Интерактив / Обучение

Оставить комментарий | Читать комментарии

Задачи по оценочной деятельности (часть 2)

Часть 1 | Часть 2 | Тесты

38. Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств – 6%, а для собственных – 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

39. Определить значение коэффициента капитализации методом суммирования при следующих условиях: безрисковая ставка 5%, налоги на недвижимость 1.5%, добавка за риск 7%, страховые взносы 7.5%, добавка за низкую ликвидность 3%.

40. Объект недвижимости приобретен на 50% за счет собственного капитала и на 50% за счет заемного. Ставка процента по кредиту – 12%; Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

41. Офисное здание стоимостью 10000000 у.е. куплено с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности – 60%, кредит предоставлен на 30 лет под 12 % при ежемесячных платежах. При 100% – ной загрузке здания арендная плата составит 2100000 у.е. в год. В этом районе коэффициент недоиспользования равен 4.76%. Общие операционные расходы составляют 259 400 у.е. Определить:

42. Склад площадью 18000 кв. метров сдан на условиях чистой аренды из расчета 3 у.е. за 1 кв. метр в год. Он обременен ипотечным долгом в 110000 у.е.. который должен быть погашен ежемесячными платежами в течении 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денежные поступления собственника.

43. Супермаркет отягощен ипотечным кредитом в 1200000 у.е. (13 %, 5 лет), погашаемым равными ежегодными платежами. Ближайшие 6 лет данный объект недвижимости будет приносить 400000 у.е. ежегодного дохода, а затем в течении 9 лет 350000 у.е. По истечении 15 лет офисный центр может быть продан за 1100000 у.е. Доходность аналогичных объектов составляет 16 %.

Определить:

а) нынешнюю стоимость будущей перепродажи.

б) нынешнюю стоимость доходов за ближайшие 6 лет.

в) нынешнюю стоимость всех доходов.

г) стоимость объекта.

44. Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость 500000 у.е., доходность таких объектов составляет 17 %, а получаемый чистый операционный доход 167328 у.е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала равными выплатами).

45. Под земельным участком построен подземный, многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%, а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75%, стоимость аренды одного машино-места 1000 у.е. в год. Стоимость строительства такого гаража составляет 1235440 у.е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами).

46. Земельный участок под торговым центром оценивается в 300000 у.е., Срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров составляет 19%, величина чистого операционного дохода составляет 307000 у.е. Определить стоимость здания, используя метод остатка (возврат капитала должен производиться равными выплатами).

47. Определить сумму, которая будет накоплена за 10 лет на счете, приносящем 11% годовых при ежеквартальном начислении. Первоначальный взнос $ 1000.

Сравнительный подход (недвижимость)

48. Объект оценки – односемейный жилой дом, расположенный на участке 50^х50 метров. Дом в хорошем физическом состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне, известно, что участок может быть оценен исходя из фронтального размера по цене в 1500000 у.е. за фронтальный метр. Цены на сопоставимые жилые дома составляют около 70000000 у.е.

а) Какова стоимость участка?
б) Какова стоимость здания?

49. Односемейный жилой дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 50000 у.е. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Месячный валовый рентный множитель в этом массиве составляет 120. Каков размер денежной корректировки на местоположение?

50. Сопоставимый объект был продан за 100000000 у.е. Оцениваемый объект имеет 5 отличий от сопоставимого:

Оценить объект, считая что:
а) все отличия не имеют взаимного влияния.
б) все отличия имеют взаимное влияние.

51. Объект продажи – дом. Имеется четыре сопоставимых объекта:

Определить:
а) Корректировку на разницу в площади между объектами площадью 270 кв.метров и 295 кв. метров.
б) Корректировку на разницу в количестве спальных.
в) Корректировку на наличие балкона.

52. Семья Скворцовых три года назад купила земельный участок за 15000 у.е. и построила на нем жилой односемейный дом. Строительство дома обошлось тогда в 65000 у.е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 100000 у.е., а свободные (незастроенные) участки по 18000. Какова вероятная рыночная стоимость дома с участком семьи Скворцовых?

53. Имеется информация:

Определить:
а) Корректировку на дополнительную площадь в 40 кв. м.
б) Корректировку на наличие гаража.
в) Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

54. Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 кв. метров с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на четвертом этаже без лифта. Имеется информация: Средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 кв. метров с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50000000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450000 у.е. Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%. Наличие телефона оценивается в 500000 у.е. Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%. Наличие лифта оценивается в 600000 у.е. Наличие балкона оценивается в 450000 у.е.

55. Требуется оценить объект. Объект оценки – складское помещение шириной 10 метров, длиной 50 метров и высотой 4 метра. Аналогичный склад той же высоты и площадью 400 кв. метров был недавно продан за 16000000 у.е.

56. Фирма "Марс" долгое время пыталась продать свой офис за 2200 000 у.е. Ей поступило много предложений о покупке офиса за 1600000 у.е. и о его аренде 120000 у.е. в год. Необходимо рассчитать значение месячного валового рентного множителя для офиса фирмы "Марс".

57. Корректировка на местоположение объекта недвижимости составляет 240000 у.е. В следствие различия в местоположении отличие арендной платы составляет 4000. Чему равен валовой рентный множитель?

58. Фирме поступило много предложений о покупке офиса за 180000000 у.е. или о его аренде по 18000000 у.е. в год. Чему равен месячный валовый рентный множитель, соответствующий офису фирмы?

59. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию.

Стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 4000000 у.е. в год. Была продана за 80000000 у.е.

Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 6000000 у.е. в год. Была продана за 90909100 у.е.

Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20000 у.е. в месяц. Операционные расходы составляют 3600000 у.е. в год. Была продана за 120000000 у.е.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

60. Используя перечисленную ниже информацию, вычислите все возможные виды мультипликаторов" цена/прибыль; цена/денежный поток. Расчет сделайте на одну акцию и по предприятию в целом.

Фирма "Салют" имеет в обращении 25000 акций, рыночная цена одной акции 100 руб.

Отчет о прибылях и убытках (выписка)

1. Выручка от реализации, руб. 500000
2. Затраты, руб. 400000
3. В том числе амортизация 120000
4. Сумма уплаченных процентов, руб. 30000
5. Ставка налога на прибыль, % 30
6. Определите стоимость одной акции предприятия "Байкал" Информация для расчета, руб.

1. Чистая прибыль 450000
2 Чистая прибыль, приходящаяся на одну акцию 4500
3. Балансовая стоимость чистых активов компании 6000000
4. Мультипликатор цена/балансовая стоимость 3

62. Оцените предприятие "Сирена", годовая выручка от реализации которого составляет 750000 руб.

Пассив баланса предприятия "Сирена", руб.:

1. Собственный капитал 4000000

2. Долгосрочные обязательства 500000

3. Краткосрочные обязательства 1500000

Аналогом является предприятие "Гудок", рыночная цена одной акции которого составляет 20 руб., число акций в обращении – 800000. Годовая выручка от реализации – 8000000 руб.

Пассив баланса предприятия "Гудок", руб.:

1. Собственный капитал 8000000

2. Долгосрочные обязательства 2000000

3. Краткосрочные обязательства 4000000

63. Рассчитайте итоговую величину стоимости собственного капитала предприятия "Фаэтон".

Информация:

1. Выручка от реализации, тыс. руб. 20000

2. Затраты, тыс. руб. 15000

3. В том числе амортизация 3000

4. Сумма уплаченных процентов, тыс. руб. 1800

5. Ставка налога на прибыль, % 55

6. Балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб. 22000

7. Мультипликаторы:

а) цена/чистая прибыль 15

б) цена/денежный поток до уплаты налогов 8

в) цена/выручка от реализации 1,9

г) цена/балансовая стоимость актива 2

Предприятие "Фаэтон" является крупнейшим в данном секторе услуг, его доля на рынке достигает 20%. Фирма не имеет льгот по налогообложению. Доля оборудования в активах предприятия составляет 60%. Фирма "Фаэтон" не имеет дочерних предприятий, в то время как аналоги имеют родственную сеть дочерних компаний. Доля активов-аналогов, представленная контрольными пакетами акций дочерних фирм, колеблется в диапазоне 15 – 30%. Предприятие "Фаэтон" нуждается в срочной реконструкции гаража. Затраты на реконструкцию составляют 200 тыс. руб. На дату оценки выявлен недостаток собственного оборотного капитала 1300 тыс. руб. Предприятию "Фаэтон" принадлежит спортивный комплекс, рыночная стоимость которого равна 8500 тыс. руб.

64. Объект оценки – общежитие на 200 мест. В течение учебного года
(9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 15000 у.е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10 % при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 4900 000 у.е. в год. Коэффициент капитализации составляет 11.5 %. Определить стоимость общежития.

65. Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, если номинальная безрисковая ставка равна 6%, коэффициент бета – 1,8, среднерыночная ставка дохода – 12 %, процент за кредит – 8%, ставка налога – 35%, доля заемных средств – 50 %.

66. Номинальная ставка дохода по государственным облигациям составляет 25%. Среднерыночная доходность на фондовом рынке – 19% в реальном выражении. Коэффициент бета для оцениваемого предприятия равен 1,4. Темпы инфляции составляют 16% в год. Рассчитайте реальную ставку дисконта для оцениваемого предприятия.

67. Рассчитайте текущую стоимость предприятия в постпрогнозный период, используя модель Гордона, если денежный поток в постпрогнозный период равен 900 млн. руб., ожидаемые долгосрочные темпы роста – 2 %, ставка дисконта –18 %.

68. В конце каждого из последующих четырех лет фирма предполагает выплачивать дивиденды в размере: 2 дол., 1,5 дол., 2,5 дол., 3,5 дол. Какую цену вы готовы заплатить за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5% в год, а требуемая ставка дохода составляет 19 %?

69. Здание с участком продано за 80000 у.е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 20000 у.е. Анализ затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75000 у.е. Определить общий накопленный износ здания.

70. Здание с участком продано за 100000 у.е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40000 у.е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 110000 у.е. Определить общий накопленный износ здания.

71. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90000 у.е., а общий износ здания оценивается в 20%.

72. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка в 15000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45000 у.е., а оценочная стоимость всего объекта (здания с участком) составляет 55500у.е.

73. Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 кв. метров, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания приведенная к текущим ценам составляет 550 000 у.е. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

Износ кирпичной кладки оценивается как:

где Т – возраст здания (лет); W – сметная стоимость.

Износ потолочных перекрытий оценивается как:

где Т – возраст здания (лет); S – площадь здания (кв. метр); N – количество этажей; W – сметная стоимость.

Износ рам и дверей оценивается как:

где Т – возраст здания (лет); W_р – стоимость монтажа рам и дверей.

Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22000 у.е. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30000 у.е.

Замена сантехники и освещения оценивается в 22 000 у.е. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 кв. метр в данном здании на 4 у.е. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18000 у.е.

Определить:
а) Величину устранимого физического износа;
б) Величину неустранимого физического износа;
в) Величину устранимого функционального устаревания;
г) Величину неустранимого функционального устаревания;
д) Величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

Задачи по оценочной деятельности (часть 1)
Тесты по оценочной деятельности

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

23641