Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Интерактив / Интервью


Оставить комментарий | Читать комментарии

Неоднозначная оценка

В условиях финансовой нестабильности определить цену недвижимости становится все сложнее

Чем дольше кризис, тем проблематичнее становится определять рыночную стоимость объектов недвижимого имущества. Как указывают игроки рынка, нередко результат оценки одного здания для банка, риэлторской компании и собственника может различаться кардинально. Одни видят причину тому в неразвитости местного рынка коммерческой недвижимости, другие винят в непрофессионализме оценщиков.

«Оценка недвижимости – один из важнейших моментов, определяющих возможности эксплуатации недвижимости, – уверен председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин. – Профессиональная оценка объекта дает возможность определить рыночную стоимость недвижимости или отдельных прав на нее независимо от того, для каких целей это необходимо: продажа, аренда, залог». Наиболее распространенными ситуациями, в которых сейчас требуется оценка, являются имущественные и судебные споры, кредитование под залог недвижимости, оценка вклада в уставный капитал, а также принятие управленческих и инвестиционных решений, определение арендной ставки недвижимости, сделки по купле и продаже объектов, переоценка активов.

Методики не работают

Вместе с тем эксперты признают, что в условиях финансовой нестабильности определить цену недвижимости становится все проблематичнее.

«Методики оценки недвижимости, которые используются сейчас, и до кризиса были не совершенны, а в настоящее время и вовсе не работают, – считает вице-президент Уральской палаты недвижимости, директор риэлторского агентства «Проспектъ» Александр Бабичев. – Риэлтору приходится нащупывать цену каждого объекта, чтобы поймать спрос на него. Сколько сегодня стоит та или иная недвижимость? Ровно столько, сколько за нее готов дать покупатель. Ни копейки больше. Однако ни риэлтор, ни собственник, ни оценщик не готовы руководствоваться этим принципом. Как результат – нынешняя цена того или иного объекта недвижимости не соответствует рыночным требованиям».

Причин сложившейся ситуации на рынке недвижимости, по мнению Александра Бабичева, несколько: есть субъективное мнение собственника, который настаивает «на своей цене», есть некачественная работа риэлтора, который выставил объект на продажу в информационном пространстве 5-7 месяцев назад и не изменил за пошедший период его стоимость.

Мнение коллеги поддержали и другие участники рынка. Генеральный директор АН «Антей» Игорь Обухов уверен, что кризис выявил большое число недоработок во взаимодействии банков, риэлторов и оценщиков.

«Никто не умеет оценивать нестандартные коммерческие объекты. Несколько месяцев назад нам предложили к реализации здание по цене 15 млн рубей. Сегодня мы предлагаем этот объект за 3 млн рублей, а задолженность перед банком – 13 млн рублей», – пояснил эксперт.

В отсутствии опыта

Генеральный директор АН «ЛиКом» Артур Сафаров полагает, что большинство проблем с определением стоимости недвижимости кроется в непрофессионализме оценщиков, а именно – в нехватке знаний. Он считает, что по жилой недвижимости сегодня все понятно – используется сравнительный метод оценки, другими словами, для определения стоимости конкретного объекта ищутся его аналоги на рынке. «Также сравнительный метод оценщики сегодня пытаются применить и относительно объектов коммерческой недвижимости. Однако это неверно. Рынок коммерческой недвижимости в отличие от жилья находится в начальной стадии развития, и, зачастую, тому или иному офисному центру просто нельзя найти аналог», – считает Артур Сафаров.

Кроме того, добавляет он, зачастую риэлтор заключает договор и выставляет объект на продажу по той цене, которую предлагает собственник, а она бывает далека от реальной. В итоге, говорит г-н Сафаров, рынок коммерческой недвижимости «засоряется» и у аналитиков уменьшаются возможности определиться с реальными ценовыми показателями.

В некомпетентности отдельных оценщиков обвиняют не только риэлторы, но и банкиры. Именно по этой причине, как считает вице-президент ОАО «Уралфинпромбанк» Михаил Мартыненко, возникает завышенная оценка того или иного объекта недвижимости.

Еще одна причина неадекватной оценки – заинтересованность заемщика в том, чтобы стоимость его имущества была максимальной, а нередко и сговор оценщика и заемщика.

«Но в случае завышенной оценки при продаже залога банк не сможет погасить всю сумму кредита, что чревато убытками, – говорит г-н Мартыненко. – У нас таких примеров нет, благодаря консервативной и взвешенной политике в вопросах кредитования бизнеса. Например, мы не финансируем проект на 100%, 30-40% от стоимости объекта кредитования заемщик оплачивает за счет собственных средств. А в залог банк получает объект кредитования полностью. Это наша своего рода страховка».

Как рассказал банкир, для предупреждения таких ситуаций Уралфинпромбанк сейчас идет к тому, чтобы договор на оценку залогового обеспечения заключался между всеми заинтересованными сторонами: банком, заемщиком и оценочной компанией, а не только заемщиком и оценочной компанией. «Каждый банк должен иметь систему аккредитации оценочных компаний», – уверен г-н Мартыненко.

