Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Пункт 19 ФСО №1 – ловушка для оценщика

А.Н. Фоменко
практикующий оценщик, ктн

На первый взгляд, п. 19 ФСО №1 выглядит вполне логичным и адекватным:

«19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки

Однако возникает вопрос, что понимать под «событиями, произошедшими после даты оценки» и о каких событиях идет речь. Убежден, что разработчики Стандарта в первую очередь имели в виду будущие события, в отношении которых осуществляется прогноз и которые способны существенным образом повлиять на результаты оценки. То есть, прежде всего, речь идет о доходном подходе и прогнозных величинах используемых в рамках этого подхода. И это действительно верно, поскольку использование в доходном подходе прогнозных значений, которые в действительности произошли после даты оценки и которые существенно отличаются от прогнозов участников рынка, не обладающих реальной информацией о будущем, как показано в [1], может приводить к результатам оценки стоимости, различающимся в несколько раз. Поэтому, прежде всего речь идет об оценке бизнеса и объектов недвижимости в рамках доходного подхода.

Но при этом была упущена из вида возможность использования информации о будущих событиях, знание которой не способно повлиять на результаты оценки, но способно существенно облегчить процесс оценки и, в ряде случаев, повысить ее точность. Речь идет о так называемой «ретро» оценке. Наиболее адекватным методом такой оценки является использование индексного метода. Суть которого сводится к следующему: на основе реально сложившихся рыночных цен к настоящему времени, зная реально сложившиеся индексы изменения этих цен, определить рыночную стоимость актива на дату оценки в прошлом, путем деления «сегодняшних» цен на коэффициент их изменения за период. Но «камнем преткновения» является то, что цены на актив, сложившиеся в настоящее время, это событие, произошедшее после даты оценки, которое при буквальном прочтении ФСО находится «вне закона».

Вместе с тем, реальность такова. Например, если дата оценки объекта недвижимости 1 января 2008 г., то на основе известных цен по состоянию на июнь 2008 г. и известных индексов изменения этих цен в период с января по июнь мы в состоянии определить адекватную стоимость этого объекта на дату оценки. Точно таким же образом мы по известной информации на 14 октября 2008 г. можем рассчитать эту же стоимость. Правда тонкость состоит в том, что индексы на сентябрь уже известны (аналитики их посчитали), а индексы на период с 1 по 14 октября еще не известны, и оценщик вынужден их рассчитывать (прогнозировать) самостоятельно. Но это уже не прогноз будущих событий (все события на 14 октября уже известны), это всего лишь расчет коэффициента перехода (реально существующего) от цен 14 октября на начало месяца по известным данным. В этом случае мы получим практически туже стоимость, что получили отталкиваясь от цен на июнь 2008 г. (хотя некоторая погрешность может присутствовать). То есть знание событий произошедших после даты оценки (уровня сложившихся цен и индексов) в рассматриваемом случае не способно существенным образом исказить величину определяемой рыночной стоимости на дату оценки в прошлом.

Альтернативой использования метода индексации является не запрещенный ФСО метод основанной на ценовой информации, относящейся к периоду оценки. Но поиск такой информации существенно повышает трудоемкость, а следовательно и стоимость оценочных работ. В ряде случаев, когда дата оценки отстоит на несколько лет в прошлом, ставится под сомнение вообще возможность нахождения такой информации. Использование аналитических обобщенных данных по ценам в этом случае недопустимо, поскольку невозможно подтвердить соответствие количественных и качественных характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Кроме того, обобщенные данные, которые относятся к рассматриваемому периоду, всегда появляются после этого периода (после даты оценки). Следует так же отметить, что не вся информация о прошлом доступна оценщику, поскольку в основном доступна только та информация, которая находится в «бумажном» варианте, так как интернет-страницы периодически обновляются. А ограниченный объем информации ведет к снижению точности оценки.

Таким образом, при «ретро» оценке метод индексации является предпочтительным, а в ряде случаев единственно возможным. Тем более, что это не ведет ни к нарушению принципа достаточности информации, ни к нарушению принципа достоверности информации.

Некоторые могут возразить, что «ретро» оценка – это достаточно редкий случай, и пусть тот кто этим занимается накапливает текущую информацию. Смею Вас заверить – недостаточно редкий.

