Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Управление стоимостью земельных участков
Принципы оценки земельных сервитутов

Слюсарева Наталья Ивановнагенеральный директор ОАО «Земельные ресурсы»,
г. Москва, кандидат экономических наук

1. Принятые в последнее время нормативно-правовые документы, регулирующие земельные отношения (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введение в действие Земельного Кодекса РФ», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и др.) позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала, что тем самым, завершает движение стоимости на всех уровнях. Данное обстоятельство вносит значительные изменения в процедуру оценки и роль оценщика. Предполагаемая ранее в качестве основной задача оценщика получить одним или несколькими методами стоимость объекта недвижимости (бизнеса, ценных бумаг и др.) замещается необходимостью определения наиболее эффективного использования одного или нескольких видов капитала на основе экспертной оценки оборота стоимости в различных сферах экономики. Такая многоуровневая задача предполагает решение ряда промежуточных проблем, в частности, получения нескольких видов стоимостей (портфельную, инвестиционную, залоговую, страховую, и др.). Их определение предполагает более высокий уровень знаний, нежели сложившийся сегодня.

2. Методы и принципы оценки обстоятельно новых видов стоимостей используются в мировой практике и в значительной мере освещены в международных стандартах оценки (МКСОИ-4), монографиях. Однако единые алгоритмы расчета стоимостей никем не предлагаются, что очевидно, поскольку одним из самых сложных элементов, формирующих стоимость, пожалуй, является оценка рисков. В данном контексте под оценкой риской понимается нечто иное, нежели рисковая надбавка при расчете индекса капитализации. Обычно риски определяются в денежном выражении и дополняют (или уменьшают) основную часть стоимости, исчисленную одним или несколькими методами. Риски соответствуют видам стоимостей и могут характеризоваться одним или несколькими факторами.

Так, при оценке складочного капитала (портфельная стоимость) риски утраты капитала (при соблюдении действующих законодательных норм) относительно невысоки, но действует обязательство прироста капитала хотя бы на уровне оговоренных дивидендов. При оценке инвестиционного капитала риск его частичной утраты вытекает из норм, сложившихся на денежном рынке, возможно, рынке ценных бумаг. Вместе с тем, как и всякие инвестиции, капитал в данном случае приращивается, как минимум, на долю норм процента, складывающегося на денежном рынке. При расчете залоговой стоимости возрастает качество и количество итераций рисков, включающих, в том числе, форму возврата заемных денег. Страховая стоимость, напротив, имеет тенденции к учету однородного риска, обычно понижающего первоначально исчисленную, базовую стоимость.

Поскольку виды стоимости, по сути дела, являются прогнозами на предстоящий, иногда длительный, период, при расчете основной части стоимости учитывается, прежде всего, временной фактор, а именно, сезонные колебания, спады и подъемы на рынках недвижимости, ценных бумаг и др.

3. Стоимость земельных участков имеет следующие отличия от стоимости других объектов:

- Эластичность спроса и предложения на земельные участки ввиду их ограниченности в пространстве более устойчива относительно других объектов, что сказывается на устойчивой тенденции к росту стоимости.

- Стоимость и сам земельный участок могут выступать обособленно как два разных объекта рынка. Земельный участок как площадной объект остается частью недвижимости, а право на него (его стоимость) может быть объектом залога, что активно используется в рыночных отношениях. Поскольку стоимость земли - величина не только устойчивая, операции со стоимостью земли чрезвычайно популярны в мировой практике.

- Земельный участок относится к ликвидным объектам на рынке недвижимости, что снижает риски при использовании его стоимости, привлекаемой на основе залога. Поскольку стоимость земельного участка, как правило, используется в долгосрочной перспективе, ее расчет предполагает использование максимального количества итераций с рисками, включая и фактор эффекта привлечения других видов капитала. Это означает, что стоимость земельного участка имеет устойчивую тенденцию роста.

4. Оценка стоимости земельного участка может осуществляться при различной форме права на него: стоимость полного права собственности, стоимость доли, стоимость аренды или при условии ограничений в использовании (стоимость сервитута), что делает механизм управления стоимостью чрезвычайно удобным.

Методы оценки стоимости земельных участков имеют следующую специфику:

  • выбор методов (одного и нескольких) и принципов оценки подчинено категории земель и виду функционального (разрешенного) использования земельного участка;
  • кроме того, процедура расчета стоимости зависит от местоположения земельного участка, что предполагает оценку нескольких сопредельных объектов и стоимостную характеристику места (квартала, часть улицы, земельного, лесного массивов и т.п.);
  • оценка стоимости земельных участков должна осуществляется как минимум, двумя методами. Обычно один из них – метод остатка для земли;
  • стоимость участка исчисляется в движении, т.е. анализируются перспективы изменения стоимости по факту рыночных колебаний, состояния финансового рынка, инвестиционной привлекательности территории, других различных видов использования земельного участка.
  • по факту расчета стоимости выдается заключение о наиболее эффективном использовании участка.
  • в процессе расчета различных видов стоимостей земельного участка оцениваются соответствующего рода риски.

5. Сегодня уже сложилась широкая практика использования стоимости земли. Так, нормативную цену земли принято использовать при передаче земли в собственность, дарении, наследовании, установлении коллективно-долевой собственности (внесении в уставный капитал), получении банковского кредита под залог земли; для установления земельного налога ориентиром служит кадастровая стоимость (единый механизм расчета арендных платежей за землю до сих пор до конца не отработан). Данные стоимостные категории имеют свои достоинства и недостатки, но при их помощи государство строит отношения по факту использования земельных участков.

Настоящий период времени характеризуется двумя крупными событиями:

  1. Массовое изменение формы собственности на основе правил, установленных Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», другими нормативными документами, регулирующими выкуп земельных участков и передел собственности.
  2. Развитие ипотеки земли, оборот сельскохозяйственных земель на основе выделения паев в натуре, что и означает начала активного оборота стоимости земли.

Процесс управления стоимостью предполагает помимо присутствия юридических аспектов наличие экономических форм, большинство из которых базируется на тех или иных видах стоимости. Так, массовый выкуп земельных участков, т.е. приватизация, предполагает как минимум постановку стоимости земельного участка на учет (уставная), что возможно в т. ч. и по рыночной стоимости. Далее, эта стоимость может быть эмиссионным обеспечением, что предполагает учет соответствующих рисков и дивидендов. Стоимость участков также может участвовать в складочном капитале, в инвестиционном обеспечении, при ипотеке и т.д.

Выделение сельскохозяйственных паев в натуре, возможность приобретения участков лесных земель, водного фонда изменит рынок финансовых инструментов, что предопределит оценку залоговой, страховой стоимостей.

Разграничение форм собственности приведет к упорядочению ограниченных форм использования права, для чего также потребуется оценка стоимости права аренды в различных вариантах, оценка стоимости сервитутов, оценка стоимости нарушенных земель и многих других форм стоимости.

В результате законодательных нововведений получит развитие вторичный рынок недвижимости, в т.ч. незастроенных земельных участков. Расчет цены предложения объекта на рынке в мировой практике предполагает значительное участие оценщиков в процедуре подготовки торгов с целью достижения максимального эффекта для продавца. В частности, оценщик дает советы продавцу по возможному разделению участка на сегменты или изменение вида использования, что направлено на достижение максимальной цены. Данная сфера услуг также требует профессионального развития в определенной плоскости.

Предстоящие изменения в области лицензирования, введение сертификации услуг по оценке предполагают принятие решения о выборе направления развития рынка оценочных услуг. Очевидно, что на текущий момент времени этот рынок разделен как по уровню необходимых для оценки трудозатрат, так и направлениям оценочной деятельности.

Сформированы профессиональные требования к уровню осуществления услуг, институт повышения квалификации. Вместе с тем, задачи, выполняемые рынком, исчерпали запас роста. Тенденции таковы, что сохранение текущего состояния рынка оценочных услуг приведет к стагнации этой отрасли в целом. Наиболее простая часть – переоценка основных фондов монополистов и формирование налоговой базы - не бесконечна во времени и, следовательно, закончится, а предложения новых услуг отсутствует. В целях сохранения рынка оценочных услуг следует:

  • принять в качестве базы для оценочной деятельности международные стандарты и идеологию RIСS, признанную в международной практике, обеспечивающих реализацию наиболее сложных форм оценочных и экспертных работ;
  • пересмотреть саму суть профессиональных обязательств оценщика с внесением соответствующих изменений в законодательную базу;
  • реструктурировать процедуру создания добровольных объединений оценочных организаций, а именно, ввести понятие «категорий», позволяющих вступать в объединения только оценщикам с высоким уровнем профессиональных знаний и профессиональной этики.
  • увязать подготовку специалистов в области оценки и профессиональную переподготовку с вышеуказанными «категориями».

Ссылки по теме:
Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут
Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 N Д23-3607 Об установлении сервитута на земельный участок
Письмо Минэкономразвития РФ № Д23-3470 Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

14809


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО XI Оценка ИС и НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 28/03с 29/03
USD ЦБ92,5919 92,26280
EURO ЦБ100,2704 99,7057-1
Индекс стоимости жилья
2741 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09
Индексы ПИР IV кв.2020
Индексы СМР (VI)
Индексы СМР III кв.2020 (V)
Индексы СМР III кв.2020 (IV)
Индексы СМР III кв.2020 (III)
Индексы СМР III кв.2020 (II)
Индексы СМР III кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании EMAX требуется Оценщик недвижимости в штат
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно