Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Определение рыночной стоимости земель в г. Москве на основании удельной рыночной стоимости земельных участков и плотности застройки

Для определения рыночной стоимости земель произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) по данным ведущих риэлтерских компаний и средней плотности застройки муниципальных районов города по данным МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г. Москвы.

Описание методологии и параметров модели оценки удельной стоимости

Для проведения анализа распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г.Москве, необходимо определить численные значения удельной рыночной стоимости земельного участка под строительство (стоимость земельного участка в стоимости кв.м. полезной площади возводимых улучшений) по всем районам города.

Для определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков в условиях неразвитого рынка, как правило, используется метод предполагаемого использования, включающий в себя следующие этапы:

• прогнозирование доходов проекта;
• определение расходов проекта;
• определение ставки дисконтирования,
• расчет рыночной стоимости.

Все параметры даны на квадратный метр полезной площади улучшений (общей площади квартир). В качестве доходной части проекта принята цена предложения жилых помещений (квартир) по данным риэлтерских компаний. При этом необходимо заметить, что представленные данные являются усредненными и не учитывают изменения цен за счет влияния локальных особенностей районов города. Также необходимо отметить зафиксированное на рынке различие цен на первичном и вторичном рынке. При прочих равных условиях, цена квартир на вторичном рынке на 3-5% превышает цены на первичном рынке, в то же время несоответствие большинства проектов вторичного жилья современным требованиям комфортности и, в отдельных случаях, обеспеченности коммуникациями, физическое состояние основных строительных конструкций и коммуникаций снижает стоимость вторичного жилья по отношению к первичному. Учитывая разнонаправленность данных тенденций, предполагается компенсация их влияния на среднюю цену по районам города.

Расходы проектов, как правило, состоят из расходов на возведение улучшений (в рассматриваемом случае – 1 кв.м. полезной площади (общей площади жилых помещений - квартир)) и компенсацию инженерной и социальной инфраструктуры.
Средняя стоимость строительства жилья в г. Москве определяется по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области Региональный справочник строительства (сборник РСС-2007).
Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства[1], однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.

Для учета стоимости капитала и величины прибыли предпринимателя в рамках расчета методом дисконтирования денежных потоков используется ставка дисконтирования в размере 20%. В соответствии с текущей рыночной практикой, средняя продолжительность реализации проектов точечной застройки территорий г.Москвы объектами жилого назначения составляет три года (12 кварталов). При этом в первый год (4 квартала) проводится согласование и разработка документации, второй и третий год (8 кварталов) – строительство и параллельная реализация проекта. Расходы по проекту составят 10% в первый год - на согласование, во второй и третий годы – ежегодные затраты на строительно-монтажные работы и инженерные коммуникации составят 60% и 30% соответственно. Коэффициент дисконтирования определялся на середину периода (квартала). Темпы прироста затрат на рассматриваемый период принимаются равными текущим темпам инфляции в размере 10% в год. Темпы прироста стоимости недвижимости составляют по годам 12%, 11% и 9% соответственно. Коэффициент стоимости квартир в зависимости от строительной готовности дома, принят по данным «Исследования зависимости стоимости жилья от степени готовности возводимого здания»[2]. Реализация площадей начинается с момента выхода на строительную площадку, согласно изменения функции, представленной в статье, по цене от 75% до 100% от номинала.

Распределение удельной рыночной стоимости земельных участков в районах г.Москвы

В ходе анализа предложений по продаже квартир ведущих риэлтерских компаний: ЗАО«Миэль-Недвижимость», ЗАО«Корпорация «Инком-Недвижимость»», Группа компаний «Миан», ООО«Бест-агентство недвижимости» – объекты жилого назначения были разделены на 3 класса: по совокупности характеристик и ценовым группам. В настоящее время общепринятой классификации жилья на рынке, в отличие от нежилой недвижимости, не существует. В целом, все предлагаемые на рынке квартиры делятся на «эконом-класс», «бизнес-класс» и «элит-класс».

Классификация недвижимости жилого назначения

Каждый оператор присваивает категорию (класс) зданию по своим сложившимся взглядам и усмотрению (как уже было замечено, в связи тем, что общепринятой классификации нет). Критериями для отнесения здания к той или иной категории являются, прежде всего, количество квартир, наличие инфраструктуры в доме (бассейн, салон красоты, фитнес и т.п.), архитектурное решение дома, качество строительных материалов и отделки, расположение.

Квартиры «эконом-класса»:
К жилым домам «эконом-класса» относятся типовые панельные дома, а также новые многоквартирные монолитные дома в отдаленных районах города инфраструктура, которых схожа с инфраструктурой панельных домов. Жилье данного класса составляет большую часть предлагаемых на рынке квартир, по различным оценкам, до 70-80%. Самые дешевые квартиры данного класса находятся в старых панельных пятиэтажках. Площадка под автостоянку при строительстве домов эконом-класса не предусматривается, поэтому все возможное пространство двора обычно заставляется припаркованными машинами. Для центрального района г.Москвы жильем «эконом-класса» являются панельные и кирпичные дома, здания типовых серий, дома сталинской постройки, требующие ремонта и имеющие аналогичную с панельным домом инфраструктуру.

Квартиры «Бизнес-класс»
К «бизнес-классу» относятся реконструированные сталинские дома, качественные современные монолитно-кирпичные дома и комплексы, при строительстве которых используются новейшие технологии, благодаря чему количество несущих стен меньше, чем в панельных домах типовых серий. Здесь также предусмотрены квартиры-студии, имеется возможность объединения соседних квартир в блоки и т.д. Жилые комплексы «бизнес-класса» имеют эффектный архитектурный облик, развитую инфраструктуру и расположены либо в относительном центре, либо в традиционно престижном районе.

Квартиры класса «Элит»
Долгое время элитное жилье определялось не качественными параметрами квартиры, а ее ценой. Сейчас же элитное жилье, помимо высокой стоимости аренды, большой площади квартиры, высоких потолков, характеризует ряд других факторов.
Во-первых, очень важным является месторасположение элитного дома. Такое жилье находится в пределах Садового кольца: Арбат, Остоженка, Тверская, Патриаршие пруды. Также элитный дом может находиться в исторических частях Москвы реже просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).
Во-вторых, у элитных домов имеется большая огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет на достойном уровне. Территория охраняется обычно специализированными охранными агентствами.
К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести наличие следующих объектов: охраняемая подземная парковка, тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.

В таблицах 1 и 2 представлены данные средней рыночной стоимости 1 кв.м. в жилых домах г. Москвы, согласно выше приведенной классификации.

Таблица 1
Средняя стоимость 1кв.м./ долл.США в жилых домах г. Москвы

Таблица 2

Рассмотрим более подробно определение средней стоимости строительства жилья для каждого класса в отдельности в г.Москве, согласно выше приведенной методике. Средняя стоимость строительства жилья в г.Москве определена по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области. Региональный справочник строительства (Сборник РСС-2007). Согласно информации стоимость строительства составляет:

• для «эконом-класса» стоимость строительства монолитного жилого 1-секционного 22-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями составляет 1 000 долл.США/кв.м;
• для «бизнес-класса» стоимость строительства 3-секционный переменной этажности (5,7,8 этажей) с нежилыми помещениями на первом этаже и одноуровневой подземной автостоянкой составляет 1 164 долл. США/кв.м;
• для «элит-класса» стоимость строительств монолитно-кирпичного жилого 2-секционного переменной этажности (9, 12,18 этажей) дома с офисными помещениями на первом этаже и двухуровневой поземной автостоянкой составляет 1 285 долл. США/кв.м.

