Добавить в избранное Сделать стартовой |
Рекомендуем оценочную компанию: | Оставить комментарий | Читать комментарии Метод оценки якорных арендаторовАвтор: Петров Сергей Что такое магазин-якорь в торговом центре? Интуитивно это всем понятно. Это магазин, который успешнее других привлекает посетителей в торговый центр. Это может быть крупный магазин с большим потоком клиентов или продуктовый гипермаркет либо развлекательный центр, многозальный кинотеатр, хороший фуд-корт или Мак-Дональдс сам по себе. Иначе говоря, это магазин, который привлекает в торговый центр новых посетителей; при этом желательно, чтобы после посещения данного магазина у посетителей осталось желание и деньги продолжить прогулку по торговому центру. Для того чтобы оптимальным образом распределить площадь торгового центра, полезно знать ответы на некоторые вопросы. Как посчитать качество якоря? Т. е. как оценить, какой из претендентов на площадь выгоднее для торгового центра? Какой набор претендентов лучше? Каким магазинам-якорям надо обязательно дать торговую площадь, а с какими работать, только если нет лучших претендентов? Что выгоднее - сдать торговую площадь в аренду одному крупному магазину-якорю или нескольким более мелким? Существует несколько показателей, позволяющих оценить привлекательность магазина в качестве якоря. Во-первых, это количество чеков на квадратный метр торговой площади. Расчёт всех величин «за квадратный метр» позволяет сравнивать магазины разной площади. Во-вторых, это количество уникальных посетителей, скажем, за три месяца или за год. Понятно, что, если якорь - продуктовый гипермаркет, то он создает поток, который посещает ТЦ достаточно часто. Но при этом для многих арендаторов ТЦ важен не вообще поток одних и тех же клиентов, раз в неделю приходящий в ТЦ, а поток уникальных (новых) клиентов (клиенты не покупают одежду и обувь каждый день и даже каждый месяц). Соответственно важно посчитать, какой уникальный поток создает магазин-якорь за три месяца, то есть сколько новых клиентов приходит в ТЦ после появления нового магазина. В-третьих, важным показателем является доля клиентов, пришедших именно в якорь (т. е. самостоятельная генерация якорем клиентского потока). В четвертых, можно пытаться оценить «качество» создаваемого клиентского потока, т. е. долю клиентов, купивших что-то в торговой галерее (создание потока не только для себя, а и для торгового центра в целом). В-пятых, средний чек. Сумма покупки в магазине-якоре должна быть не слишком большой, чтобы оставались деньги для других покупок. В шестых, хочется как-то оценить надёжность арендатора. Понятно, что чем меньше сеть, чем меньше опыт работы на российском рынке – тем больше вероятность закрытия или некачественной работы сети. Чем меньше долгов, чем известнее и понятнее акционеры – тем компания надёжнее. Седьмой показатель это ставка аренды. Задачу получения максимального арендного дохода никто не отменял. Интересно понять, может ли якорь быть маленьким? И могут ли много маленьких якорей заменить одного большого и известного? Пример ТРЦ «Красная Площадь г. Краснодар», где нет сильного продуктового якоря (Мы же не будем при всём уважении к компании «Мосмарт» в текущих условиях называть её сильным якорем?) показывает, что несколько мелких якорей вполне справляются с этой ролью. На основании изложенного выше можно нарисовать портрет идеального якоря. Это магазин, который создаёт свой клиентский поток самостоятельно, привлекает большое количество уникальных посетителей, имеет маленький средний чек у себя и большой процент сопутствующих покупок у других арендаторов. Данные теоретические рассуждения полезно подкрепить конкретными данными, чтобы оценку различных магазинов можно было производить не только качественно, но и количественно. Таблица показателей (Все данные, включая ставки аренды очень приблизительные и оценочные. Они могут сильно различаться в зависимости от проходимости ТРЦ и региона. Однако общую картину имеющиеся погрешности и допущения сильно смазывать не должны. В таблицу для сравнения включен условный «салон связи» и «аптека»)
Некоторые пояснения к таблице. Компании расположены приблизительно в порядке убывания известности. Интервалы времени для данных в первом и втором столбце были подобраны так, чтобы получить примерно равные величины, после чего было взято среднее. Понятно, что чем выше значения в первых четырех столбцах, тем привлекательнее магазин в качестве якоря. Метод расчёта итогового балла: (количество чеков за месяц+поток за три месяца ) / 2 * (самостоятельное создание потока)* (создание потока в галерею)* (надёжность)* (ставка аренды) / средний чек Используя этот метод расчёта, можно оценить будущего арендатора. Конечно, чрезвычайно важно ещё учесть ставку арендной платы, которую будет платить будущий арендатор. Изменяя в таблице данные в колонке со ставками аренды можно получить данные применительно к конкретному торговому центру. Одно из открытий последних лет - сеть «Дети» из Питера. Сеть, которая стала желанным якорем в торговых центрах, даже более интересным, чем «Детский мир». Другой «вундеркинд» этого рейтинга - недавно появившаяся сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо». Благодаря этой сети ATRIUM значительно улучшил проходимость одного из самых своих неудачных проектов - ТЦ «Молл Гэллери» в Москве (на Сигнальном проезде, 17 в Отрадном). Проходимость этого крайне неудачно расположенного ТЦ за год выросла не менее чем на 10% - и это при том, что рядом открылся ещё один районный ТЦ и недалеко открылся ТРЦ «Золотой Вавилон – Ростокино» . Управляющей компании удалось сдать в аренду площади на фуд-корте, которые простаивали с момента строительства. Интересна для ТРЦ и сеть «Фикс-прайс». Кстати, уже замеченная компанией ИКЕА: магазин «Фикс-прайс» открыт в ТРЦ «МЕГА – Белая дача» и в других менее известных ТЦ. Наверняка, есть ещё какое-то количество интересных нишевых арендаторов из специфических областей (Сложно оценить, какую бы проходимость и средний чек имели бы магазины Баск – Активный отдых, магазины для охотников, специализированные магазины для рыбаков и т. д. Но есть вероятность, что и некоторые из них могли бы сыграть роль якоря). Важно и то, что ПОКА нишевые игроки не выставляют сложных и дорогих требований. Например, им не обязателен 1-й этаж – как для любого гипермаркета, им не нужен свободный подъезд легковых а/м к помещению – как для Макдональдса и т. д. Общий вывод: девелоперы и управляющие компании ТРЦ зациклены на одном и том же пуле якорных арендаторов, в то время как привлечение нестандартных арендаторов в качестве якорей может быть чрезвычайно интересно и выгодно. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 22300 |
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|