Интерактив / Профессия Оценщик

Оставить комментарий | Читать комментарии

Оценщики недвижимости

На рынке оценочной деятельности предложение опережает спрос - в настоящее время к Вашим услугам большое количество специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение или выдать оценочный лист по любому объекту недвижимости. Чтобы оградить себя от некомпетентных «экспертов» и откровенных мошенников, имеет смысл обратиться в соответствующие общественные организации, такие как Российское общество оценщиков, Московское общество оценщиков, Московское областное общество оценщиков или в ассоциации (гильдии) риэлторов.

Стоимость и суть услуги

Стоимость услуг действительно независимых оценщиков низкой назвать нельзя: в среднем это 100-300$ за оценку квартиры, 150-500$ - за загородную недвижимость (цена выше потому, что необходимо выезжать на место). Гонорар при оценке нежилого помещения, здания или комплекса зданий определяется по соглашению эксперта и заказчика.

В соответствии с изменениями и дополнениями к Закону РФ О лицензировании* с 01.01.2006 г. оценочная деятельность более не входит в число лицензируемых. Однако это нововведение не отменяет основных положений Закона об оценке**, который по-прежнему устанавливает единые профессиональные стандарты для выполнения всех видов оценочной деятельности на территории РФ. Согласно этому закону «право на оценку» имеют юридические лица или индивидуальные предприниматели, в штате которых есть хотя бы один специалист, прошедший обучение в аккредитованном ФАУФИ (ранее - Минимуществом) вузе и сдавшим квалификационный экзамен. При этом всевозможные «сертификации», «аттестации», «аккредитации» оценщиков, проводимые на местах, могут носить только добровольный (на практике, конечно, добровольно-принудительный) характер и обязательными не являются.

Все многообразие сертификатов, отчетов, заключений и прочих бумаг можно свести к двум основным типам:

1. Оценочный лист - выдается в случае выполнения оценки комнаты, квартиры, земельного участка или частного домовладения. Заверяется подписью эксперта и печатью организации, от имени которой он работает.
2. Экспертное заключение - составляется оценщиком или группой специалистов при определении стоимости нежилого помещения, здания, комплекса зданий, при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, внесении имущественных паев в уставные фонды предприятий и других «серьезных» видах оценки (в основном по заказу юридических лиц).

В отдельных случаях продавец хочет показать покупателю, что назначенная цена на квартиру - не его блажь, а жилплощадь на самом деле «столько стоит». Или, наоборот, покупатель пытается с «научной» точки зрения объяснить продавцу, что запрашиваемая последним стоимость объекта слишком велика, и не грех еще немного поторговаться. Во всех указанных выше случаях одна из сторон (а иногда обе вместе или порознь) приглашает специалиста-профессионала. Естественно, что отчет, составленный в соответствии с Законом об оценке, должен признаваться любыми государственными органами и коммерческими организациями, при этом весьма распространенная на местах практика направления клиента только к «прикормленному» оценщику является незаконной.

Никогда не доверяйте «независимым оценщикам», которых пригласила противоположная сторона по сделке. Относитесь с сомнением и к тем из них, кто просит за свои услуги символическую цену (условно ниже 0,1% от называемой стоимости квартиры, участка или дома) или выдает экспертные листы бесплатно.

«Лукавая» оценка

К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки «лукавой» оценки, когда «независимый эксперт» (кстати, чем он более «независим» в рекламном объявлении и чем «красивее» у него сертификаты, дипломы и удостоверения, тем чаще это встречается) сознательно завышает или занижает стоимость оцениваемого объекта, а в отдельных случаях «выводит» необходимую сумму «от обратного», т.е. уже заранее зная результат. Разумеется, такие действия недобросовестных «Бендеров оценки» вводят в заблуждение участников рынка недвижимости. Однако привлечь к какой-либо ответственности (материальной, административной или уголовной) их практически невозможно. Российская судебная практика пока не имеет ни одного соответствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или не соответствует квалификационным требованиям (ст. 171, 173 УК РФ), уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ), подает заведомо ложную рекламу (ст. 182 УК РФ). Однако наказания по данным статьям чисто символические.

Существует несколько видов «лукавой» оценки:

1. С недооценкой - используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента.
2. С переоценкой - применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов.
3. От обратного - оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае «специалист», отталкиваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное заключение, которое доводит до сведения «клиента».

Если уж Вы решили заказать услуги оценщика, то обращайтесь в хорошо зарекомендовавшие себя организации и старайтесь контролировать действия экспертов, не позволяя впихнуть себе наукообразную «туфту».

На практике …

В идеале работа оценщика требует разносторонних знаний, а также коммуникабельности, ведь его деятельность - контакт с реальными участниками рынка недвижимости. Лучшими «предшествующими профессиями» для оценщика являются: маклер недвижимости, строитель (девелопер), юрист, экономист-статистик, сметчик, архитектор-планировщик. При этом формально необходимо иметь высшее образование и пройти профессиональную подготовку по всем видам оценочной деятельности в размере не менее 800 учебных часов при одном из аккредитованных при ФАУФИ (Минимуществе) вузов.

Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат - помощь заказчику в оценке реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики. Крупные оценочные фирмы, как правило, «не размениваются на подобную мелочь», поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.

Для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать» - риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15-20% от суммы, получаемой риэлтором с заказчика за оценку (конечно, при условии, что настоящий оценщик никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные - достаточно пройти краткосрочную переподготовку.

Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Законы

*Федеральный закон № 80.ФЗ от 02.07.2005 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности...» (в ред. от 19.07.2007 г.).
** Федеральный закон № 135.ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ (в ред. от 02.07.2005 г.).

Квадрум. Журнал
09.11.2007

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

7218