Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Кадастровая стоимость – чем это грозит Москве?

Авторы: Львов. Д.С., Медведева О.Е.,
Микерин Г.И., Смоляк С.А. © 2006 г.

Москва — крупнейший мегаполис мира. Земля — эта основа богатства нации, ее капитал. В Москве эта истина реализуется буквально. Каждый квадратный метр земли может приносить и буквально приносит доход. Стоимость московской земли, по нашим предварительным оценкам, составляет не менее 500 млрд. долл. США.

И от того, как пойдет становление отношений в сфере земельно-имущественного комплекса в Москве, будет зависеть развитие этих отношений и судьба земельной реформы во всей России.

Ознакомившись с результатами кадастровой оценки в Москве, выполненной по действующим федеральным правилам, можно отметить, что полученные результаты соответствуют этим правилам.

Но при этом даже поверхностный анализ содержания правил вызывает вопросы об адекватности положенных в их основу экономических зависимостей для целей расчета земельного налога.

Сейчас в качестве основы, так сказать, станового хребта, этих отношений предлагается использовать кадастровую стоимость земли, а в дальнейшем — и всей недвижимости. От кадастровой стоимости с 2006 года в стране начинает взиматься земельный налог, но его главная цель не является только фискальной. Во всем мире земельный налог вводится как инструмент, способствующий улучшению использования земель.

Другими словами, те, для кого налог оказывается экономически непосильным, должны уступить место тому, кто на той же земле сможет работать с выгодой. Тем самым, размер кадастровой стоимости увязывается с принципами наилучшего и наиболее эффективного использования, как земель, так и капитала. При завышенной кадастровой стоимости в данном месте никто не будет инвестировать, при заниженной — земля будет использоваться нерационально.

Если же посмотреть российские методики расчета кадастровой стоимости, то можно прийти в полное недоумение. Оказывается, никакого экономического смысла в этом показателе нет и, что рассчитан он, как бог на душу положит, по очень странным документам, называемым методиками государственной кадастровой оценки земель различных категорий.

В чем странность данных методик? В полном игнорировании не только накопленного теоретического знания, но и мирового практического опыта по определению налогооблагаемой базы при установлении земельных и имущественных налогов.

Во всем мире для создания справедливой системы налогообложения в той или иной мере используется рыночная стоимость земли. Именно рыночная, а не какая либо иная. При этом могут быть разные технические приемы (у оценщиков — подходы) к определению кадастровой стоимости, которые имеют разную точность, разные сферы применения и т.п., но результат во всех случаях окажется рыночным. Основных приемов два.

Один участок можно оценить по аналогии с другими, рыночная стоимость которых известна. Этот (сравнительный) подход применим там, где есть развитой рынок. При этом можно учесть много индивидуальных для каждого участка факторов — так осуществляется индивидуальная оценка. Можно заранее закрепить перечень факторов и учесть их влияние по каким-либо формулам — так производится массовая оценка. Однако сами эти формулы все равно получаются из анализа большого количества реальных сделок, что возможно только при развитом рынке.

При втором — доходном — подходе участок оценивается по тем доходам, который он дает при наилучшем использовании. Однако для этого необходимо, во-первых, определить наилучший способ использования конкретного участка, а во-вторых, установить на перспективу чистые доходы, которые он будут давать. Чтобы реализовать такой подход, надо опираться на государственную политику землепользования и иметь стабильную систему цен и налогов, чего сегодня нет.

Разумеется, при всех указанных подходах рыночная стоимость определяется неточно. Грубо говоря, вместо настоящей рыночной стоимости определяется некоторая “приблизительная” стоимость. Однако во всех демократических государствах, независимо от степени их развитости, действует важнейший принцип: желательно, чтобы кадастровая стоимость никогда не превышала рыночную. Иначе это будет несправедливо, когда налог за копеечный участок будут взимать как с такого же по площади высокодоходного участка.

Как же удается совместить принцип справедливости с приблизительностью расчета? – Очень просто! Если ошибка в расчете рыночной стоимости, скажем, обычно не превышает 30%, то кадастровую стоимость принимают на уровне 70% от “приблизительно рыночной”. Но ведь для какой-то, пусть малой, части собственников ошибка может оказаться и больше! И что тогда делать? – А тогда собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость и, если его правота подтвердится кадастровыми органами или судом, то кадастровую стоимость примут на том уровне, который удастся доказать собственнику участка.

А что делается у нас? Требование, чтобы кадастровая стоимость не превышала рыночную, в документах отсутствует! Право оспаривания кадастровой стоимости отсутствует! Но, быть может, предлагаются такие расчетные формулы, которые проверены десятилетиями и дают погрешность не более 5%? Конечно, этого нет! Кем-то предложены никак научно не обоснованные формулы и методы, утвержденные в качестве нормативных документов, обязательных к применению при определении показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Оценку сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда предложено проводить “сверху вниз”: сначала оценить всю страну, потом дифференцировать "среднюю по стране" стоимость по субъектам Федерации, а эти показатели, как в плановой экономике, “довести” до конкретных оценочных зон и участков. Помнится, такое мы уже проходили!

Каковы же основные положения "Методики государственной кадастровой оценки земель поселений"? Их условно можно разделить на экономические, технические и политические.

Начнем с экономических. Расчеты ведутся по-разному для различных участков — в зависимости от вида их использования. Тем самым, стоимостная оценка земли будет отвечать не наилучшему, а текущему использованию земли в данной единице измерения.

Принимается, что стоимость земли зависит только от тех факторов, которые приведены в приложениях. К тому же из них надо отобрать те, которые отвечают условию наилучшей изменяемости. Как лучше всего изменить, скажем, темпы инфляции или количество мигрантов, нам уже много говорят высшие руководители страны. Теперь об этом будут задумываться и на местах. О качестве списка факторов можно судить по одному из них: "количество автобусных рейсов в день по воде до административного центра субъекта Российской Федерации"!

Более того, принято, что единица прироста каждого фактора дает один и тот же прирост стоимости любого земельного участка. Скажем, стоимость вырастет одинаково, если количество указанных рейсов вырастет с одного до двух или с 30 до 31. Прирост стоимости будет один и тот же, если охват детей в возрасте от 1 - 6 лет дошкольными учреждениями вырастет с нуля до 1% или с 99 до 100%. Любой экономист скажет вам, что таких зависимостей не бывает! А чтобы узнать, какие зависимости есть, надо проводить научные исследования. Вместо этого научные учреждения приватизируют, их финансирование сокращают, а всем нам предлагают использовать методики, не имеющие никакого отношения к экономической науке, зато открывающие широкое поле для коррупции на всех уровнях государственного управления.

Теперь о технической стороне дела. Как рассчитать количественные характеристики влияния отдельных факторов на стоимость объекта — это предмет специальной науки — прикладной статистики. Наша прикладная статистика оценивается в мире весьма высоко, имеются и современные методы, и компьютерные программы. Однако никакого упоминания об этом в методике нет. Вместо этого используется псевдонаучная терминология (вроде “сжатых факторов” и “потенциалов влияния”) и предлагается к использованию пакет прикладных программ, основанных на формулах, предложенных 200 лет назад. Так что главное здесь не метод расчета, а кто получит деньги за продажу этого доморощенного компьютерного пакета. Далее, ясно, что методы прошлого не могут учесть современных особенностей. Учесть их предлагается с помощью экспертных оценок. Больше говорить не о чем! Выигрыш от этого получат только эксперты! Результат будет таким же, как если бы государство отдало бы кому-то в пользование метр государственной границы.

Таким образом, величина кадастровой стоимости, получаемая из применяемых моделей, с некими экспертно установленными коэффициентами очень далека от рыночной стоимости и, по сути, ничего в экономическом смысле не отражает. Это есть "нечто" — произвольно посчитанное. Причем проверить как получено это "нечто" не представляется возможным, так как вся процедура расчета непрозрачна и "зашита" в программное обеспечение, известное только ограниченному кругу лиц.

По сути, такой принцип расчета позволяет людям, производящим расчеты, довольно легко манипулировать показателями безо всякой ответственности перед практически всем населением страны.

В итоге местные органы власти оказались в заложниках у недобросовестных разработчиков методики. Ведь они должны утверждать данные показатели и отвечать перед населением за их правильность и, соответственно, правильность начисления налога. В одних случаях (земля под промпредприятиями) значения кадастровой стоимости оказались смехотворно малы, в результате чего бюджеты не получат необходимый объем доходов. В других случаях кадастровая стоимость оказалось слишком велика (дачные участки и др.) и людям будет тяжело выплачивать земельный налог. Да и процедур экспертизы и оспаривания кадастровой стоимости в нормативных документах не прописано.

Применение подобного принципа оценки земли в Москве приведет:
а) к неоправданным перекосам в формировании земельных платежей после перехода на новую систему установления земельного налога и арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости, б) к массовому недовольству собственников и пользователей земельными участками, обусловленному применением некорректных формул, методов и компьютерных программ, и в) к огромным потерям бюджета Москвы после разрешения приватизации земли в Москве.

В сложившейся ситуации огромная часть владельцев частных зданий и сооружений уклоняется от оформления прав на землю и, фактически, избегает получить статус плательщика земельного налога.

Рассмотрим примеры. Согласно кадастровой оценке стоимость земли в Центральном административном округе (ЦАО) составляет 9000 руб./м2. или $300/м2 или $3 млн. за га. В то же время рыночная стоимость в ЦАО составляет не менее $40 млн. за га. Простой расчет показывает следующее: стоимость платной парковки автомашины в центре или у аэропорта составляет в среднем 100 руб. в час за место. Это означает, что годовой доход от парковки равен 240 000 руб. в год или $8 000 в год. Предположим, что площадь, занимаемая одной машиной при парковке, составляет 8 м2. Отсюда доход от 1м2 земли в год будет равен $1000. Отсюда рыночная (капитализированная) стоимость земли при ставке 10 процентов равна $10000. Соответственно стоимость 1 га равна $100 млн., но никак не $3 млн. за га, которые получены по утвержденной кадастровой методике.

Теперь предлагается на основе кадастровой стоимости устанавливать размер выкупной цены земли под зданиями. Для Москвы обсуждается величина в 20%. Это можно понять двояко. Либо утвержденная методика может давать ошибку до 80% и тогда нечего ее утверждать, можно сделать другую, попроще и поточнее. Либо это сознательный акт — чтобы с какими-то “чисто конкретными” субъектами не ссориться, продать им землю по дешевке. Цену такого подарка мы примерно оценили: Москва потеряет от этого не менее 390 млрд. долл. США.

Выводы.

1. Надо устанавливать кадастровую стоимость на основе рыночной стоимости, т.е. так называемую, адвалорную величину по методологии, рекомендованной Международными стандартами оценки. Именно такой порядок прописан в Земельном кодексе РФ. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной. Однако сами механизмы оценки рыночной стоимости и перехода от нее к кадастровой в данной статье не приводится
2. Поэтому надо создать прозрачный и понятный механизм перехода от рыночной стоимости к кадастровой и разработать ясные, экономически обоснованные методики расчета.
3. Для определения рыночной стоимости есть известные методы и стандарты, российские и международные, включая и стандарты поведения оценщиков и стандарты выдачи им задания на оценку, и даже стандарты точности массовой оценки для налогообложения. Поэтому к определению кадастровой стоимости должны быть привлечено и высокопрофессиональные оценщики, и научные организации, занимающиеся теорией оценки. От разработки и обсуждения данной Методики и те и другие были отстранены.
4. В соответствии с международными стандартами кадастровая стоимость должна определяться только для целей налогообложения. Ее недопустимо применять в любых иных целях, в том числе и для определения выкупной цены земли.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

Р = Sзем. уч i. × (Рпос i + Рсделки ц i ) × К,

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

15148