Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Приложение 2 к статье
Улучшения арендатора в объекты недвижимости:
порядок возмещения и оценка стоимости

Определение стоимости улучшений, внесенных арендатором

Согласно техническому заданию (заданию на оценку), Оценщик должен определить стоимость улучшений объекта оценки, внесенных арендатором для решения вопроса о заключении инвестиционного договора. Помещения, являющиеся объектом оценки, переданы в аренду ООО «Ромашка» на основании договора аренды нежилого помещения, заключенным между Заказчиком и арендатором на срок до 01 июля 2009 года.

1. Анализ улучшений, произведенных арендатором

Арендатором предоставлены следующие документы, подтверждающие внесение улучшений в арендуемые помещения:

• Ведомость объемов работ № 146/1 на ремонт помещений ООО «Ромашка»;
• Дефектная ведомость объемов работ № 146/2 на ремонтные электромонтажные работы помещений ООО «Ромашка»;
• Ведомость объемов работ на монтаж пожарной сигнализации от 22.03.2005г.;
• Локальная смета № СТ-04-27 на ремонт помещений ООО «Ромашка», согласованная с арендодателем;
• Локальная смета Ст-04-27/1 на ремонтные электромонтажные работы помещений ООО «Ромашка», согласованная с арендодателем;
• Локальная смета Ст-04-27/2 на монтаж мини АТС;
• Локальная смета № 02.04/419-1 электрооборудование, электроосвещение, согласованная с арендодателем;
• Локальная смета на монтаж пожарной сигнализации, согласованная с арендодателем;
• Локальная смета № Ст-05-14/1 на ремонт кабинетов №№ 1-5, 33-36
• Акт ввода в эксплуатацию после ремонта помещений ООО «Ромашка» № 641/1 от 01.10.2004г.
• Договор № 50 от 10.09.2003г с МУП «Ромашка»;
• Договор подряда на монтаж № 13/04 от 02.02 2004г. с ООО ППФ «Ромашка».

По результатам исследования представленных документов, осмотра помещений и бесед с представителями арендатора, Оценщик отмечает, что за счет арендатора осуществлены следующие работы:

1. Реконструкция системы электроснабжения с заменой оборудования в соответствии с техническими условиями энергоснабжающей организации (МУП «Ромашка») и требованиями Госэнергонадзора
2. Реконструкция помещения с целью увеличить полезную площадь с возведением перегородки и устройством дверных проемов
3. Капитальный ремонт основания пола с заменой покрытий
4. Капитальный ремонт дверных и оконных проемов с заменой дверей и установкой железных решеток на окна
5. Устройство встроенных шкафов в отдельных помещениях
6. Замена сантехнических устройств
7. Монтаж внутренней телефонной сети с установкой оборудования
8. Косметический ремонт помещений с осуществлением в отдельных помещениях монтажа подвесных потолков и высококачественной отделки
9. Монтаж пожарной сигнализации в соответствии с требованиями Госпожнадзора

В результате проведенных работ снизился износ отдельных конструктивных элементов, увеличилась полезная площадь помещений на 26,9 кв.м., устранено несоответствие инженерных устройств современным требованиям и нормам эксплуатации, улучшены эксплуатационные характеристики помещений.

Стоимость работ, согласно документам, составляет:

Так как арендатором предоставлены только локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт, Оценщик провел анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.

Перегруппировка затрат позволила определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.

К работам капитального характера отнесены затраты по реконструкции помещения и конструктивных элементов, капитальному ремонту конструктивных элементов, срок эксплуатации которых составляет свыше пяти лет и созданию новых конструктивных элементов.

Для приведения сметных цен к дате оценки использовался индекс цен для ремонтно-строительных работ, устанавливаемый Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве, который на 01.07.2005г. принят в размере 2,466.

Общая величина затрат арендатора составляет 1 851 856 руб. без учета НДС в ценах на дату оценки, однако для дальнейшего анализа берутся затраты, произведенные по работам капитального характера, сумма которых равна 1 334 415 руб.

2. Анализ эффективности инвестиций арендатора

1. Расчет чистого приведенного эффекта Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистый приведенный эффект (Net Present Value, NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

где: P_k – доход в k-й период k - период r – коэффициент дисконтирования IC – инвестиции В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, мы взяли разницу между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».

Денежные потоки определялись с учетом рыночных ставок аренды за аналогичные объекты. Так как в результате реконструкции и ремонта помещений увеличилась его полезная площадь и эксплуатационные характеристики (что позволяет брать за помещения более высокую арендную ставку), сумма денежных потоков увеличилась. В таблице приведены результаты расчетов дополнительного чистого денежного потока.

Подробные расчеты приведены в таблице.

Ставка дисконтирования взята в размере нормы отдачи для объекта оценки, рассчитанной в гл. 4.3 отчета.

Срок использования инвестиций брался, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делались капитальные вложения, и составляет 10 лет.

Результаты расчета чистого приведенного эффекта представлены в таблице.

Так как NPV > 0, то инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять.

2. Расчет индекса рентабельности инвестиций

Индекс рентабельности (РI) рассчитывается по формуле

Индекс рентабельности анализируемых инвестиций равен 1,075 (1434859 : 1334415), следовательно, по данному критерию их следует принять.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции

Под внутренней нормой прибыли инвестиции (IRR - синонимы: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций, как правило, заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Расчет внутренней нормы прибыли происходил методом итераций, с использованием модуля «Поиск решений» программы MS Exel.

В результате расчетов при использовании уже известных показателей чистого денежного потока P, периода расчета k иинвестиций IC, IRR принимает значение 20,61%. Если за показатель «цены капитала» СС принять норму отдачи для объекта оценки, равную 18,49%, то выполняется условие IRR > СС.

Следовательно, по данному критерию инвестиции следует принять.

4. Определение срока окупаемости инвестиций

Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

Некоторые специалисты при расчете показателя РР все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются денежные потоки, дисконтированные по показателю нормы отдачи, а соответствующая формула для расчета дисконтированного срока окупаемости, DPP, имеет вид:

Используя уже известные показатели P, PV, IC, и применяя модуль «Поиск решений» программы MS Exel, Оценщик определил срок окупаемости инвестиций арендатора прямым подсчетом и с учетом временного аспекта. При этом в первом случае срок окупаемости (РР) равняется округленно 4 годам, а во втором (DPP) – 8,5 годам.

Так как оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Расчет коэффициента эффективности инвестиций

Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции, называемый также учетной нормой прибыли (ARR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах.

Данный показатель чаще всего сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала.

Для наших целей модифицируем формулу: вместо показателя среднегодовой прибыли возьмем величину дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций. По итогам расчетов получаем следующие результаты:

Аналогичным образом найдем коэффициент рентабельности авансированного капитала:

Если сравнивать найденный показатель ARR со значением рентабельности объекта оценки без инвестиций, видно, что эффективность инвестиций несколько выше рентабельности объекта оценки, что позволяет отзываться о ней положительно.

Таким образом, проведенный анализ свидетельствует как об эффективности инвестиций арендатора в объект оценки, так и о возможности возмещения арендатору стоимости внесенных им улучшений.

3. Определение стоимости улучшений

Так как в соответствии с договором аренды, срок аренды объекта оценки заканчивается в июле 2009 года, то Оценщик посчитал необходимым определить остаточную стоимость улучшений как на дату оценки (01.07.2005г.), так и на дату окончания договора аренды (01.07.2009г.).

Результаты расчетов стоимости улучшений приведены в таблице.

Таким образом, стоимость улучшений арендатора, затраты на которые можно рассматривать при решении вопроса о заключении инвестиционного договора, составляет:

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

17281