Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции при оценке недвижимости с использованием вероятностных сценариев доходообразующих параметров

Автор Зайцев Ю.С.
2001 г.

Оценка недвижимости доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта. Для такой оценки должен быть спрогнозирован денежный поток и определены коэффициент капитализации или ставка дисконтирования. Наиболее надежные результаты определения этих параметров дает метод рыночной экстракции.

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализации К определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где:
ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effective gross income - EGI);
ОР - операционные расходы (Operating expenses - OE);
Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

В случае оценки объектов недвижимости, от которых ожидается получение чистых доходов существенно переменного уровня может идти речь об определении методом рыночной экстракции не коэффициента капитализации, а ставки дисконтирования. Если предполагается, что ставка реинвестирования равна ставке дисконтирования, то величина последней определяется путем решения уравнения вида:

где:
z -количество лет от даты оценки до момента прогнозируемой перепродажи объекта;
ДПz - чистый доход от прогнозируемой перепродажи объекта;

При работе в условиях относительно неразвитого и нестабильного рынка недвижимости, из-за чего ценовые базы данных часто мало представительны и быстро устаревают, хорошую службу могут сослужить методы оценки недвижимости, предусматривающие применение вероятностных сценариев для уровней доходов и расходов, ожидаемых в результате эксплуатации объектов, а также для скорректированных цен предложений. Такие методы реализованы, в частности, в серии программных модулей "Гамма-Гарантия", зарегистрированной в РОСАПО под № 980504, которыми пользуются в ЗАО "Консультационное агентство "ИНФО-ПАРК".

Если для цели оценки применяются упомянутые вероятностные подходы, то при решении задачи определения ставки дисконтирования методом рыночной экстракции будут получены столько значений этой ставки, сколько может быть сочетаний сценариев доходов и расходов с учетом числа сценариев для скорректированной цены предложения объекта. Например, если принято по три сценария для характера изменения ежегодного действительного валового дохода ДВД в период времени, простирающийся от даты оценки до перепродажи объекта, для графика изменения операционных расходов ОР, длячистого дохода от прогнозируемой перепродажи объекта ДПz и для скорректированной цены предложения Ц, то всего будет получено 81 значений ставки дисконтирования. Из них минимальное значение jмин будет соответствовать одновременной реализации сценариев минимального уровня дохода ДВДмин, максимального уровня расходов ОРмакс, минимального уровня дохода ДПz мин и максимального уровня скорректированной цены предложения Цмакс. Максимальное значение jмакс будет соответствовать одновременной реализации сценариев максимального уровня дохода ДВДмакс, минимального уровня расходов ОРмин, максимального уровня дохода ДПz макс и минимального уровня скорректированной цены предложения Цмин.

Ниже приведен пример оценки ставок дисконтирования. Рассматривается объект, который, по сведениям оценщика, был продан за 800000 $. Его площадь, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 1000 кв.м. Объект подлежит ремонту, который по оценке экспертов продлится около половины года с постепенным вводом площадей в эксплуатацию. Эквивалентная степень использования площадей в этот период времени принята равной 50%. Приняты следующие сценарии затрат на ремонт: пессимистический 300000 $, наиболее вероятный 260000 $, оптимистический 220000 $. Половина затрат - аванс, остаток оплаты - после завершения работ.

Модель расчетов предполагает, что объект будет использоваться в течение 3 лет, а затем его продадут. Прогнозный срок службы объекта до исчерпания его доходных свойств равен порядка 75 годам.

Арендная плата в период до перепродажи характеризуется сценариями: пессимистический 560 $/кв.м./год, наиболее вероятный 580 $/кв.м./год, оптимистический 600 $/кв.м./год. Процент неполного использования площадей после завершения ремонта объекта 5%. Процент неполного сбора арендной платы - 1%. Удельные расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта, в данном примере отнесены к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду, и характеризуются следующими сценариями: пессимистический 300 $/кв.м./год, наиболее вероятный 280 $/кв.м./год, оптимистический 260 $/кв.м./год.

В период времени до перепродажи объекта действительный валовой доход определяется по формуле:

где:
А - ставка арендной платы;
Пнз - процент неполного использования площадей;
Пна - процент неполного сбора арендной платы;
ПЛ - площадь, сдаваемая в аренду.

Удельные расходы, связанные с владение и эксплуатацией объекта, в данном примере отнесены к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду, поэтому расходы ОР будут определяться по формуле:

где:
УР - расходы, относимые к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду.

