Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Метод актуализации определенной ранее прибыли предпринимателя при оценке недвижимости

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

Определение адекватной прибыли предпринимателя, используемой при оценке недвижимости в рамках затратного подхода, вызывает значительные трудности у практикующих оценщиков. Прибыль предпринимателя характеризует норму прибыли инвестора, вкладывающего средства в строительство объекта недвижимости за весь период строительства. Эта прибыль существует всегда вне зависимости от того, кто выполняет функции заказчика и подрядчика: сам инвестор или привлекаемые им сторонние организации.

Прибыль предпринимателя можно определить на основе информации о доходности инвесторов или девелоперов, реализовавших конкретные проекты. Однако для оценщика получить такую информацию проблематично — как правило, она является коммерческой тайной. Поэтому наиболее доступным способом для оценщика является анализ рынка новостроек на основе метода рыночной экстракции.

При инвестировании средств в конкретное строительство прибыль предпринимателя зависит от ряда факторов: сроков строительства, доли заемных средств в инвестированном капитале, процентов по кредиту, обременений в виде дополнительных инвестиций на создание инфраструктуры или доли муниципалитета в строящемся объекте и т. п. Поскольку обычно оценщик не знает всех этих условий, его попытки прогнозировать их при использовании метода рыночной экстракции приводят к дополнительному снижению точности расчетов.

Как известно, конечным результатом оценки объекта недвижимости является не прибыль предпринимателя, а стоимость объекта оценки. Поэтому вполне оправданным при практической оценке является определение не реальной, а эффективной прибыли предпринимателя, т. е. прибыли предпринимателя при условии, что финансирование полностью осуществляется за счет собственных средств, а все остальные факторы отсутствуют. При таком подходе косвенный учет всех факторов достигается выбором соответствующих сегментов рынка и места расположения объектов недвижимости при осуществлении рыночной экстракции.

В качестве базы для определения относительной прибыли предпринимателя при рыночной экстракции можно выбрать различные величины. Наиболее часто в качестве базы для прибыли предпринимателя выбирают затраты на строительство без учета или с учетом стоимости прав на земельный участок [1, 2 и др.]. Зависимости для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при рассматриваемых базах для прибыли предпринимателя имеют вид

(1)

(2)

где
С_р — рыночная стоимость единого объекта недвижимости;
С_стр — затраты на строительство (без учета стоимости земельного участка);
С_з.у — стоимость земельного участка;
ПП — прибыль предпринимателя (относительная величина).

Зависимость (2) отражает доходность строительного бизнеса, устанавливая взаимосвязь между суммарными затратами и стоимостью продажи объекта недвижимости. При этом вклады улучшения (построенного здания) и земельного участка в прибыль предпринимателя предполагаются равнозначными. Однако строительство объекта недвижимости может быть начато только при условии приобретения прав на земельный участок. А значит, и прибыль предпринимателя может возникнуть только после приобретения этих прав. Поэтому при оценке недвижимости разумно отнести прибыль предпринимателя к стоимости строительства. В этом случае рыночная стоимость продажи построенного объекта недвижимости представляет собой компенсацию затрат на приобретение прав на земельный участок и затрат на строительство с учетом премии за вложение средств в строительство. При этом прибыль предпринимателя будет зависеть от того, какое улучшение построено на рассматриваемом земельном участке. Этот вариант учета прибыли предпринимателя отражает зависимость (1), которая в дальнейшем была принята за основу при разработке метода актуализации.

Зависимость для рыночной экстракции имеет вид

(3)

На основе этой зависимости по рыночным данным о стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка с учетом расчетных затрат на строительство можно определить значение прибыли предпринимателя.

Поскольку цены на рынках земли, недвижимости (как единого объекта) и в строительстве изменяются неодинаково, со временем имеющиеся данные о прибыли предпринимателя устаревают. Следовательно, их нужно периодически обновлять. Однако на практике при каждой оценке недвижимости проводить расчет прибыли предпринимателя методом рыночной экстракции неоправданно трудоемко. Поэтому разумно разработать метод актуализации определенной ранее прибыли предпринимателя.

Предположим, что на некоторую базовую дату, отличную от даты оценки, нам известна величина прибыли предпринимателя. Используем зависимость (3) для базовой даты, преобразовав ее к более удобному виду:

где

Для даты оценки эта зависимость будет иметь следующий вид:

Выполнив подстановку, получим:

(4)

Здесь ,

где
— стоимость единицы площади (например, 1 м²);
S_зд — площадь здания;
S_з.у — площадь земельного участка;
K_р — коэффициент изменения цен на единый объект недвижимости с базовой даты до даты оценки;
K_стр — коэффициент изменения цен в строительстве с базовой даты до даты оценки;
K_з.у — коэффициент изменения цен на земельный участок с базовой даты до даты оценки;индекс 0 — соответствует базовой дате;

индекс 1 — соответствует дате оценки.