В ходе проведенного анализа, было установлено, что среднее соотношение полезной площади помещений в общей площади дома «эконом-класса» составляет 76%, для дома «бизнес-класса» – 68%, для дома «элит-класса» - 63%

• Для дома «эконом - класса»: 1 000 / 0,76 = 1 316 долл. США/кв.м;
• Для дома «бизнес - класса»: 1 164 / 0,68 = 1 710 долл. США/кв.м;
• Для дома «элит - класса»: 1 285 / 0,63 = 1 997 долл. США/кв.м.

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию. Для целей настоящего расчета, данные затраты составят:

• для дома «бизнес-класс 2» – 1 316 *10,9% = 110 долл./кв.м.
• для дома «бизнес-класс 3» – 1 710 * 10,9% = 126 долл./кв.м.
• для дома «элит-класса» – 1 997 * 10,9% = 141 долл./кв.м.

При реализации жилого здания в статью затрат также входят организационные и операционные расходы. Ниже приведен расчет затрат по каждому году при строительстве жилого дома «элит-класса» в районе Арбат:

• По первому году - $1 285*0,1+$141=$276 /кв.м.
• По второму году – $1 285*0,6*1,1+$8963=$1 744 /кв.м;
• По третьему году – $1 285*0,3*1,1*1,1+$1 1375=$1 604 долл./кв.м.

Доходы проекта прогнозируются на текущий момент в соответствии с представленной (в Табл. 2) средней рыночной стоимостью 1 кв.м. жилой площади.

Данные показатели заносились в стандартную модель расчета методом дисконтированных денежных потоков. Удельная рыночная стоимость земельного участка в г.Москве под строительство объектов жилого назначения определялась для всех районов в соответствии с выше приведенной методикой. Результаты расчетов представлены в Таблице 5.

Таблица 3 (другие районы)

Распределение районов ЦАО г.Москвы по плотности застройки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо рассчитать плотность застройки районов города, которая определяется исходя из среднего долевого соотношения морфотипов застройки по территории конкретного района. Для повышения точности определения стоимости земельных участков в центральной части города дополнительно выделены зоны внутри и за пределами Садового кольца.

Рассмотрим расчет показателя плотности застройки на примере района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца). Площадь застройка этого района распределяется следующим образом:

• традиционный разноэтажный морфотип – 70 процентов;
• старомосковский малоэтажный морфотип – 15 процентов;
• контрастноэтажный морфотип – 5 процент;
• неоклассицизм 1940–1950 годов – 10 процентов.

Вид застройки, показатель плотности застройки для первого вида морфотипа равен 2, для второго – 1, для третьего – 1,5, четвертого – 3. Показатель плотности застройки для района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца) составляет 1,9 (0,7 × 2 + 0,15 × 1 + 0,05 × 1,5 + 0,1 × 3).

В таблице 6 представлены показатели плотности застройки для районов центрального округа г.Москвы.

Таблица 4
Показатели плотности застройки в ЦАО г.Москве (по МГСН 1.01-99)

Коэффициент плотности застройки для остальных районов г.Москвы принимается равным 2,5 в соответствии с данными максимальной плотности застройки объектами жилого назначения МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы.

Рыночная стоимость земельных участков в г. Москве

Расчет рыночной стоимости земельных участков в г.Москве под строительство объектов жилого назначения производится путем умножения коэффициента плотности застройки в данном районе на удельную рыночную стоимость земельного участка.

Результаты расчета приведены в таблице 7 и 8, на рисунках 1 и 2.

Таблица 5
Рыночная стоимость земли в ЦАО г.Москвы, млн.долл. США/га

Таблица 6
Рыночная стоимость земли в районах г.Москвы, млн.долл. США/га

Рисунок 1. Стоимость земли под жилую застройку в Центральном административном округе города Москвы, млн долл./га

Рисунок 2. Распределение рыночной стоимости земельных участков в городе Москве, млн долл. США/га

Источник: Институт экономической экспертизы

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

26715