Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Метод оценки якорных арендаторов

Автор: Петров Сергей

Что такое магазин-якорь в торговом центре? Интуитивно это всем понятно. Это магазин, который успешнее других привлекает посетителей в торговый центр. Это может быть крупный магазин с большим потоком клиентов или продуктовый гипермаркет либо развлекательный центр, многозальный кинотеатр, хороший фуд-корт или Мак-Дональдс сам по себе. Иначе говоря, это магазин, который привлекает в торговый центр новых посетителей; при этом желательно, чтобы после посещения данного магазина у посетителей осталось желание и деньги продолжить прогулку по торговому центру.

Для того чтобы оптимальным образом распределить площадь торгового центра, полезно знать ответы на некоторые вопросы.

Как посчитать качество якоря? Т. е. как оценить, какой из претендентов на площадь выгоднее для торгового центра? Какой набор претендентов лучше? Каким магазинам-якорям надо обязательно дать торговую площадь, а с какими работать, только если нет лучших претендентов? Что выгоднее - сдать торговую площадь в аренду одному крупному магазину-якорю или нескольким более мелким?

Существует несколько показателей, позволяющих оценить привлекательность магазина в качестве якоря.

Во-первых, это количество чеков на квадратный метр торговой площади. Расчёт всех величин «за квадратный метр» позволяет сравнивать магазины разной площади.

Во-вторых, это количество уникальных посетителей, скажем, за три месяца или за год. Понятно, что, если якорь - продуктовый гипермаркет, то он создает поток, который посещает ТЦ достаточно часто. Но при этом для многих арендаторов ТЦ важен не вообще поток одних и тех же клиентов, раз в неделю приходящий в ТЦ, а поток уникальных (новых) клиентов (клиенты не покупают одежду и обувь каждый день и даже каждый месяц). Соответственно важно посчитать, какой уникальный поток создает магазин-якорь за три месяца, то есть сколько новых клиентов приходит в ТЦ после появления нового магазина.

В-третьих, важным показателем является доля клиентов, пришедших именно в якорь (т. е. самостоятельная генерация якорем клиентского потока).

В четвертых, можно пытаться оценить «качество» создаваемого клиентского потока, т. е. долю клиентов, купивших что-то в торговой галерее (создание потока не только для себя, а и для торгового центра в целом).

В-пятых, средний чек. Сумма покупки в магазине-якоре должна быть не слишком большой, чтобы оставались деньги для других покупок.

В шестых, хочется как-то оценить надёжность арендатора. Понятно, что чем меньше сеть, чем меньше опыт работы на российском рынке – тем больше вероятность закрытия или некачественной работы сети. Чем меньше долгов, чем известнее и понятнее акционеры – тем компания надёжнее.

Седьмой показатель это ставка аренды. Задачу получения максимального арендного дохода никто не отменял.

Интересно понять, может ли якорь быть маленьким? И могут ли много маленьких якорей заменить одного большого и известного? Пример ТРЦ «Красная Площадь г. Краснодар», где нет сильного продуктового якоря (Мы же не будем при всём уважении к компании «Мосмарт» в текущих условиях называть её сильным якорем?) показывает, что несколько мелких якорей вполне справляются с этой ролью.

На основании изложенного выше можно нарисовать портрет идеального якоря. Это магазин, который создаёт свой клиентский поток самостоятельно, привлекает большое количество уникальных посетителей, имеет маленький средний чек у себя и большой процент сопутствующих покупок у других арендаторов.

Данные теоретические рассуждения полезно подкрепить конкретными данными, чтобы оценку различных магазинов можно было производить не только качественно, но и количественно.