Величина дохода от перепродажи объекта может быть вычислена по формуле:

где:
ЧОД z - чистый операционный доход в последний год владения объектом перед его перепродажей;
W - коэффициент, учитывающий изменение среднего уровня чистого операционного дохода после перепродажи объекта по сравнению с величиной ЧОД z (при монотонном изменении дохода его характер может быть учтен с помощью параметра, учитывающего темп изменения);
ТСА (jд,jв) z..Lэ - текущая стоимость аннуитета, вычисляемая при ставке дисконтирования и ставке реинвестирования для срока службы объекта от его перепродажи до возраста исчерпания свойства приносить доход.

В данном примере для коэффициента W приняты следующие сценарии: 1 - оптимистический сценарий; 0,95 - наиболее вероятный сценарий; 0,9 - пессимистический сценарий.

Ставка реинвестирования принята равной 10%. Она используется для расчета темпа накопления средств, необходимых для компенсации первоначальных инвестиций в стареющее здание и для оплаты по прошествие полугодия второй части (50%) расходов на ремонт здания.

В данной ситуации формула (2) для расчета значений ставки дисконтирования приобретает вид:

где:
РР0 - авансовая часть расходов на ремонт здания;
РР1 - часть расходов на ремонт здания, оплачиваемая в конце первого шага расчета (0,5 года);
ТСЕ (jв) 1
- текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке реинвестирования jв для первого шага расчета;
ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z - текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке дисконтирования jд и ставке реинвестирования jв для m-ого и z-ого шагов расчета.

В результате расчетов по формуле (6) получены значения ставки дисконтирования, которые после округления до сотых долей единицы приведены в следующей таблице:

Таблица 1. Расчет значений ставки дисконтирования при различных сценариях для уровней определяющих параметров 

№№
п/п
Ставка дис-
кон-
тиро-
ва-
ния
Сценарии определяющих параметров №№
п/п
Ставка дис-
кон-
тиро-
ва-
ния
Сценарии определяющих параметров
дей-
стви-
тель-
ный вало-
вой
доход
опе-
рацион-
ные расхо-
ды
доход
от пе-
репро-
дажи
объ-
екта
цена
сдел-
ки
дей-
стви-
тель-
ный вало-
вой доход
опе-
рацион-
ные расхо-
ды
доход от пе-
репро-
дажи объ-
екта
цена сдел-
ки
пес. пес. пес. пес. н.в. пес. н.в. опт.
2 0,2 пес. пес. н.в. н.в. 43 0,22 н.в. пес. опт. опт.
3 0,2 пес. пес. пес. н.в. 44 0,22 н.в. опт. пес. опт.
4 0,2 пес. н.в. пес. пес. 45 0,22 пес. опт. опт. опт.
5 0,2 пес. пес. н.в. пес. 46 0,23 н.в. н.в. опт. н.в.
6 0,2 пес. н.в. пес. н.в. 47 0,23 н.в. опт. н.в. н.в.
7 0,2 пес. н.в. пес. опт. 48 0,23 н.в. опт. опт. н.в.
8 0,2 пес. пес. н.в. опт. 49 0,23 опт. н.в. н.в. н.в.
9 0,2 пес. пес. пес. опт. 50 0,23 опт. н.в. пес. н.в.
10 0,21 н.в. пес. пес. н.в. 51 0,23 опт. пес. н.в. н.в.
11 0,21 пес. н.в. н.в. н.в. 52 0,23 опт. пес. пес. н.в.
12 0,21 пес. н.в. опт. н.в. 53 0,23 опт. пес. опт. н.в.
13 0,21 пес. пес. опт. н.в. 54 0,23 опт. опт. пес. н.в.
14 0,21 пес. опт. н.в. н.в. 55 0,23 н.в. н.в. опт. пес.
15 0,21 пес. опт. пес. н.в. 56 0,23 н.в. опт. н.в. пес.
16 0,21 н.в. пес. пес. пес. 57 0,23 н.в. опт. опт. пес.
17 0,21 пес. н.в. н.в. пес. 58 0,23 опт. н.в. н.в. пес.
18 0,21 пес. н.в. опт. пес. 59 0,23 опт. н.в. пес. пес.
19 0,21 пес. пес. опт. пес. 60 0,23 опт. пес. н.в. пес.
20 0,21 пес. опт. н.в. пес. 61 0,23 опт. пес. пес. пес.
21 0,21 пес. опт. пес. пес. 62 0,23 опт. пес. опт. пес.
22 0,21 н.в. пес. пес. опт. 63 0,23 опт. опт. пес. пес.
23 0,21 пес. н.в. н.в. опт. 64 0,23 н.в. н.в. опт. опт.
24 0,21 пес. н.в. опт. опт. 65 0,23 н.в. опт. н.в. опт.
25 0,21 пес. пес. опт. опт. 66 0,23 н.в. опт. опт. опт.
26 0,21 пес. опт. н.в. опт. 67 0,23 опт. н.в. н.в. опт.
27 0,21 пес. опт. пес. опт. 68 0,23 опт. н.в. пес. опт.
28 0,22 н.в. н.в. н.в. н.в. 69 0,23 опт. пес. н.в. опт.
29 0,22 н.в. н.в. пес. н.в. 70 0,23 опт. пес. пес. опт.
30 0,22 н.в. пес. н.в. н.в. 71 0,23 опт. пес. опт. опт.
31 0,22 н.в. пес. опт. н.в. 72 0,23 опт. опт. пес. опт.
32 0,22 н.в. опт. пес. н.в. 73 0,24 опт. н.в. опт. н.в.
33 0,22 пес. опт. опт. н.в. 74 0,24 опт. опт. н.в. н.в.
34 0,22 н.в. н.в. н.в. пес. 75 0,24 опт. опт. опт. н.в.
35 0,22 н.в. н.в. пес. пес. 76 0,24 опт. н.в. опт. пес.
36 0,22 н.в. пес. н.в. пес. 77 0,24 опт. опт. н.в. пес.
37 0,22 н.в. пес. опт. пес. 78 0,24 опт. опт. опт. пес.
38 0,22 н.в. опт. пес. пес. 79 0,24 опт. н.в. опт. опт.
39 0,22 пес. опт. опт. пес. 80 0,24 опт. опт. н.в. опт.
40 0,22 н.в. н.в. н.в. опт. 81 0,24 опт. опт. опт. опт.
41 0,22 н.в. н.в. пес. опт.            

Далее полученный набор значений ставки дисконта может быть применен для оценки других объектов недвижимости, принадлежащих этому же сегменту рынка.

Предположим, что оцениваемый объект отличается от вышеописанного объекта размерами: его площадь, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 800 кв.м. Затраты на ремонт будут меньше: пессимистический сценарий 240000 $, наиболее вероятный - 208000 $, оптимистический - 176000 $. Из них половина оплачивается авансом, остаток - после завершения работ. Сценарии величины арендной платы и расходов при предстоящей эксплуатации объекта те же, что приведены выше для объекта-аналога.

Оценка выполняется с использованием формулы вида:

где:
ЧДД - чистый дисконтированный доход;
РР0 - авансовая часть расходов на ремонт здания;
РР1
- часть расходов на ремонт здания, оплачиваемая в конце первого шага расчета (0,5 года);
ТСЕ (jв) 1
- текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке реинвестирования jв для 1 - ого шага расчета;
ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z - текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке дисконтирования jд и ставке реинвестирования jв для m-ого и z-ого шагов расчета.

Эта формула применяется столько раз, сколько можно составить различных сочетаний из трех сценариев значений каждого из четырех параметров: расходы на ремонт РР0 и РР1, действительный валовой доход ДВД, операционные расходы ОР, доход от перепродажи объекта ДП., т.е. 81 раз. В результате будет получено 81 значение параметра ЧДД. При этом для вычисления параметров ТСЕ (jв)1 ,ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z используются значения ставки дисконтирования, полученные выше методом экстракции. Таких значений 81. Возникает вопрос, какие значения ставки применять для каждого из 81 сочетаний сценариев указанных параметров. Ответ на него можно получить, рассмотрев следующий простой пример.

Пусть объект оценки идентичен объекту-аналогу, используемому для вычисления ставки дисконтирования. Известна цена объекта-аналога Ца. Пусть выбраны три сценария значений ставки арендной платы, остальные параметры оставим постоянными в целях упрощения примера. В этом случае получаем всего три сценария для доходообразующих параметров объекта. Соотнося цену Ца с каждым из указанных сценариев, будут получены три значения ставки дисконтирования: значение jмакс будет соответствовать оптимистическому сценарию доходообразующих параметров jср - наиболее вероятному сценарию, jмин - пессимистическому сценарию.

Поскольку оцениваемый объект идентичен объекту-аналогу, то для него сценарии доходообразующих параметров такие же, как для объекта-аналога. Кроме того, в силу идентичности объектов искомая величина стоимости Со оцениваемого объекта должна быть численно равна цене объекта-аналога Ца. Является очевидным, что для выполнения условия Со = Ца необходимо применить значение ставки дисконтирования jмакс для оптимистического сценария доходообразующих параметров, jср - для наиболее вероятного сценария, jмин - для пессимистического сценария. Если поступить наоборот и принять для оптимистического сценария доходообразующих параметров ставку jмин, а для пессимистического сценария ставку jмакс, то мы не получим Со = Ца, что является ошибочным.

