Оставить комментарий | Читать комментарии С П Р А В К А
Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью,
за второе полугодие 2009 г.
По сути заявленных и рассмотренных за второе полугодие 2009 г. споров в Арбитражных судах Российской Федерации, связанных с оценочной деятельностью, выявлены следующие характерные спорные моменты и практика их разрешения:
- Заявление о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя и отмене его постановлений о принятии результатов оценки имущества должника и о передаче арестованного имущества должника на реализацию удовлетворено, поскольку материалами дела подтверждено, что отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности (ФАС Уральского округа, постановление от 2 июля 2009 г. № Ф09-4485/09-С2).
Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя службы судебных приставов и отмене его постановлений о принятии результатов оценки имущества должника и о передаче арестованного имущества должника на реализацию.
На основании части 1 статьи 52 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон) оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
В силу части 2 статьи 52 Закона если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
Судебный пристав-исполнитель привлек для определения рыночной стоимости арестованного имущества специализированную оценочную организацию.
Судом первой инстанции по ходатайству должника назначено проведение экспертизы достоверности отчета общества-оценщика.
Согласно заключению отчет об оценке рыночной стоимости обыкновенных бездокументарных акций открытого акционерного общества не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценке), Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
Указанные данные не оспорены заявителем жалобы в ходе судебных заседаний и обосновано приняты судами в качестве доказательства в порядке статьи 65 АПК РФ.
- Основания для признания незаконными действий уполномоченного органа по внесению сведений об экономических характеристиках земельного участка отсутствуют, поскольку порядок утверждения кадастровой стоимости был соблюден и права общества по уплате земельного налога не были нарушены (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 24 июля 2009 г. № Ф04-4103/2009(10364-А46-37) по делу № А46-23685/2008).
Общество обратилось суд с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области о признании незаконными действий, совершенных 27 декабря 2007 г. по внесению в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости за один кв.м. земельного участка, предоставленного для производственных целей под строение, расположенного на землях населенных пунктов.
Как следует из пункта 4 статьи 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (в редакции от 4 декабря 2006 г., действовавшего в период издания Постановления № 174-п) «О государственном земельном кадастре», сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) вступил в силу с 1 марта 2008 г.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее – Постановление № 316) утверждены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 г. № 206, от 14 декабря 2006 г. № 767, от 17 сентября 2007 г. № 590) кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Анализ части 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 Правил проведения государственной оценки земель позволяет сделать вывод, что правомочия по утверждению результатов среднего уровня государственной кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение указанных выше положений земельного законодательства и Правил проведения государственной оценки земель, а также пунктов 35, 36 статьи 4 Закона Омской области от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» Правительством Омской области в пределах его полномочий принято постановление от 19 декабря 2007 г. № 174-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36» (далее – Постановление № 174-П), которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов согласно приложению.
Данным приложением были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земель в пределах кадастровых кварталов кадастрового района 55:36 по видам разрешенного пользования в рублях за квадратный метр.
Результаты государственной кадастровой оценки земель переданы Управлению Роснедвижимости по Омской области 27 декабря 2007 г. и были внесены в государственный кадастр недвижимости следующие экономические характеристики, а именно: кадастровая стоимость, удельный показатель кадастровой стоимости за один кв.м. земельного участка, предоставленного для производственных целей под строение, расположенного на землях населенных пунктов.
Таким образом, Постановлением № 174-П в редакции от 19 декабря 2007 г. была утверждена стоимость 1 квадратного метра земель для земельных участков, находящихся в соответствующем кадастровом квартале, в зависимости от вида разрешенного пользования, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Определение кадастровой стоимости конкретного земельного участка согласно Постановлению № 174-П в редакции от 19 декабря 2007 г. осуществляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного пользования.
В соответствии с пунктом 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, не позднее 1 марта этого года (редакция, вступившая в силу с 1 января 2008 г.).
В целях реализации указанного выше положения норм законодательства о налогах и сборах Правительство Российской Федерации приняло постановление от 7 февраля 2008 г. № 52 и Управление Роснедвижимости по Омской области, руководствуясь Постановлением № 174-П, внесло сведения об экономических характеристиках земельных участков, в том числе сведения о кадастровой стоимости земельных участков, утвержденные постановлением от 26 ноября 2008 г. № 193-п.
