Добавить в избранное Сделать стартовой |
Рекомендуем оценочную компанию: | Оставить комментарий | Читать комментарии Обзор складской недвижимости класса «С» г. Москвы, за 2017 годВедущим экспертом компании QuadroExpert, Рыльковым Борисом Юрьевичем выполнен обзор рынка низкоклассной производственно-складской недвижимости г. Москвы за 2017 год. Обзоры рынка низкоклассной складской недвижимости г. Москвы за 2017 год в открытых информационных источниках отсутствуют. Собственники подобных объектов, не редко сталкиваются с кадастровой стоимостью, не соответствующей рыночной. Стоимость большинства коммерческих объектов г. Москвы была рассчитана в рамках государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года. Целью данного обзора является отражение цен предложений, величин арендных ставок и иных статистических данных, которые помогут Оценщикам, Экспертам и другим пользователям подобной информации в установлении стоимостей / величин арендных ставок подобных объектов на начало 2018 года и последующие даты. Для составления обзора проведен анализ баз данных коммерческой недвижимости. Предложения, используемые для анализа, исключают повторные публикации и экстремальные показатели. Предложение В конце 2017 года в Москве насчитывалось 208 промышленных зон на площади 19 тыс. Га. По данным мэрии Москвы, 66% данных территорий будут реорганизованы. За 2017 год на территориях промзон возведено 1,9 млн кв. м недвижимости, из которых 42% составляет жилье. В 2017 году утвердили 12 проектов планировки территорий промышленных зон, которые не используются. Общая площадь по данным проектам составит 492,08 га. Рисунок 1. Основные промышленные зоны г. Москвы Нереконструированные здания заводов и объекты на огороженных территориях определяют собой основной костяк складских и производственных площадей низкого класса. С учетом реконструкции объектов до более высокого класса или их сноса и возведения жилья, общественных и парковых зон, предложение низкоклассных складов и производств, с каждым годом снижается. Класс подобных объектов можно охарактеризовать как С, редко В-. Основная часть предложения расположена за ТТК, в промзонах у МКАД и в ближайшей близости от МКАД. Ближе к центру, основным предложением являются перевалочные склады небольшого размера 50-300 кв. м. Ближе к МКАД расположены производства. Рисунок 2. Распределение предложений по округам Согласно проведенному анализу, Юго-Восточный округ является абсолютным лидером по числу предложений низкоклассных складских и производственных объектов – 35% от общего количества. Центральный округ обладает только 1% общей площади подобных объектов, при этом спрос достаточно высокий, ввиду наличия большого количества магазинов с различным назначением продукции и как следствие, необходимости перевалочных складов. Спрос В структуре спроса низкоклассных складских объектов г. Москвы преобладает типичная тенденция увеличения запрашиваемой площади по мере удаления от центра. В случае подбора зданий / помещений складского назначения, потенциальные покупатели руководствуются возможностью подъезда большегрузного транспорта, а также коммуникациями в объекте. Склады и производства с необходимостью проведения капитального ремонта интересуют инвесторов, готовых вкладывать средства в реконструкцию объекта. В данном случае, основным фактором при выборе объекта будет локация. Вакантность на рынке низкоклассных объектов получена с учетом общего предложения и объектов предлагаемых к аренде. Значение вакансии составляет порядка 6%. Коммерческие условия Продажа Анализ цен предложений в разрезе округов отражает средние цены, полученные из выборки для каждого округа. Рисунок 3. Цены предложений по округам, руб./кв. м Наиболее дорогим по ценовому предложению на конец 2017 г., является ЗАО – 44 640 руб./кв. м. Наиболее дешевым округом – Южный 35 270 руб./кв. м. Необходимо отметить, что цены продаж внутри каждого из округов незначительно варьируются по мере удаления от центра. Отсутствие типичной зависимости для коммерческой недвижимости: ближе к центру города – дороже, обусловлено ограничениями на подъезд крупнотоннажного транспорта в центр и как следствие меньшего предложения объектов, что влечет за собой снижение цен на ряд объектов. Аренда Анализ арендных ставок в разрезе округов отражает средние ставки, полученные из выборки для каждого округа. Рисунок 4. Ставки аренды по округам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов) Наиболее дорогим по величине арендных ставок на конец 2017 г., является ЦАО – 10 245 руб./кв. м/год. Наиболее дешевым округом – Юго-Восточный 4 837 руб./кв. м/год. Необходимо отметить, что ставки аренды внутри каждого из округов незначительно варьируются по мере удаления от центра. Отсутствие типичной зависимости для коммерческой недвижимости: ближе к центру города – дороже, обусловлено ограничениями на подъезд крупнотоннажного транспорта в центр и как следствие меньшего предложения объектов, что влечет за собой снижение ставок аренды на ряд объектов. Ставки капитализацииСтавка капитализации, рассчитанная методом экстракции на основе 123 предложений, предлагаемых к аренде и продаже объектов, относящихся к классу С складской недвижимости, на конец 2017 г. составила 11%. Основные показателиЦены предложений по данным открытых информационных источников находятся в диапазоне от 35 270 до 44 640 рублей за кв. м в зависимости от расположения. Арендные ставки в конце 2017 года варьируются от 4 837 до 10 245 рублей за кв. м в год, не включая коммунальные платежи и включая операционные расходы. Доля вакантных площадей, в среднем составляет 6%. Уровень доходности (ставка капитализации) для производственно-складских объектов класса С, в конце 2017 года составляет 11%. Обращаю Ваше внимание, права на данный обзор принадлежат автору и не подлежат использованию без указания автора – Рылькова Бориса Юрьевича. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 2201 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|