Например, оценка для целей вступления в наследство производится, как правило, по истечении шести и более месяцев. А наследуют практически все: автомобили, недвижимость, акции и многое другое.

Оценка стоимости выкупа доли в уставном капитале ООО при выходе из него участника, в соответствии с законом производится на основе рыночной стоимости активов и обязательств стоящих на балансе по состоянию на начало следующего года, после подачи заявления о выходе. Но сам годовой баланс обычно появляется лишь через три месяца после нового года, который является нормативно установленной датой оценки.

Оценка последствий ДТП производится обычно не ранее через неделю после даты ДТП, поскольку Заказчик должен получить и представить ряд документов о ДТП. Но датой оценки должна быть дата ДТП (см. [2]), поскольку убытки должны определяться на дату возникновения права требования на их возмещение. Это же касается возмещения всех других убытков, например, от залива квартиры, техногенного загрязнения природы и т.п. Но при оценке, например последствий ДТП, оценщику необходимо знать стоимость заменяемых запчастей на дату оценки. Учитывая многообразие моделей автомобилей и многообразие их деталей такую информацию накапливать «впрок» не представляется возможным. А оценка последствий ДТП - очень массовый вид оценки.

Оценка при судебных разбирательствах практически всегда «ретро» и к тому же очень старое.

Некоторые оценщики прочитав все изложенное подумают, но меня то это к счастью не касается. Ошибаетесь, это касается почти всех практикующих оценщиков! Название публикации выбрано не случайно.

Дело в том, что при заключении договора на оценку, если для заказчика дата оценки не критична, то обычно в качестве даты оценки назначают дату заключения договора. Но непосредственно к оценке приступают не ранее чем через один два дня. Однако, информационные сайты, например риэлторских компаний, обновляются достаточно часто. Вот уже и произошла потеря части информации. На многих интернет-страничках дата, к которой относится информация не приведена, поэтому единственный способ обозначить дату использованной информации – это распечатать ее. Но на распечатке автоматически ставится не дата публикации информации, а дата печати информации, то есть уже после даты оценки.

В качестве даты оценки нельзя так же выбирать дату ее окончания по договору (дату составления отчета), поскольку на оформление отчета и его проверку, так же может уйти 1-2 дня. Вот и получается, что практикующий оценщик ограничен в свободе выбора даты оценки. Учитывая что, например, при оценке объектов недвижимости заказчик обычно не готов ждать более 1-2-х недель, то выбор даты оценки, с учетом требований ФСО, весьма ограничен. А как быть, когда заказчик не предоставляет оценщику право выбора даты оценки, например, ему нужна оценка на начало текущего месяца или квартала?

Вот к чему привело, казалось бы логичное, требование п. 19 ФСО №1.

Сегодня почти каждый практикующий оценщик поставлен перед дилеммой, либо приводить распечатанную информацию с датой реальной ее распечатки (после даты оценки), рискуя быть обвиненным в нарушении ФСО, либо исправить (подтасовать) эту дату, благо компьютерные технологии в ряде случаев это позволяют. Но стоит только начать заниматься подобной практикой, а дальше это может войти в привычку и появится соблазн поступать аналогичным образом при действительном отсутствии необходимой для оценки информации. То есть не продуманная формулировка пункта ФСО, вместо предотвращения нарушений правил оценки способствует их массовому клонированию.

Каков выход из сложившейся ситуации.

1. По мере возможности скорректировать формулировку п. 19 ФСО №1.
2. Уделить этому вопросу внимание при разработке ФСО, посвященных оценке различных объектов оценки. Причем формулировки в них должны быть вполне конкретны.

Поскольку индексация на несколько дней назад представляется не разумным занятием, то полагаю, что целесообразно в ФСО установить некоторый норматив, позволяющий, например, в течение месяца использовать рыночную информацию после даты оценки без индексации. Такая мера вполне оправдана, так как даже при годовой инфляции актива в 50%, среднемесячный рост цен составляет около 3,5%, что существенно меньше типичной погрешности оценочных расчетов.

Литература.
1. Тришин В.Н. О методе дисконтированных денежных потоков и стандартах оценки. http://www.okp-okp.ru/st20071.html
1. Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №263 Правила обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств. п. 63

Источник www.anf-ocenka.narod.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

37660