Таким образом, внесенные постановлением от 26 ноября 2008 г. изменения в Постановление № 174-П не означают, что кадастровая стоимость земель не была утверждена на 27 декабря 2007 г. (дату внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости за один кв.м. земельного участка, предоставленного для производственных целей под строение, расположенного на землях населенных пунктов.
То обстоятельство, что в ноябре 2008 в Постановление № 174-П были внесены изменения, не означает, что кадастровая стоимость земель не была утверждена на 1 января 2008 г. с учетом, в том числе, того, что приложение № 2 к Постановлению № 174-П, утвержденному в ноябре 2008 г., является прямым следствием приложения № 1 Постановления № 174-П, утвержденного в декабре 2007 г..
Кроме того, в соответствии с пунктом 13 Постановления № 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Изложенное также свидетельствует о том, что государственный кадастровый учет земельных участков, включающий в себя, в том числе, их кадастровую стоимость, осуществляется на основании результатов государственной кадастровой оценки земель (но не земельных участков), утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Следовательно, на дату 27 декабря 2007 г. порядок утверждения кадастровой стоимости был соблюден и права Общества по уплате законно установленного земельного налога не были нарушены.
- В удовлетворении искового требования о взыскании суммы задолженности по государственному контракту на оказание услуг по оценке объекта недвижимости отказано, так как при заключении данного контракта стороны согласовали условие, согласно которому право требования оплаты оказанных услуг возникает только после вынесения заказчиком положительного заключения на основании представленного истцом отчета (ФАС Волго-Вятского округа, постановление от 28 июля 2009 г. по делу № А29-10705/2008).
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Статьями 309 и 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как следует из условий государственного контракта на оценку объекта недвижимости и характера выполняемых работ, сторонами заключен договор возмездного оказания услуг.
На основании части 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Стороны при заключении государственного контракта согласовали условие о том, что право требования оплаты оказанных услуг возникает лишь после положительного заключения заказчика по представленному отчету.
Как следует из материалов дела, после получения заключения, согласно которому отчет не соответствовал стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, исполнителем, в нарушение положений контракта, замечания устранены не были. Новая редакция отчета для проведения повторной экспертизы в адрес заказчика не представлена.
Довод заявителя о том, что в данном случае суды должны дать оценку заключению на предмет его законности, отклоняется судом как необоснованный, поскольку в указанном заключении содержатся конкретные замечания по отчету, которые необходимо исправить исполнителю.
Часть из них исполнитель признал, однако переделать отчет отказался.
Заключение не противоречит требованиям статьи 16 Закона об оценке.
- Заявленные требования о признании незаконными действий государственного органа, выразившихся в неправильном определении вида разрешенного использования, неправильном утверждении расчета кадастровой стоимости земельного участка удовлетворены, поскольку у земельного участка один вид разрешенного использования, что подтверждено документально, и при расчете кадастровой стоимости следовало применять соответствующий удельный показатель (ФАС Центрального округа, постановление от 30 июля 2009 г. по делу № А64-115/09-22).
Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования - под производственную базу.
Постановлением Администрации г. Тамбова от 19 сентября 2008 г. № 7063 указанный земельный участок разделен на несколько участков.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением № 316. В пунктах 2, 4 и 9 названных Правил установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, разрешенным видом использования земельного участка является - земли под промышленными объектами.
Однако ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тамбовской области при расчете кадастровой стоимости земельного участка исходило из наличия у соответствующего земельного участка более чем одного вида разрешенного использования, в связи с чем стоимость участка определена исходя из большего удельного показателя за 1 кв. м. для разрешенного использования - под административное здание.
Между тем, в пункте 2 постановления Администрации города Тамбова от 19 сентября 2008 г. № 7063 отражено, что площадь спорного земельного участка в размере приходится на административное здание и части здания производственного назначения. Однако, данная формулировка не свидетельствует об изменении назначения земельного участка.
Документально подтверждено, что у земельного участка один вид разрешенного использования - земли под промышленными объектами, а, следовательно, при расчете кадастровой стоимости земельного участка следовало применять соответствующий удельный показатель.
Таким образом, оснований считать, что оспариваемые действия Учреждения не затрагивают прав и законных интересов Общества не имеется.
- Вывод налогового органа о занижении истцом для целей бухгалтерского учета стоимости имущества, полученного в виде вклада в уставный капитал, и о доначислении обществу налога на имущество организаций правомерен, поскольку истец принял нежилое помещение к бухгалтерскому учету по согласованной участниками общества стоимости, а не по стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика (Первый арбитражный апелляционный суд, постановление от 3 августа 2009 г. по делу № А79-2546/2009).
В статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) дано понятие объекта налогообложения, которым для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
По смыслу приведенной нормы движимое и недвижимое имущество является объектом налогообложения по налогу на имущество. При этом критерием для отнесения имущества к объектам налогообложения является их учет на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
В силу пункта 1 статьи 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
В соответствии с пунктом 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. № 26н, основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
Согласно пункту 9 данного положения, первоначальной стоимостью основных средств, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается их денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.
Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
В пункте 3 Информационного письма от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
По смыслу приведенных норм, если номинальная стоимость доли участника в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества, в бухгалтерском учете должна применяться стоимость основного средства не ниже суммы оценки вклада, произведенной независимым оценщиком.
В пункте 4 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2001 г. № 5 «О некоторых вопросах применения части первой Налогового кодекса Российской Федерации» указано, что в силу пункта 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
В связи с этим при рассмотрении налоговых споров, основанных на различном толковании налоговыми органами и налогоплательщиками норм законодательства о налогах и сборах, судам необходимо оценивать определенность соответствующей нормы.
Критерием правовой определенности является способность налогоплательщика (исходя из содержания норм законодательства о налогах и сборах) точно определить, в том числе: объект налогообложения, налоговую базу, налоговый период, налоговую ставку, порядок исчисления и уплаты налога.
В качестве вклада в уставный капитал общества внесено нежилое помещение. Согласно отчету оценщика определена рыночная стоимость указанного нежилого помещения.
Инспекцией в ходе выездной налоговой проверки установлено, что имущество, полученное в виде вклада в уставный капитал, общество приняло к бухгалтерскому учету по стоимости, утвержденной учредителями общества.
Таким образом, материалами данного дела подтверждается, что общество, нежилое помещение, полученное в виде вклада в уставный капитал, приняло к бухгалтерскому учету по согласованной участниками общества стоимости, а не по стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции признал обоснованным вывод налогового органа о занижении обществом для целей бухгалтерского учета стоимости имущества, полученного в виде вклада в уставный капитал.
Порядок определения среднегодовой стоимости имущества, расчет доначисленного Инспекцией налога на имущество организаций за 2006 год обществом не оспаривается.
При таких обстоятельствах правомерным является начисление обществу спорных сумм налога на имущество, пеней и штрафа.
- Анализируя требования статьи 88 Земельного кодекса Российской Федерации и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признал незаконными и нарушающими права и охраняемые законом интересы истца в сфере предпринимательской деятельности действия кадастровой палаты, выразившиеся в определении кадастровой стоимости земельного участка на основе удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего «землям под административно-управленческими и общественными объектами» (ФАС Центрального округа, постановление от 26 августа 2009 г. по делу № А14-16254-2007/262/26).
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно сообщению ФГУ "ЗКП" по Воронежской области от 18 июня 2007 г. № 01-26/1613, исходя из цели предоставления земельного участка (нежилое помещение), отнести данный земельный участок к конкретному виду функционального использования земель при определении кадастровой стоимости не представляется возможным.
Как установлено судом, в нарушение пункта 5 статьи 200 АПК РФ Кадастровая палата не доказала обоснованности установления кадастровой стоимости земельного участка исходя из его принадлежности по виду функционального использования к восьмой группе – «земли под административно-управленческими и общественными объектами».
Анализируя имеющуюся информацию, суд сделал вывод, что спорный земельный участок занят объектом промышленного назначения, и при определении кадастровой стоимости указанного земельного участка учреждением неправомерно в качестве удельного показателя учитывались земли под административно-управленческими и общественными объектами.
При указанных обстоятельствах суд признал незаконными и нарушающими права и охраняемые законом интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности действия Кадастровой палаты, выразившиеся в определении кадастровой стоимости земельного участка на основе удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего «землям под административно-управленческими и общественными объектами».
- Суд признал недействительным заключение управления Росимущества по отчету об определении рыночной стоимости принадлежащего открытому акционерному обществу, признанному банкротом, имущества, поскольку управление не представило доказательств неправомерности отказа оценщика от применения сравнительного и доходного подходов к оценке и невозможности более полного, чем указано в отчете, анализа рынка объектов оценки и согласования его результатов с итоговой стоимостью последних (ФАС Северо-Западного округа, постановление от 9 сентября 2009 г. по делу № А05-428/2009).
Общество признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство.
Во исполнение требований статьи 129 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий заключил договор на оценку принадлежащего должнику имущества с оценщиком, которым подготовлен отчет об определении рыночной стоимости имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.
Согласно данной норме отчет оценщика по оценке принадлежащего обществу имущества конкурсный управляющий представил в Росимущество для представления заключения государственного финансового контрольного органа.
Росимущество представило заключение, в соответствии с которым указанный отчет признан не соответствующим Закону об оценке и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской федерации от 6 июля 2001 г. № 519 (далее - Стандарты оценки).
Не согласившись с отрицательным заключением, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В своем заключении Росимущество сделало вывод о несоответствии отчета оценщика Стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, указав следующее:
- анализ рынка не содержит сведений о стоимости сделок по продаже тепловозов-аналогов, сроке экспозиции;
- итоговая стоимость объектов оценки не увязана с результатами анализа рынка;
- отчет не подписан всеми оценщиками, принимавшими участие в оценке.
В разделе 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 названного Федерального стандарта).
Оценщик при составлении отчета использовал затратный подход, обосновав при этом отказ от использования сравнительного и доходного подходов отсутствием возможности анализа сведений о стоимости сделок по продаже тепловозов-аналогов и сроке экспозиции.
Суды, изучив отчет оценщика, признали отказ от использования сравнительного и доходного подходов обоснованным.
Доказательств неправомерности отказа оценщика от применения сравнительного и доходного подходов Росимущество не представило, как и доказательств возможности более полного, чем указано в отчете, анализа рынка объектов оценки и согласования его результатов с итоговой стоимостью объектов оценки.
Как правильно указали суды, оспариваемое заключение препятствует осуществлению конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, поскольку конкурсный управляющий может приступить к осуществлению предусмотренных статьей 139 Закона о банкротстве обязанностей по продаже имущества должника только при наличии положительного заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.
- Заявление о признании недействительным распоряжения департамента имущественных и земельных отношений о предоставлении в собственность земельного участка удовлетворено, так как факт необоснованного применения департаментом при расчете выкупной цены удельного показателя кадастровой стоимости, не соответствующий данным кадастрового паспорта, что привело к завышению выкупной стоимости земельного участка, подтвержден материалами дела (ФАС Волго-Вятского округа, постановление от 16 сентября 2009 г. по делу № А31-1138/2009).
Предприниматель обратился суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, в связи с тем, что Департамент при расчете выкупной цены применил удельный показатель кадастровой стоимости, не соответствующий данным кадастрового паспорта, что привело к завышению выкупной стоимости земельного участка.
По запросу Департамента инспектором муниципального земельного контроля за использованием земель был произведен осмотр упомянутого земельного участка и составлен акт обследования земельного участка, согласно которому на момент обследования расположенное на земельном участке и находящееся в собственности предпринимателя нежилое строение используется для ремонта большегрузного автотранспорта.
Департамент счел, что целевым использованием земельного участка является эксплуатация объекта технического обслуживания и ремонта большегрузного транспорта, что в свою очередь согласно типовому перечню видов разрешенного использования относится к пятой категории – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», и распоряжением предоставил в собственность предпринимателю данный земельный участок.
В кадастровом паспорте земельного участка указан вид разрешенного использования «для эксплуатации производственных цехов». Данных об изменении вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) при выкупе индивидуальными предпринимателями земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее – Постановление № 316), государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Департамент не доказал обоснованность применения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, что привело к завышению выкупной стоимости земельного участка и тем самым нарушило интересы предпринимателя.
- Допускается внесение уполномоченным органом в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земель, поскольку оспариваемое действие нетождественно утверждению кадастровой стоимости земель (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 16 сентября 2009 г. № Ф04-5506/2009(19464-А46-40) по делу № А46-24242/2008).
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Таким образом, законодательно утверждена обязанность органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по утверждению среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно Закону Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ к полномочиям Правительства Омской области в сфере регулирования земельных отношений относится, в том числе, утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Омской области, утверждение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (городскому округу) Омской области (пункты 35, 36 статьи 4).
Правительство Омской области, как это следует из преамбулы, во исполнение пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 3, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением № 316, а также в соответствии с пунктами 35, 36 статьи 4 Закона Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области», приняло постановление № 174-П, которым утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 согласно приложению.
Данным приложением были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земель в пределах кадастровых кварталов кадастрового района 55:36 по видам разрешенного пользования в рублях за квадратный метр.
Как следует из пункта 4 статьи 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 4 декабря 2006 г., действовавшей в период издания постановления № 174-П), сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Приказом Минэкономразвития России № 215 от 28 июня 2007 г., зарегистрированным в Минюсте Российской Федерации за № 9913 от 26 июля 2007 г., был утвержден Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Административный регламент), который определяет последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между ними, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункта 4 Административного регламента, исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает, в том числе, следующие административные процедуры:
- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;
- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
- внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр;
- разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель.
Как указано в пункте 9.9 Административного регламента, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) представляются на утверждение в виде проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.
После утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков} вносятся в государственный земельный кадастр (пункты 10, 11 Административного регламента).
Таким образом, отождествление утверждения кадастровой стоимости земель, производимое органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, и внесения сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр, производимое Управлением после утверждения кадастровой стоимости земель, является необоснованным.
То есть, утверждение, что кадастровая стоимость каждого земельного участка, расположенного в пределах кадастрового района 55:36 города Омска, должна быть утверждена Правительством Омской области, является необоснованным, что также подтверждается, во-первых, пунктом 13 Административного регламента, который предусматривает возможность разъяснений как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка; во-вторых, особым порядком доведения до сведения налогоплательщиков кадастровой стоимости земельных участков, установленным пунктом 14 статьи 396 НК РФ, постановлением Правительства Российской Федерации N 52 от 07.02.2008.
Управление не утверждало кадастровую стоимость земельных участков, а внесло сведения об экономических характеристиках земельных участков (в том числе, сведения о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр, в том числе, в целях исполнения постановления Правительства Российской Федерации № 52 от 7 февраля 2008 г. по предоставлению плательщикам земельного налога сведений о кадастровой стоимости земельных участков, после утверждения кадастровой стоимости земель Постановлением № 174-П в декабре 2007 года.
- Дело по иску о признании права собственности на одиннадцать объектов недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку, учитывая недостаточную полноту отчета оценщика, из-за чего он не был принят во внимание, суду следовало решить вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы, о чем ходатайствовал истец по основному иску (ФАС Центрального округа, постановление от 12 октября 2009 г. № Ф10-52/08(3) по делу № А35-10336/05-С3).
В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся судебные акты и иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм процессуального права (не принимая во внимание отчет эксперта в связи с тем, что оценка объектов недвижимости и движимого имущества дана на разные даты и не приведена в соответствие на одну дату, суд в то же время отклонил ходатайство истца о назначении повторной или дополнительной экспертизы).
Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Учитывая недостаточную полноту отчета оценщика, из-за чего он не был принят во внимание, суду следовало решить вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы, о чем ходатайствовал истец по основному иску.
- Суды сделали вывод о том, что принятие оспариваемого распоряжения является первоначальным этапом процедуры изъятия и само по себе не нарушает права заявителя на получение возмещения (убытков, связанных с изъятием земли) (ФАС Северо-Кавказского округа, постановление от 19 октября 2009 г. по делу № А32-16690/2008).
Общество обратилось в суд с кассационной жалобой о признании недействительными распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения объекта федерального значения», а также всех действий, ставших результатом вынесения распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края указанного распоряжения.
По мнению заявителя ранее суды не применили статью 35 Конституции Российской Федерации и пункт 1 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, чего в данном случае не сделано. Указанный довод является, по мнению суда, необоснованным.
В силу статьи 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних играх 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об организации и проведении Олимпийских зимних игр в городе Сочи) изъятие земельного участка производится в следующем порядке: о принятом решении об изъятии земельного участка землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18); для определения рыночной стоимости земельных участков после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).
Таким образом, названный Закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка. Фактическое изъятие земельного участка производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда (пункт 31 статьи 15 Закона об организации и проведении Олимпийских зимних игр в городе Сочи). Поэтому суды сделали правильный вывод о том, что принятие оспариваемого распоряжения является первоначальным этапом процедуры изъятия и само по себе не нарушает права заявителя на получение возмещения (убытков, связанных с изъятием земли).
- Исковые требования о признании решения совета директоров акционерного общества недействительным в части определения выкупной стоимости акций удовлетворены, поскольку назначенная судом экспертиза опровергла достоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости акций, которым руководствовался совет директоров акционерного общества. Общество в ходе судебного разбирательства не оспорило указанное экспертное заключение и отказалось от проведения повторной экспертизы (ФАС Поволжского округа, постановление от 28 октября 2009 г. по делу № А12-10804/2008)
Акционером заявлены требования о признании недействительным решения Совета директоров открытого акционерного общества в части определения выкупной стоимости акций.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 27 постановления от 18 ноября 2003 г. № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» решение совета директоров (наблюдательного совета) либо исполнительного органа акционерного общества (единоличного или коллегиального) может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления иска о признании его недействительным как в случае, когда возможность оспаривания предусмотрена в Законе (статьи 53, 55 и др.), так и при отсутствии соответствующего указания, если принятое решение не отвечает требованиям Закона и иных нормативных правовых актов и нарушает права и охраняемые законом интересы акционера. Ответчиком по такому делу является акционерное общество.
Согласно пункту 2 статьи 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах) для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 75 Закона об акционерных обществах акционеры - владельцы голосующих акций вправе требовать выкупа обществом всех или части принадлежащих им акций в случаях: реорганизации общества или совершения крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием акционеров в соответствии с пунктом 3 статьи 79 настоящего Федерального закона, если они голосовали против принятия решения о его реорганизации или одобрении указанной сделки либо не принимали участия в голосовании по этим вопросам.
Выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.
Как видно из материалов дела, цена выкупа акций определена советом директоров общества на основании отчета независимого оценщика.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
В ходе рассмотрения настоящего дела арбитражным судом в соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза, которая определила иную рыночную стоимость выкупа акций общества.
Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки независимого оценщика, привлекаемого акционерным обществом.
- Оспаривание достоверности величины стоимости оценки имущества предприятия-должника возможно только до момента утверждения результатов оценки решением собрания кредиторов (ФАС Дальневосточного округа, постановление от 3 ноября 2009 г. № Ф03-5712/2009 по делу № А51-6134/2007).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона банкротстве в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов). Оценка имущества должника производится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим федеральным законом.
Учредители (участники) должника или собственник имущества должника унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом (пункт 3 статьи 130 Закона о банкротстве).
В силу статьи 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При этом в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном независимым оценщиком, может быть обжалована путем предъявления самостоятельного иска только в том случае, когда законом или иным нормативным правовым актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. Условия продажи имущества должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или семь дней с момента возникновения права собственности у покупателя.
Начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 5 статьи 139 Закона о банкротстве).
Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 Закона о банкротстве, с особенностями, предусмотренными настоящей главой (пункт 6 статьи 139 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») начальная цена имущества, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника.
Как установили судебные инстанции, собранием кредиторов принято решение о принятии за основу определения начальной цены продажи выставляемого на торги имущества должника отчет об оценке рыночной, ликвидационной и начальной цены продажи имущества, выполненный независимым оценщиком.