Используя зависимость (4), можно выполнить перерасчет прибыли предпринимателя (актуализировать) на любую дату оценки. Обычно для практических расчетов с достаточно хорошим приближением можно принять следующие допущения:

или

При этом коэффициент а₀ может быть рассчитан по значению коэффициента а₁, который определить проще.

Практический пример использования метода актуализации с использованием зависимости (4) приведен в табл. 1.

Таблица 1

* - Аналитические материалы по рынку загородной недвижимости, размещенные в: журнале «Недвижимость и цены» №47 (246) 2007., интернет-ресурсах: www.rbc.ru, www.i-stroy.ru, www.concordya.ru, www.cottage.ru.

Таким образом, не повторяя трудоемкий процесс рыночной экстракции, удалось определить (актуализировать) прибылm предпринимателя на дату оценки.

Зависимость (4) можно использовать для определения прибыли предпринимателя в одних регионах на основе рыночных данных других регионов или в одних сегментах рынка недвижимости по данным других. В этом случае вместо коэффициентов изменения цен необходимо использовать коэффициенты, рассчитанные на основе соотношения соответствующих цен в разных регионах или сегментах рынка. Также необходимо учитывать все составляющие коэффициентов а₀ и а₁, поскольку принятые выше допущения, которые используются при актуализации, в этом случае являются достаточно грубыми.

Практический пример использования метода пересчета с использованием зависимости (4) приведен в табл. 2.

Пересчет осуществлялся в два этапа. В качестве базовых данных принималась прибыль предпринимателя для коттеджа по Рублево-Успенскому шоссе на расстоянии 15…25 км от МКАД на 1 января 2006 г. [3]. На первом этапе проводилась актуализация прибыли предпринимателя для базового объекта на декабрь 2007 г. (дату оценки). На втором этапе был выполнен пересчет прибыли предпринимателя с базового объекта (Рублево-Успенское шоссе 15…25 км) на объект оценки (Киевское шоссе 30 км от МКАД).

Таблица 2

Величина	Значение	Источник информации
Объект оценки	Коттедж в Московской области в 30 км от МКАД по Киевскому шоссе	—
Дата оценки	15 декабря 2007 г.	—
1-й этап (актуализация данных по базовому объекту на дату оценки)
Базовый объект	Коттедж в Московской области в 15…25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе	[3]
Базовая дата	январь 2006 (конец 2005 … авг. 2006):	[3]
ПП0	132 %	[3]
КР	1,872	Расчет на основе данных *
Индекс СМР янв. 2006	2,989	[4]
Индекс СМР дек. 2007	4,014	[4]
Kстр	1,343	расчет
Kз.у	1,765	Расчет на основе данных [5, 6]
	0,06	Расчет на основе данных *
	3,09	Расчет на основе данных *
а1	0,19	расчет
	3,09	допущение
а0	0,20	расчет
ПП1	228 %	расчет
2-й этап (пересчет данных по базовому объекту на объект оценки)
Базовый объект	Коттедж в Московской области в 15…25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе	расчет
Базовая дата (2-го этапа)	декабрь 2007	расчет
ПП0	228%	расчет
КР	0,549	Расчет на основе данных *
Индекс СМР дек. 2007	4,014	[4]
Индекс СМР дек. 2007	4,014	[4]
Kстр	1,000	расчет
Kз.у	0,373	Расчет на основе данных [5, 6]
(для объекта оценки)	0,04	Расчет на основе данных *
(для объекта оценки)	3,94	Расчет на основе данных *
а1	0,16	расчет
(для базового объекта)	0,06	Расчет на основе данных *
(для базового объекта)	3,09	Расчет на основе данных *
а0	0,19	расчет
ПП1	75 %	расчет

* - Аналитические материалы по рынку загородной недвижимости, размещенные в: журнале «Недвижимость и цены» №47 (246) 2007., интернет-ресурсах: www.rbc.ru, www.i-stroy.ru, www.concordya.ru, www.cottage.ru.

Значения прибыли предпринимателя для одного и того же объекта (коттедж в Московской области в 30 км от МКАД по Киевскому шоссе) на 15 декабря 2007 г., рассчитанные методом актуализации (табл. 1) и методом пересчета (табл. 2), различаются на 20 %. Учитывая погрешности исходных данных, погрешности определения коэффициентов роста и точность другой информации, можно признать полученный результат вполне приемлемым.

Заключение

Предложен метод актуализации прибыли предпринимателя, позволяющий по известным значениям этой прибыли определить ее значение на другую дату. Метод также дает возможность рассчитать прибыль предпринимателя в других регионах и для различных сегментов рынка недвижимости по информации, которой располагает оценщик.

Литература

1. Козырь Ю.В. К вопросу о прибыли девелопера.
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007.
3. Яскевич Е.Е. Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ. М.: НПЦПО, 2006.
4. Индексы цен в строительстве. Вып. 60. М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007.
5. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». № 130. М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2006
6. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». № 153. М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007

Материал опубликован в журнале «Вопросы оценки» №4, 2007 г.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

16249