Таблица показателей

(Все данные, включая ставки аренды очень приблизительные и оценочные. Они могут сильно различаться в зависимости от проходимости ТРЦ и региона. Однако общую картину имеющиеся погрешности и допущения сильно смазывать не должны. В таблицу для сравнения включен условный «салон связи» и «аптека»)

Компании Количество чеков на квадрат за месяц Уникальный поток на квадрат за три месяца Самостоятельное создание потока, % Создание потока для торговой галереи, % (из числа посетителей) Средний чек Надёжность Ставка аренды, долларов в год без НДС Итоговый балл
Ашан 20 20 80 50 2000 1 100 4 000
Реал 14 14 75 50 1500 1 100 3 500
Медиа-Маркт 10 20 70 25 3000 1 200 1 750
М. Видео 10 20 60 25 2500 1 200 1 800
Декатлон 8 20 70 35 2000 1 120 2 058
Спормастер - ГИПЕР 8 22 65 35 1800 0.95 150 2984
Спортмастер 8 15 50 40 1500 0.95 200 2 912
Детский мир 10 20 50 40 1500 0.8 200 3 200
Дети 12 24 50 40 1500 0,75 200 3 600
ОБИ 8 20 70 30 1500 0.9 150 2 646
Леруа - Мерлен 10 20 70 25 1500 1 120 2 100
Салон сотовой связи 60 60 2 30 1000 0.9  600 1 944
Фикс-прайс 20 30 35 50 400 0.9 200 19 687
Аптека 20 30 5 20 500 0.9 500 2 250
Центробувь 10 20 40 40 2000 0.8 400 3 840
Леонардо 30 60 70 70 400 0.6 100 33 075

Некоторые пояснения к таблице. Компании расположены приблизительно в порядке убывания известности. Интервалы времени для данных в первом и втором столбце были подобраны так, чтобы получить примерно равные величины, после чего было взято среднее. Понятно, что чем выше значения в первых четырех столбцах, тем привлекательнее магазин в качестве якоря.

Метод расчёта итогового балла: 

(количество чеков за месяц+поток за три месяца ) / 2 * (самостоятельное создание потока)* (создание потока в галерею)* (надёжность)* (ставка аренды) / средний чек

Используя этот метод расчёта, можно оценить будущего арендатора.

Конечно, чрезвычайно важно ещё учесть ставку арендной платы, которую будет платить будущий арендатор. Изменяя  в таблице данные в  колонке со ставками аренды можно получить данные применительно к конкретному торговому центру.

Одно из открытий последних лет - сеть «Дети» из Питера. Сеть, которая стала желанным якорем в торговых центрах, даже более интересным, чем «Детский мир».

Другой «вундеркинд» этого рейтинга - недавно появившаяся сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо». Благодаря этой сети ATRIUM значительно улучшил проходимость одного из самых своих неудачных проектов - ТЦ «Молл Гэллери» в Москве (на Сигнальном проезде, 17 в Отрадном). Проходимость этого крайне неудачно расположенного ТЦ за год выросла не менее чем на 10% - и это при том, что рядом открылся ещё один районный ТЦ и недалеко открылся ТРЦ «Золотой Вавилон – Ростокино» . Управляющей компании удалось сдать в аренду площади на фуд-корте, которые простаивали с момента строительства.

Интересна для ТРЦ и сеть «Фикс-прайс». Кстати, уже замеченная компанией ИКЕА: магазин «Фикс-прайс» открыт в ТРЦ «МЕГА – Белая дача» и в других менее известных ТЦ.

Наверняка, есть ещё какое-то количество интересных нишевых арендаторов из специфических областей (Сложно оценить, какую бы проходимость и средний чек имели бы магазины Баск – Активный отдых, магазины для охотников, специализированные магазины для рыбаков и т. д. Но есть вероятность, что и некоторые из них могли бы сыграть роль якоря).

Важно и то, что ПОКА нишевые игроки не выставляют сложных и дорогих требований. Например, им не обязателен 1-й этаж – как для любого гипермаркета, им не нужен свободный подъезд легковых а/м к помещению – как для Макдональдса и т. д.

Общий вывод: девелоперы и управляющие компании ТРЦ зациклены на одном и том же пуле якорных арендаторов, в то время как привлечение нестандартных арендаторов в качестве якорей может быть чрезвычайно интересно и выгодно.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

17354


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/11с 19/11
USD ЦБ65,9931 65,9931
EURO ЦБ74,9022 74,9022
Индекс стоимости жилья
2613 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на IV кв. 2018
Письмо об индексах IV кв. 2018
Индексы СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО ДомоВед-Оценка требуется Оценщик/ помощник оценщика
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru