Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости

Летом участники рынка коммерческой недвижимости с нетерпением ожидали прихода осени. По мнению экспертов, рынок офисов должен был активизироваться и уж если не возобновить подъем, то уж точно стабилизироваться. Оправдались ли их прогнозы на самом деле?

Первое некоторое оживление рынка в начале осени было связано, прежде всего, с реализацией отложенного спроса на аренду офисных помещений. Тем не менее, количество сделок увеличилось незначительно. На достаточно низком уровне остался в целом спрос на офисы. Эти показатели по-прежнему далеки от докризисных. По данным специалистов Fellton Group, особо тяжело приходится владельцам бизнес-центров класса «А». Уровень вакантных площадей даже на самых благополучных объектах этого офисного сегмента достигает 25-30%. Снижается спрос на офисы класса «премиум». Предложение на такие объекты заметно превышает спрос.

Как свидетельствуют данные из отчета о состоянии рынка коммерческой недвижимости, подготовленного компанией «МИЭЛЬ», только за первое полугодие в столице вывели на рынок на 50% больше офисов класса «А» (713 тыс. кв. м), чем в прошлом году. Доля новостроек этого сегмента (54%) даже превысила пользующиеся особым спросом объекты класса «В». В первую очередь это связано с вводом таких бизнес-центров, как: «Nordstar Tower», «Градекс», III очередь «Метрополис», «Двинцев» и др. По оценкам аналитиков «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», по сравнению с начальным периодом финансового кризиса снижение цен несколько замедлилось. Средние темпы снижения во втором квартале этого года составили уже 9-10%. Больше других подешевели автономные офисы – на 18%.

У собственников деловых комплексов класса «В» дела обстоят несколько лучше. Уровень вакантности у таких объектов ниже, чем у класса «А». По данным 4Rent Estate, на офисы с хорошей транспортной доступностью ставка аренды составляет сегодня 20-22 тыс. рублей за кв. метр в год. Особо востребованы офисные площади в тех бизнес-центрах класса «В», где арендные ставки не превышают 15000-18000 руб. за кв. метр в год, включая все налоговые отчисления.

Большинство доступных офисных помещений расположены сегодня в беловых объектах класса «С». По разным оценкам, их доля на столичном рынке составляет сегодня 75-80%. По информации British-Property.ru, в основном такие офисы расположены в зданиях бывших НИИ, фабрик, заводов и т. д. Кризис практически на повлиял на объекты класса «С», расположенные относительно недалеко от центра и имеющие хорошую транспортную доступность. По данным British-Property.ru, средняя ставка аренды для этого класса сегодня составляет 0 за кв. метр в год.

В меньшей степени от кризиса пострадала и аренда офиса в особняках. Основными арендаторами площадей в таких объектах сегодня являются крупные, успешные отечественные компании и фирмы из Европы. Для них очень важно поддерживать высокий статус своей организации, а потому офис в особняке для них – вопрос престижа и успешности ведения бизнеса. Особым спросом в Москве пользуются особняки площадью от 450 до 2000 кв. м. В таких зданиях можно разместить от 80 до 400 сотрудников. Расположены такие объекты внутри Бульварного и Садового колец, в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.

До кризиса офисы, расположенные за пределами МКАД, не особо жаловали арендаторы. Они предпочитали перебираться на восток столицы. Однако сегодня в условиях кризисах, по данным компании Fellton.ru, больше всего офисных помещений пустует как раз и там, и там. Сегодня ставки аренды в центре существенно снизились. Отпала необходимость в экономии средств. Средняя стоимость аренды офиса в бизнес-центрах, расположенных между Третьим транспортным и Садовым кольцами, составляет сегодня 600 долл. за кв. метр.

По данным компании «Деликатный переезд», 74% фирм переезжают в офисы, находящиеся в пределах ТТК, и только 13% - за пределы города. Годом ранее доля переезжающих из центра составляла 28%.

По сравнению с серединой лета, к началу осени общая площадь предлагаемых объектов увеличилась на 4% (до 2398 тыс. кв. м), а предложение в целом уменьшилось на 5%. По данным RRG, еще более усиливает тенденцию к снижению цен тот факт, с рынка снимаются объекты с явно завышенной ценой. Сегодня она достигла уровня 4171 долл. за кв. метр.

Таким образом, стабилизации рынка офисной недвижимости пока нет, хотя некоторая активизация рынка присутствует. Общая нормализация ситуации в российской экономике даже, несмотря на значительное уменьшение объема кредитования строительства новых объектов, дает основания экспертам предполагать, что восстановление рынка осенью все же начнется.

Источник www.fellton.ru
24.09.2009

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

6272