Доказательства признания в установленном порядке недействительным этого решения собрания кредиторов не представлены.
Кроме того, установлено, что на момент разрешения арбитражным судом настоящего спора все имущество должника отчуждено в порядке, установленном Законом о банкротстве.
- В передаче дела по заявлению о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя и отмене его постановлений о принятии результатов оценки имущества должника, о передаче арестованного имущества должника на реализацию для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, исходил из того, что стоимость имущества определена без учета его рыночной оценки (Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определение от 16 ноября 2009 г. № ВАС-14272/09 по делу № А71-10947/2007Г30).
В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной, либо должник или взыскатель возражают против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста (пункт 2 статьи 52 Закона об исполнительном производстве).
Судами установлено, что определение стоимости принадлежащих должнику (обществу) обыкновенных бездокументарных акций было поручено судебным приставом-исполнителем независимому оценщику.
Суды указали, что определение стоимости произведено с нарушением требований статьи 11 Закона об оценке, Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519), что привело к занижению его стоимости. Поскольку стоимость имущества определена без учета его рыночной оценки, действия судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки имущества должника и передаче арестованного имущества на реализацию по указанной цене признаны незаконными.
- В удовлетворении иска о взыскании убытков в порядке суброгации отказано, поскольку произошедшее событие не является страховым случаем, отчет об оценке противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сумма ущерба, заявленного в порядке суброгации, не подтверждена (ФАС Северо-Кавказского округа, постановление от 18 ноября 2009 г. по делу № А53-21621/2008).
На основании части 2 статьи 11 Закона об оценке отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В соответствии с частью 4 этого же закона, в нем должны быть указаны: стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Суды указали, что отчет об оценке не соответствует этим требованиям, поскольку в отчете расчет стоимости ремонта экспертом не приведен, отсутствуют данные о балансовой стоимости поврежденного имущества; не подтверждено документально соотношение с ценой нового радиатора; нет перечня документов, используемых оценщиком для установления характеристик объекта оценки; не описан характер повреждений трубок и данные о необходимых расходах на ремонт в отчете, правильно указав на то, что вопрос о целесообразности ремонта при определении размера ущерба не входит в компетенцию оценщика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Из материалов дела видно, что сведения отчета о стоимости ремонта противоречили иным доказательствам, представленным самим истцом. Несмотря на то, что у истца не было обстоятельств, препятствующих заявлению в суде первой инстанции ходатайства об экспертизе, а требование о проведении экспертизы перед апелляционным судом не мотивировано, определением апелляционного суда сторонам предлагалось представить необходимые сведения для рассмотрения вопроса о проведении экспертизы. Данное требование суда не исполнено.
Следовательно, процессуальное поведение истца не свидетельствовало о содействии суду в реализации его права на проведение экспертизы, а обстоятельства, обязывающие суд по своей инициативе назначить экспертизу, отсутствовали.
Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Доводы жалобы о том, что суды не применили постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» не основаны на законе. Документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с изданием постановления Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. № 765 в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Вследствие противоречивых доказательств, представленных истцом, не представляется возможным определить правильность выплаченной суммы страхового возмещения. Доказательства, влекущие возмещение вреда в порядке суброгации, суду не представлены.
- Заявление о признании недействительным результата государственной кадастровой оценки земельного участка удовлетворено, поскольку уполномоченный орган не доказал, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 1 декабря 2009 г. по делу № А27-6989/2009).
Общество, не согласившись с государственной кадастровой оценкой земельного участка, обратилось в суд с заявлением.
Постановлением № 316 утверждены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель (в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 г. № 206, от 14 декабря 2006 г. № 767, от 17 сентября 2007 г. № 590) кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Согласно пункту 5 Правил, государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
В силу пункта 11 Правил методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.
В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.
Управление Федерального агентства кадастра недвижимости по Кемеровской области и ФГУП «ФКЦ «Земля» не представили доказательств того, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен.
При этом согласно отчету об оценке указанного земельного участка рыночная стоимость значительно ниже кадастровой стоимости.
Источник Минэкономразвития России
См. еще: Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г.
Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за первый квартал 2010 г.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 5930
| 
