Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Александр Фёдорович Пацкалев
доктор экономических наук, профессор

Рынок под прессом

Хотя накал страстей, вызванный повышением арендной платы в столице, несколько угас, вопросы, связанные с арендой нежилых помещений, по-прежнему очень остры и болезненны. Действующую в Москве Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, (далее — Методика) анализирует главный научный сотрудник Центрального научно-исследовательского института экономики и управления в строительстве Госстроя РФ (ЦНИИЭУС) Александр ПАЦКАЛЕВ.

Согласно новой Методике формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = А_затр + А_дох= (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * К_д * К_кор)    (1),

где АПЛ — годовая величина арендной платы;
А_затр — затратная составляющая арендной платы;
А_дох— доходная составляющая арендной платы;
ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина ОТ определяется по формуле:
ОТ = С_инв * К_от,
где С_инв — инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
К_от —коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;
НКЛР — величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S — площадь арендуемого объекта;
К_д — коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год
К_кор — корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Однако в новом подходе есть грубый методологический просчет: при расчете годовой арендной платы в новой Методике исключен коэффициент эффективности (окупаемости) вложений капитала. Ранее (с 1992 по 2002 г.) размер годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения) в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:

А_п = С_б * К_из * К_м * К_т * К_э * К_тд *К_нж * S/10    (2),

где: С_б - базовый размер строительства 1 кв. м.;
К_из, К_м, К_т, К_э, К_тд, К_нж — коэффициенты соответственно: износа; качества строительного материала; типа здания; территориальной зоны; типа деятельности; качества нежилого помещения;
S — площадь здания;
10 — коэффициент эффективности (окупаемости).

Как видно из выражения (2), основой определения арендной платы являлась остаточная стоимость нежилого помещения с учетом срока окупаемости вложений, равного 10 годам. Имеется в виду, что базовая стоимость строительства (стоимость восстановления или замещения) в конкретный период устанавливалась исходя из сложившихся (базовых) затрат на новое строительство в соответствующий год, которая затем уменьшалась на величину износа, накопленного за эффективный (фактический) срок службы объекта. В результате получали остаточную стоимость помещения которая корректировалась множеством коэффициентов, включая коэффициент кратности (эффективности), равный 10. Обратная величина коэффициента кратности характеризует собой эффективность аренды нежилого помещения.

Если исходить из теории оценки объектов недвижимости, например, доходным подходом, то арендная плата для собственника помещения является доходом (потенциальным валовым доходом), который он равномерно получает в результате сдачи имущества в аренду. Из этого следует:

• во-первых, то, что стоимость недвижимости (С_н) и чистый доход (за вычетом операционных, эксплуатационных и коммунальных платежей) взаимосвязаны через коэффициент капитализации (К_к);
• во-вторых, для определения арендных ставок необходимо устанавливать специальную стоимость объектов недвижимости;
• в-третьих, никаких корректирующих коэффициентов вводить не следует, так как они уже учтены при определении специальной стоимости объекта недвижимости.

Как видно, в ранее действовавшей Методике хотя и заниженный (0,1), но все же был коэффициент эффективности, то в новой Методике его нет и, следовательно, расчет годовой арендной платы ведется от единовременной рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).

В связи с этим следует и второй методологический просчет, заключающийся в несоблюдении сопоставимости слагаемых элементов формулы, а именно: затратная составляющая арендной платы имеет годовую размерность (то есть показатели рассчитаны в расчете на год), а доходная составляющая арендной платы рассчитана от всей (единовременной) рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).

Чтобы более убедительно показать суть методологических просчетов, обратимся к методологии оценки эффективности капитальных вложений, которая успешно применялась до 1994 г. В частности, одним из последних документов была Методика определения эффективности капитальных вложений (утверждена Госпланом СССР по согласованию с Госстроем СССР, Минфином СССР, Госкомстатом СССР 10 ноября 1988 г.). Наряду с определением общей (абсолютной) эффективности капитальных вложений Методикой для выбора наиболее эффективного варианта рекомендовалось определять сравнительную экономическую эффективность капитальных вложений по минимуму приведенных затрат, т. е. по формуле:

С_i + Е_н * K_i -> min         (3),

где С_i — текущие затраты (себестоимость) по i-му варианту, руб.;
Е_н — капитальные вложения по i-му варианту строительства объекта недвижимости, руб.;
K_i — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (в целом по народному хозяйству был установлен в размере 0,12).

Как видно из выражения (3), текущее затраты суммируются с единовременными расходами (в качестве которых выступают капитальные вложения), приведенными к годовой размерности с помощью коэффициента сравнительной эффективности (0,12).

Конечно, в условиях рынка коэффициент сравнительной эффективности будет значительно выше, но важно другое — суммируются сопоставимые затраты.

В новой же Методике, действующей сегодня в столице (формула 1), суммируются несопоставимые слагаемые — затратная составляющая имеет годовую размерность, a доходная — единовременную размерность рыночной стоимости арендуемого объекта (ОЦ).

Если исходить из сложившегося рынка нежилого фонда в Москве, то коэффициент эффективности примерно составляет: в долларовом эквиваленте — 0,16 - 0,18, а в рублевом эквиваленте — 0,25 - 0,27. В каждом конкретном случае он определяется по рыночным данным по стоимости продажи и стоимости аренды сопоставимых объектов недвижимости или иным гарантированным ставкам дохода на вложенный капитал.

Но в любом случае заложенная в формуле 1 рыночная стоимость 1 кв. м арендуемого объекта должна быть уменьшена на величину, обратную коэффициенту эффективности, т. е. примерно в 3 - 4 раза.

Попутно следует отметить, что в формуле 1 коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта (К_д) и коэффициент, отражающий степень прав арендатора (К_кор), должны быть исключены, так как они учитываются при определении рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта (ОЦ). Это «фискальные» коэффициенты, и ничего общего с методологией оценки стоимости объектов недвижимости и эффективности капитальных вложений они не имеют.

В Методике определения эффективности капитальных вложений однозначно подчеркивалось, что при расчетах экономической эффективности капитальных вложений должна быть соблюдена сопоставимость затрат и эффекта в сравнимых вариантах, в том числе по (основным): времени вложения средств и вызванного им эффекта; ценам, принятым для выражения затрат и эффекта; идентичности исчисления показателей, обычно стоимостных, используемых для расчета эффективности.

Следует отметить также, что в затратной составляющей формулы 1 (А_затр) учтены амортизация на реновацию (ОТ), накладные расходы на формирование договора аренды (НКЛР) и страховые платежи (СТР), то есть затратная составляющая определяется без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и НДС, которые имеют значительную величину, во много раз превышающую указанные расходы и платежи. Поэтому вопросы учета этих расходов и платежей должны обязательно определяться условиями договора на аренду объекта недвижимости.

В связи с тем, что ставки арендной платы за нежилой фонд оказалась существенно завышены и методологически не обоснованы, расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда поручено проводить коммерческим компаниям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности. Не приходится сомневаться, что результаты будут достаточно объективными. однако важно иметь в виду, что Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, указано, что: «Итоговая величина стоимости объекта оценки... может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Имеется в виду, что результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, а следовательно, и арендной платы за пользование нежилым фондом необходимо пересматривать через каждые 6 месяцев. На это потребуется и время, и деньги (дополнительные расходы как всегда лягут на плечи арендаторов).

Нельзя не отметить то, что в печати имеются высказывания о субъективности лицензионных оценщиков, у которых высокие арендные ставки обусловлены включением вложенных средств арендаторов в улучшение арендуемых площадей. Но в таком случае, по нашему мнению, оценщики обязаны были бы поставить в известность собственника здания о том, что такие расходы обусловлены функциональным износом и, следовательно, должны быть исключены. В то же время если такие факты и имеют место, то в основном это обусловлено методологическими ошибками самой Методики расчета арендной платы. Выше показано (формула 1), что доходная часть арендной платы формируется на основе оценки рыночной стоимости (ОЦ) 1 кв. м арендуемого объекта. Поэтому оценщиками при оценке рыночной стоимости учитываются потребительские свойства объекта недвижимости в связи с улучшениями.

Но вопрос в том, что для условий аренды должна определяться не рыночная стоимость. Чтобы выяснить, какую же стоимость необходимо определять, обратимся к Международным стандартам оценки (МСО) и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.07.2001 № 519.

По МСО рыночная стоимость определяется как «расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

В наших Стандартах оценки под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Возникает вопрос: соблюдаются ли условия рынка при определении рыночной стоимости для целей аренды? По нашему мнению — нет, так как имеются ограничения.

• во-первых, никакой сделки купли-продажи не происходит.
• во-вторых, не определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
• в-третьих, нет экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Не случайно Стандартами оценки предусмотрено 8 видов стоимости объекта оценки, отличных от рыночной стоимости, а именно:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком,
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Понятие специальной стоимости объекта оценки приведено в полном объеме, чтобы обратить внимание читателей (арендаторов, чиновников ДГМИ и др.), что для целей аренды должна использоваться именно специальная стоимость объекта недвижимости. При такой методической посылке снимаются все вопросы с затратами на улучшение арендуемых площадей, наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, экспозиции и др.

По нашему мнению, наряду с привлечением оценочных компаний субъекты Федерации и муниципальные органы власти должны иметь и методологически правильные Методические рекомендации по расчету арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Они должны быть достаточно простыми и понятными арендаторам и ограждать их от произвола чиновников, устанавливающих различные «корректирующие» коэффициенты. Пора ставить методологию оценки собственности на научную основу.

При использованни данного материала ссылка на Оценщик.ру обязательна!

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

11920