счет начала строительства военного городка на 2 500 квартир по ул. Дзержинского, 54 (отметим, что ни одной квартиры в его рамках на «открытом» рынке не продается) . Во-вторых, за счет активной закладки новостроек в микрорайоне «Солнечный». В рассматриваемый период здесь начали работы на новых строительных площадках несколько девелоперов: ООО «Черноморская строительная компания», ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг», ООО «МегаАльянс». Во всех остальных районах, за исключением Энки (-3,2%), изменение доли рынка не превышало +/-1,5%.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на начало августа 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар составила 40 392 руб.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м
на первичном рынке МЖС г. Краснодар
 по классам, 07.2011, руб.

 

Источник: собственная база объектов
первичного рынка МЖС г. Краснодар
компании MACONpRealtypGroup

В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен, во 2 квартале 2011 г. его сменило снижение, которое сопряжено исключительно с открытием продаж в новостройках эконом- и среднего классов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Таким образом, произошедшее по итогам первых 7 мес. 2011 г. снижение цен на 0,7% является номинальным.

По итогам первых 7 месяцев 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м осталась практически неизменной во всех классах за исключением бизнес-, в котором ее значение в рассматриваемый период снизилось на 1,2%.

На сегодняшний день максимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Энке (+15,6% относительно среднерыночного значения), ЮМР (+7,5%) и ЦМР (+6,6%). Именно данные зоны города являются центром сосредоточения новостроек бизнес и элитного классов, цены реализации квартир в которых наиболее высоки. Минимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в ПМР (-

15,7%), Витаминкомбинате (-12,6%), ЗИП (-8,7%) и районе ул. Восточно-Кругликовская (-7,9%). Отметим, что наиболее удаленные от центра г. Краснодар районы, в частности и вышеприведенные, как правило, являются местом сосредоточения жилья наименее дорогостоящих классов - эконом- и среднего. Падение цен за первые 7 месяцев 2011 г. произошло в пяти районах (ЮМР, ПМР, ЗИП, СМР и КМР). Из них средневзвешенная стоимость 1 кв. м наиболее значительно снизилась в район ЗИП (-6,8%), ПМР (-5,4%) и СМР (-3,9%). Отметим, что во всех пяти вышеприведенных районах города падение цен характеризуется как номинальное. В остальных зонах города в рассматриваемый период произошло повышение цен, при этом их максимальный прирост зафиксирован в ШМР (+8,8%). Отметим, что на сегодняшний день в ШМР цены определяются единственным строительным пятном компании ООО «МТ ВПИК» - «Альтаир» и «Сириус».

Анализ спроса

Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г. В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - «Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги». Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию — рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).

С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за первые 7 месяцев 2011 г. их число возросло свыше чем на 50% по отношению к аналогичному периоду 2010 г. В июле 2011 г. количество сделок, несмотря на характерное для данного времени года «затишье» потенциальных покупателей, достигло своего максимума за текущий год. Данный факт — следствие появления всё большего количества доступных предложения, наращивания ипотечных сделок и безусловно значительного «оживления» спроса. Лидером по количеству заключенных сделок в рассматриваемый период стала «Панорама», в которой с 25 июня 2011 г. заключено 107 договоров купли-продажи квартир.

Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.

При высоком спросе и низком объеме предложения (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. В этой связи ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Например, на сегодняшний день активно идут продажи в проектируемых лит. 17, 18, 19 в микрорайоне по ул. Восточно-Кругликовская компании ООО «Таурас-96» (по 34 000 и 32 000 руб. за 1 кв. м). Отметим, что фактором, положительно влияющим на лояльность потенциальных покупателей к данному девелоперу, являются непрерывный ход и нормальный темп осуществления строительных работ.

Тенденции и перспективы

Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается, снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м является номинальным — свидетельство повышения доступности жилья в городе за счет появления значительного количества «дешевых» проектов. Что касается ценовой политики девелоперов, то в большинстве объектах она заключается в повышении цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (2Н2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.

Справка о компании:

MACONpRealtypGroupp– это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACONpRealtypGroupp – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Ирина Воронина,руководитель департамента маркетинга и рекламы.
Телефон: +7 (905) 49-59-209
E-mail: pr@macon-realty.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

3838


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/08с 19/08
USD ЦБ65,9961 65,9961
EURO ЦБ73,2227 73,2227
Индекс стоимости жилья
2772 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2019.2
Индексы СМР на II кв. 2019.1
Письмо индексы II кв.2019.3
Письмо индексы II кв.2019.2
Письмо индексы II кв.2019.1
Индексы СМР на I кв. 2019
Письмо индексы I кв.2019
Об индексах СМР на III кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "ЭкспертСервис" требуется Сметчик по оценке ущерба недвижимости
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Курсы оценщиков | Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
Рейтинг@Mail.ru