Подход оценщиков

Сами оценщики признают, что кризис обострил проблемы, с которыми им приходилось ранее сталкиваться. В первую очередь, как считает президент Российского общества оценщиков (РОО) Светлана Табакова, это проблемы демпинговых цен и сложности, связанные с возникновением новых сфер деятельности, в частности, расчеты величины ущербов, убытков, упущенной выгоды, которых тоже значительно больше появляется в условиях кризиса.

Вместе с тем, большинство оценщиков сходятся во мнении, что их работа является качественной, что подтверждают реальные сделки на рынке. Генеральный директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрей Потапов указал, что на самом деле принципы оценки недвижимости и на растущем, и на падающем рынке профессионалам давно известны, так как экономика циклична. Так, по его словам, кризис 2007 – 2009 гг. – завершение длинного 30-летнего цикла мировой экономики: 1980 – 1997 гг. – экспансия, 1997 – 2010 гг. – ребалансирование. По словам эксперта, оценщики понимают основные проблемы разных методов и стараются их учитывать. В частности, в сравнительном подходе оценки к таким сложностям относятся: отсутствие данных по реальных сделкам, большой срок экспозиции, высокая скидка на торг. В доходном методе оценки основные проблемы, по мнению специалиста, связаны с большим разбросом арендных ставок, переходом на «плавающую» ставку (% от выручки для торговых площадей), недозагрузкой помещений.

Директор «Областного центра экспертиз» Галина Фалько подчеркнула, что профессиональные оценщики понимают весь груз ответственности, возложенный на них, и стараются максимально перепроверять информацию для составления итогового отчета. «Мы плотно взаимодействуем с Уральской палатой недвижимости. Перед тем, как подсчитать объект коммерческой недвижимости, мы обзваниваем все риэлторские компании, которые выставляют на продажу хотя бы немного похожие объекты, берем у них подробные интервью, и, получив какую-либо цифру, еще раз ее перепроверяем. Для этого используем всевозможные информационные источники», – сообщила Галина Фалько.

Она подчеркнула, что отчеты оценщиков подтверждают реальные сделки на рынке коммерческой недвижимости. «Мы все больше убеждаемся, что реальных покупателей объектов коммерческой недвижимости интересует, как скоро отобьются их деньги. А именно, покупатель ориентируется на срок 7-10 лет после момента совершения сделки. Мы это учитываем при определении стоимости», – добавила эксперт.

В отсутствии точности

Вместе с тем отдельные оценщики, риэлторы и девелоперы настаивают на том, что реальной цены того или иного объекта коммерческой недвижимости на самом деле не знает никто, а посему искать виноватых бессмысленно. «Справедливой, универсальной стоимости не бывает, как не бывает справедливости для всех, она бывает для кого-то. Поэтому и справедливая рыночная оценка всегда должна быть справедлива для конкретных участников сделки. Оценщик должен показать все факторы и обоснования оценки, которые бы устроили обе стороны – продавца и покупателя», – уверен генеральный директор «Уральской оценочно-консалтинговой компании» Сергей Щербинин. Поэтому, полагает эксперт, главная задача оценщиков – определить набор рисков: «Сегодня мы работаем с информацией, которую дает рынок. Оценщик должен смотреть на источник информации и его достоверность», – добавил он.

Во многом г-на Щербинина поддерживают и другие участники рынка. Председатель совета директоров «Корин Холдинга» Андрей Бриль считает, что сегодня на уральском рынке коммерческой недвижимости нет стандартных объектов со стандартными параметрами, а значит, точно их оценить невозможно. Когда такие здания появятся, по его мнению, можно будет уже с успехом применять разные методы оценки недвижимого имущества. Эту позицию поддержали большинство опрошенных участников уральского рынка. Они надеются, что в будущем похожих объектов недвижимости с аналогичными параметрами на Урале станет больше, что существенно упростит процесс независимой оценки.

Справка: Методы оценки недвижимого имущества

Затратный подход – в его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не выглядит целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Сравнительный подход – в этом случае используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Данный метод имеет в своей основе предположение, что покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход – основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки с учетом фактора времени.

Телефон ИД «Импресс-Медиа»,
Москва: +7(495)926-7340
Представитель в Екатеринбурге: Татьяна Шушакова,
Источник НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5529


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО XI Оценка ИС и НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 27/03с 28/03
USD ЦБ92,5745 92,59190
EURO ЦБ100,4121 100,27040
Индекс стоимости жилья
2741 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09
Индексы ПИР IV кв.2020
Индексы СМР (VI)
Индексы СМР III кв.2020 (V)
Индексы СМР III кв.2020 (IV)
Индексы СМР III кв.2020 (III)
Индексы СМР III кв.2020 (II)
Индексы СМР III кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании EMAX требуется Оценщик недвижимости в штат
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно