Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор складской недвижимости класса «С» г. Москвы, за 2017 год

Ведущим экспертом компании QuadroExpert, Рыльковым Борисом Юрьевичем выполнен обзор рынка низкоклассной производственно-складской недвижимости г. Москвы за 2017 год.

Обзоры рынка низкоклассной складской недвижимости г. Москвы за 2017 год в открытых информационных источниках отсутствуют.

Собственники подобных объектов, не редко сталкиваются с кадастровой стоимостью, не соответствующей рыночной. Стоимость большинства коммерческих объектов г. Москвы была рассчитана в рамках государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Целью данного обзора является отражение цен предложений, величин арендных ставок и иных статистических данных, которые помогут Оценщикам, Экспертам и другим пользователям подобной информации в установлении стоимостей / величин арендных ставок подобных объектов на начало 2018 года и последующие даты.

Для составления обзора проведен анализ баз данных коммерческой недвижимости. Предложения, используемые для анализа, исключают повторные публикации и экстремальные показатели.

Предложение

В конце 2017 года в Москве насчитывалось 208 промышленных зон на площади 19 тыс. Га. По данным мэрии Москвы, 66% данных территорий будут реорганизованы. За 2017 год на территориях промзон возведено 1,9 млн кв. м недвижимости, из которых 42% составляет жилье.

В 2017 году утвердили 12 проектов планировки территорий промышленных зон, которые не используются. Общая площадь по данным проектам составит 492,08 га.

Рисунок 1. Основные промышленные зоны г. Москвы

Рисунок 1. Основные промышленные зоны г. Москвы

Нереконструированные здания заводов и объекты на огороженных территориях определяют собой основной костяк складских и производственных площадей низкого класса. С учетом реконструкции объектов до более высокого класса или их сноса и возведения жилья, общественных и парковых зон, предложение низкоклассных складов и производств, с каждым годом снижается. Класс подобных объектов можно охарактеризовать как С, редко В-.

Основная часть предложения расположена за ТТК, в промзонах у МКАД и в ближайшей близости от МКАД.

Ближе к центру, основным предложением являются перевалочные склады небольшого размера 50-300 кв. м. Ближе к МКАД расположены производства.

Рисунок 2. Распределение предложений по округам

Рисунок 2. Распределение предложений по округам

Согласно проведенному анализу, Юго-Восточный округ является абсолютным лидером по числу предложений низкоклассных складских и производственных объектов – 35% от общего количества. Центральный округ обладает только 1% общей площади подобных объектов, при этом спрос достаточно высокий, ввиду наличия большого количества магазинов с различным назначением продукции и как следствие, необходимости перевалочных складов.

Спрос

В структуре спроса низкоклассных складских объектов г. Москвы преобладает типичная тенденция увеличения запрашиваемой площади по мере удаления от центра. В случае подбора зданий / помещений складского назначения, потенциальные покупатели руководствуются возможностью подъезда большегрузного транспорта, а также коммуникациями в объекте.

Склады и производства с необходимостью проведения капитального ремонта интересуют инвесторов, готовых вкладывать средства в реконструкцию объекта. В данном случае, основным фактором при выборе объекта будет локация.

Вакантность на рынке низкоклассных объектов получена с учетом общего предложения и объектов предлагаемых к аренде. Значение вакансии составляет порядка 6%.

Коммерческие условия

Продажа

Анализ цен предложений в разрезе округов отражает средние цены, полученные из выборки для каждого округа.

Рисунок 3. Цены предложений по округам, руб./кв. м

Рисунок 3. Цены предложений по округам, руб./кв. м

Наиболее дорогим по ценовому предложению на конец 2017 г., является ЗАО – 44 640 руб./кв. м. Наиболее дешевым округом – Южный 35 270 руб./кв. м.

Необходимо отметить, что цены продаж внутри каждого из округов незначительно варьируются по мере удаления от центра. Отсутствие типичной зависимости для коммерческой недвижимости: ближе к центру города – дороже, обусловлено ограничениями на подъезд крупнотоннажного транспорта в центр и как следствие меньшего предложения объектов, что влечет за собой снижение цен на ряд объектов.

Аренда

Анализ арендных ставок в разрезе округов отражает средние ставки, полученные из выборки для каждого округа.

Рисунок 4. Ставки аренды по округам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)

Рисунок 4. Ставки аренды по округам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)

Наиболее дорогим по величине арендных ставок на конец 2017 г., является ЦАО – 10 245 руб./кв. м/год. Наиболее дешевым округом – Юго-Восточный 4 837 руб./кв. м/год.

Необходимо отметить, что ставки аренды внутри каждого из округов незначительно варьируются по мере удаления от центра. Отсутствие типичной зависимости для коммерческой недвижимости: ближе к центру города – дороже, обусловлено ограничениями на подъезд крупнотоннажного транспорта в центр и как следствие меньшего предложения объектов, что влечет за собой снижение ставок аренды на ряд объектов.

Ставки капитализации

Ставка капитализации, рассчитанная методом экстракции на основе 123 предложений, предлагаемых к аренде и продаже объектов, относящихся к классу С складской недвижимости, на конец 2017 г. составила 11%.

Основные показатели

Цены предложений по данным открытых информационных источников находятся в диапазоне от 35 270 до 44 640 рублей за кв. м в зависимости от расположения.

Арендные ставки в конце 2017 года варьируются от 4 837 до 10 245 рублей за кв. м в год, не включая коммунальные платежи и включая операционные расходы.

Доля вакантных площадей, в среднем составляет 6%.

Уровень доходности (ставка капитализации) для производственно-складских объектов класса С, в конце 2017 года составляет 11%.

Обращаю Ваше внимание, права на данный обзор принадлежат автору и не подлежат использованию без указания автора – Рылькова Бориса Юрьевича.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2201


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО XI Оценка ИС и НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 28/03с 29/03
USD ЦБ92,5919 92,26280
EURO ЦБ100,2704 99,7057-1
Индекс стоимости жилья
2741 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09
Индексы ПИР IV кв.2020
Индексы СМР (VI)
Индексы СМР III кв.2020 (V)
Индексы СМР III кв.2020 (IV)
Индексы СМР III кв.2020 (III)
Индексы СМР III кв.2020 (II)
Индексы СМР III кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании EMAX требуется Оценщик недвижимости в штат
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно