Оставить комментарий | Читать комментарии 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 октября 2010 г. по делу N А60-30371/2010-С5
Требование о признании недействительным постановления судебного пристава о принятии результатов оценки недвижимого имущества удовлетворено, поскольку в отчете об оценке при применении сравнительного подхода в качестве аналога использован объект, расположенный в другом районе города, без соответствующей корректировки на местоположение, сформированные оценщиком расходы на содержание здания документально не подтверждены, неправильно применен понижающий коэффициент, стоимость объекта занижена.
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2010 года
Полный текст решения изготовлен 26 октября 2010 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой при ведении протокола судебного заседания Е.Г. Италмасовой рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО "Холдинговая компания "Профиль" к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области Теплякову П.Н.
третьи лица: Инспекция Федеральной налоговой службы по Кировскому району г. Екатеринбурга, индивидуальный предприниматель Софронов Александр Павлович, индивидуальный предприниматель Чертыкова Наталья Александровна, общество с ограниченной ответственностью "Уральская оценка" о признании недействительным постановления о принятии результатов оценки при участии в судебном заседании
от заявителя: Софронов А.П., по доверенности от 15.02.2010 г.
от заинтересованного лица: представитель не явился,
от третьего лица: Софронов А.П., предъявлен паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
От заявителя заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела консультационного мнения специалиста-оценщика с приложением документов. Ходатайство судом удовлетворено.
Иных заявлений, ходатайств не поступило.
Определением суда от 24.09.2010 г. исполнительное производство N 65/62/12942/25/2010-СД приостановлено до вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Заявитель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным постановления от 23.07.2010 г. о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком, вынесенного в рамках исполнительного производства N 65/62/12942/25/2010-СД. В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что отчет об оценке имущества, принятый судебным приставом-исполнителем, составлен с нарушениями действующего законодательства, а оценка имущества определена значительно ниже рыночной стоимости.
Заинтересованное лицо в судебное заседание представило отзыв с доводами заявителя не согласно по мотивам, изложенным в отзыве.
Третьи лица отзывы не представили.1
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
12.03.2010 г. в Межрайонный отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области поступил исполнительный лист N АС 001046157 от 10.02.2010 г., выданный Арбитражным судом Свердловской области о взыскании с должника ООО "Холдинговая компания "Профиль" в пользу ООО "Фининвест" денежной суммы в размере 100 000 000 руб. 12.03.2010 г. возбуждено исполнительное производство N 65/62/7365/2/2010.
22.06.2010 г. в рамках вышеуказанного производства судебным приставом-исполнителем Тепляковым П.Н. наложен арест на имущество должника: нежилое помещение по адресу: г. Екатеринбург ул. Мамина-Сибиряка, д. 38.
29.06.2010 г. судебным приставом-исполнителем получена спецификация N 62-651/10 о возможности передачи арестованного имущества на оценку оценочной организации ООО "Уральская оценка".
05.07.2010 г. вынесено постановление о привлечении специалиста-оценщика.
23.07.2010 г. в Межрайонный отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области поступил отчет N 020-07-10 от 22.07.2010 г. об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства.
23.07.2010 г. вынесено постановление о принятии результатов оценки, произведенной специалистом-оценщиком.
16.08.2010 г. в Межрайонный отдел по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области переданы исполнительные производства, возбужденные на основании исполнительных документов в отношении должника ООО "Холдинговая компания "Профиль".
17.08.2010 г. вынесено постановление об объединении исполнительных производств с присвоением регистрационного номера 65/62/12942/25/2010-СД.
17.08.2010 г. вынесено постановление о передачи вышеуказанного арестованного имущества на реализацию в рамках сводного исполнительного производства.
Полагая, что действительная рыночная стоимость арестованного имущества значительно превышает оценку по отчету от 22.07.2010 г., принятому судебным приставом-исполнителем, и указанными действиями нарушены его права и законные интересы, должник обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 45 ФЗ "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения является, в том числе обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации.
Согласно статье 58 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится. На это имущество налагается арест или с ним производятся иные исполнительные действия в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
На основании части 1 статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
В силу части 2 статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве" если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
Из материалов дела следует, что судебный пристав-исполнитель постановлением от 05.07.2010 г. года привлек для определения рыночной стоимости арестованного имущества специализированную оценочную организацию - ООО "Уральская оценка", рыночная стоимость арестованного имущества по отчету от 22.07.2007 года N 020-07-10, составленному указанной организацией, составила 110033963 руб. Результаты оценки приняты постановлением от 23.07.2010 года.
При этом, в соответствии с отчетом об оценке ИП Чертыковой Н.А. от 18.08.2010 года N 94-01 рыночная стоимость части здания, общей площади 4195,8 кв. м., по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д, 38 составляет 279202000 руб.
Согласно статье 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа.
Оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Даже в том случае, когда для оценки имущества привлекается независимый оценщик, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.
По смыслу статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должна соответствовать рыночным ценам, которая определяется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующим на момент исполнения исполнительного документа.
При проведении оценки оценщик руководствуется Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки", использует стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", когда не определен конкретный вид стоимости объекта оценки установлению подлежит рыночная стоимость арестованного имущества.
На основании статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законом или судебным актом не установлено иное.
Пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу
Судом установлено, что судебным приставом-исполнителем произведена оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего продаже с торгов, с привлечением независимого оценщика.
В ходе производства по настоящему делу в целях установления рыночной цены недвижимого имущества судом заявителю было предложено проведение финансово-экономической экспертизы, по установлению рыночной стоимости нежилого помещения. Между тем заявитель отказался от ее проведения, представив консультационное мнение независимого специалиста-оценщика Друмлевич Е.В.
Перед специалистом-оценщиком был поставлен вопрос: соответствует ли отчет N 020-07-10 об определении рыночной стоимости арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства части здания, общей площадью 4195,8 кв. м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 38 Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с п. 14 Федеральных стандартов оценки N 3 основой сравнительного подхода является сравнение объекта оценки с аналогами.
Согласно заключения независимого специалиста Друмлевич Е.В., на стр. 17 отчета об определении рыночной стоимости арестованного имущества для реализации его в рамках исполнительного производства N 020-07-10 при применении сравнительного подхода в качестве аналога использован объект, расположенный не в центре г. Екатеринбурга, а в Верх-Исетском районе. При этом не использована положительная корректировка на местоположение, которая должна была составить минимально 7%, а максимально 20% (средняя цена ВИЗ - 71435 руб. кв. м., центр - 76288 руб. = 7% кв. м.; Ю-западный - 61392 руб. кв. м., центр - 76288 руб. кв. м. = 20%). Таким образом, отсутствие данной корректировки занизило стоимость одного квадратного метра здания, что соответственно занизило стоимость объекта оценки и не соответствует п.п. 14, 22 ФСО N 1.
Кроме того, при применении доходного подхода, расходы сформированные оценщиком на содержание здания, не подтверждаются документально, что не соответствует ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности", на стр. 21 применен понижающий коэффициент 0,85, который используется при расчете ликвидационной, а не рыночной стоимости.
Таким образом, установив вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое постановление является недействительным, поскольку судебный пристав-исполнитель передал на реализацию имущество должника по цене значительно ниже рыночной, оспариваемое постановление судебного пристава содержит недостоверные сведения о реальной рыночной стоимости арестованного имущества должника.
К данному выводу суд также приходит анализируя отчет об оценке ИП Чертыковой Н.А. от 18.08.2010 года N 94-01, где рыночная стоимость части здания, общей площади 4195,8 кв. м., по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д, 38 составляет 279202000 руб.
С учетом положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, пунктов 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92, пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 года N 101, величина стоимости объекта оценки в рассматриваемом случае не носит обязательного характера и не может быть оспорена посредством предъявления самостоятельного требования, в судебном порядке возможно оспорить только постановление судебного пристава-исполнителя, определяющее цену имущества.
На основании положений ст. 201 АПК РФ, постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки имущества должника и постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества должника на реализацию нарушают права и законные интересы должника не соответствуют действующему законодательству.
Судебный пристав-исполнитель в нарушение статей 65, 189, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал необходимость применения при определении рыночной стоимости арестованного имущества стоимости, указанной в отчете от 22.07.2010 г. года N 020-07-10.
При таких обстоятельствах требования заявителя законны и обоснованы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 201, 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявленные требования удовлетворить.
2. Признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя Теплякова П.Н. о принятии результатов оценки, произведенного специалистом-оценщиком от 23.07.2010 г., вынесенное в рамках исполнительного производства N 65/62/12942/25/2010-СД от 17.08.2010 г.
Обеспечительные меры в виде приостановления исполнительного производства N 65/62/12942/25/2010-СД от 24.09.2010 г. отменить после вступления решения в законную силу.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья
ИТАЛМАСОВА Е.Г. Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 4203
| 