Таким образом, для отбора значений ставки дисконтирования (из полученных выше 81 значений) при расчетах по формуле 7 используется следующий принцип: чем более благоприятно сочетание сценариев значений доходообразующих параметров (ставка аренды - больше, расходы меньше), тем большее значение ставки дисконтирования отбирается из списка.

В результате получен список значений параметра ЧДД, приведенный в следующей таблице. Вероятность реализации каждого из них вычислена как произведение вероятностей сценариев, входящих в сочетание, обусловившее это значение параметра. В рассматриваемом примере принято, что вероятность реализации наиболее вероятного сценария для каждого из параметров равна 0,7, остальных двух сценариев - по 0,15.

Таблица 2. Расчет значений чистого дисконтированного дохода и вероятностей их реализации

№№
п/п
Значение чистого дисконтированного дохода ЧДД, $ Вероятность реализации, Р №№
п/п
Значение чистого дисконтированного дохода ЧДД, $ Вероятность реализации, Р
1 553348 0,000506 42 627630 0,000506
2 572415 0,000506 43 629086 0,002363
3 575565 0,002363 44 629735 0,002363
4 582216 0,002363 45 634358 0,011025
5 584240 0,002363 46 634991 0,2401
6 588795 0,002363 47 635625 0,011025
7 589412 0,002363 48 636713 0,011025
8 592762 0,002363 49 636865 0,002363
9 597783 0,000506 50 637288 0,011025
10 599374 0,011025 51 637337 0,002363
11 600022 0,011025 52 637482 0,002363
12 603412 0,000506 53 637954 0,002363
13 603999 0,011025 54 638473 0,011025
14 604588 0,000506 55 639176 0,011025
15 606457 0,011025 56 643208 0,000506
16 608940 0,011025 57 643237 0,011025
17 609574 0,011025 58 643824 0,011025
18 612316 0,002363 59 643919 0,011025
19 612345 0,002363 60 644441 0,000506
20 612757 0,002363 61 646504 0,05145
21 612932 0,05145 62 647090 0,000506
22 613028 0,002363 63 647107 0,05145
23 613108 0,000506 64 649848 0,002363
24 613374 0,05145 65 650514 0,05145
25 613549 0,002363 66 651180 0,002363
26 613992 0,002363 67 656142 0,002363
27 614525 0,002363 68 656341 0,002363
28 615209 0,002363 69 656732 0,002363
29 616215 0,011025 70 656930 0,002363
30 621306 0,05145 71 657314 0,011025
31 621970 0,05145 72 660409 0,011025
32 623310 0,002363 73 667326 0,000506
33 623912 0,05145 74 667757 0,011025
34 624515 0,002363 75 668374 0,011025
35 625068 0,000506 76 669698 0,002363
36 625251 0,011025 77 677982 0,002363
37 625715 0,011025 78 678193 0,002363
38 625840 0,011025 79 688206 0,002363
39 626332 0,000506 80 692306 0,000506
40 626365 0,000506 81 709085 0,000506
41 626981 0,011025      

Используя все значения параметра ЧДД и вероятности Р реализации каждого из них, оценено срендневзвешенное значение и среднее квадратическое отклонение этого параметра. С их помощью построен график, приведенный на рис. 1. Если ориентироваться при оценке рыночной стоимости объекта на средневзвешенное значение параметра ЧДД, то ее величина равна 631348 $.

Рис 1.

Выводы:

1. В статье описан метод рыночной экстракции в условиях использования малоинформативных баз данных по сделкам на рынке недвижимости, позволяющий оценить множество значений ставки дисконтирования в пределах возможного диапазона, обусловленного существующей степенью неопределенности информации.

2. Приведен пример оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием вероятных сценариев для доходообразующих параметров и множества значений ставки дисконтирования.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

19082


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 19/02с 20/02
USD ЦБ66,2470 66,20220
EURO ЦБ74,9055 74,81510
Индекс стоимости жилья
0 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв. 45824-ДВ/09
Индексы СМР IV кв. 41343-ЛС/09
Письмо индексы IV кв. 45824-ДВ/09
Письмо индексы IV кв. 41343-ЛС/09
Индексы СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "Группа восемь" требуется Менеджер по продаже оценочных услуг (удаленая работа)
Поиск по сайту
Аплайн оценка
Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru