Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимости

Автор: Акмал Гузель, к.э.н., специалист в области оценки недвижимости

Основной задачей правого обеспечения эксплуатации нежилого здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации объекта недвижимости начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого здания. Конкретный набор юридических операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии правового жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при принятии его в управление или покупке (стадии владения, пользования и распоряжения и смены собственника) и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер. Тем не менее, можно выделить ряд следующих основных вопросов, требующих изучения:

1.Форма собственности на объект недвижимости. В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Согласно ст. 212 ГК РФ: «В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Эти формы собственности можно охарактеризовать следующим образом:

Частная собственность. Частной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. При этом не все юридические лица могут обладать правом собственности на приобретенное, либо переданное им учредителями в качестве вкладов имущество. Согласно ст. 213 ГК РФ изъятыми из этого перечня являются государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения, финансируемые собственником.

Государственная собственность. Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъекта РФ) - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст. 214). Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ГК РФ ст. 125).

Муниципальная собственность. Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ, ст. 215). Права собственника от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления (ГК РФ ст. 125).

Отнесение имущества к федеральной, государственной и муниципальной собственности проводится в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-р «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Федеральное, государственное и муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципального собственности, права и обязанности ведения которых возложены на соответствующие комитеты по управлению имуществом (Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной, и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденное распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП, п. 11).

Государственное и муниципальное имущество имеет три вида правового режима:
а) закрепление за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);
б) закрепление за государственными и муниципальными учреждениями, а также казенными предприятиями на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);
в) незакрепленное имущество - государственная или муниципальная казна (п. 4 ст. 214, п. З ст. 215 ГК РФ), при этом под казной понимается именно имущество, а не казначейство как государственный орган.

2. Количество собственников у объекта недвижимости. В случае, если правом собственности на объект недвижимости обладает несколько субъектов, необходимо установить, с кем из них будет заключать договор на управление эксплуатирующая организация и каким образом будет осуществляться движение и распределение финансовых потоков. Поскольку, договор на управление объектом недвижимости может заключаться только с одним собственником, то и деловые отношения возникают с ним одним.      

3. Функциональное назначение объекта и особенности его использования. Объекты недвижимости могут относиться либо к объектам жилого фонда, либо к объектам нежилого фонда.

Порядок осуществления государственного контроля за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы определяется Законом №38 от 3 июля 2002 г. «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы», принятым Московской городской думой. Он устанавливает также административную ответственность    физических и юридических лиц, должностных лиц за нарушение законов и иных нормативных актов Российской Федерации и города Москвы, регулирующих учет и использование объектов нежилого фонда.

4. Правовое положение земельного участка. Земельный участок как объект земельных отношений являет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок идентифицируется своим кадастровым номером, который присваивается при осуществлении государственного кадастрового учета и определяет его местоположение. Очертание границ земельного участка позволяет определить кадастровая карта (план).

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) или арендная плата.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Согласно ст. 3 Закона РФ «О плате за землю» размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади земли в расчете на год и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. Налог на городские (поселковые) земли, в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю», устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, определяемым в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно - защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления; а за земельные участки, находящиеся в частной собственности - договорами аренды земельных участков (ст. 65 Земельного кодекса РФ).

5. Возможный вариант передачи объекта в управление. Управление эксплуатацией объекта недвижимости собственника другим лицом предопределено тем, что собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой. Поэтому возникает проблема, связанная с передачей здания собственника другому лицу и закреплением его на определенном вещном праве за новым субъектом.

Возможны различные юридические формы передачи объекта в управление:

Договор доверительного управления регулируется статьей 209 ГК РФ и главой 53 ГК РФ (ст. 1012-1026) и является оптимальной формой для решения всех задач, связанных с управлением объектом недвижимости. Согласно ст. 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); при этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ).

Если здание является государственной или муниципальной собственностью, следует учесть следующие моменты:

1) объектом доверительного управления не может быть имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении; передача такого имущества в доверительное управление, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого оно находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям (ст. 1013 ГК РФ);

2) концепция (бизнес-предложение) и программа доверительного управления объектом государственной собственности должны быть согласованы с отраслевыми органами исполнительной власти субъекта федерации, либо муниципального образования, ответственными за управление государственным (муниципальным) имуществом и за исполнение бюджета. В случаях, когда объект является памятником архитектуры, истории или культуры, концепцию и программу управления необходимо также согласовать с отраслевым органом, ответственным за охрану памятников.

Договор поручения (гл. 49 ГК РФ ст. 971 - 979) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ ст. 1005-1011) наиболее всего подходят для решения конкретных задач управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия; при этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение выполнять за счет другой стороны (принципала) определенные действия от своего имени либо от имени принципала; при этом права и обязанности по сделке, совершенной агентом от своего имени, приобретает агент, а по сделке, совершенной им от имени принципала, права и обязанности возникают у принципала. Управление недвижимостью, при передаче здания по агентскому договору, как правило, сводится к выполнению управляющей компанией отдельных функций управления эксплуатацией (например - только сдачи в аренду свободных площадей).

Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению (§ 1 и 4 главы 34 ГК РФ) наиболее целесообразен для случаев, когда объект управления находится в федеральной собственности. Особенно это касается зданий-памятников федерального значения, для которых законодательством не предусматривается иная форма передачи кроме аренды. Также передача объекта по договору аренды целесообразна, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор о совместной деятельности регулируется главой 55 ГК РФ, ст. 1041-1054 и наиболее целесообразен при наличии необходимости разделить затраты и риски, связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе - на ремонт и реконструкцию здания) между учредителем управления и управляющим. Согласно ст. 1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества учредителя управления в качестве вклада, но и непосредственное участие его в управлении объектом недвижимости.

Договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (гл. III ФЗ от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») применяется в случаях, когда для наиболее эффективного использования недвижимого имущества нескольких учредителей управления необходимо его объединение (например: различных собственников помещений в здании, либо собственников нескольких зданий, в совокупности представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов). По договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ПИФом) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав ПИФа с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, а управляющая компания обязуется от своего имени осуществлять доверительное управление ПИФом. При этом появляются льготы по налогу на прибыль - последний выплачивается, только в случае продажи учредителем управления своего пая, то есть отсутствует двойное налогообложение. К отрицательным сторонам данной формы относится факт образования общей долевой собственности участников паевого инвестиционного фонда на имущество, переданное в качестве паев, а также невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре.

В договоре на управление недвижимостью необходимо определить порядок формирования и величину вознаграждения управляющей организации. 

Многообразие возможных юридических форм связано, прежде всего с тем, что теоретически наиболее развитая их форма - оказание услуг на основе договора доверительного управления - является не всегда наиболее эффективной с учетом состояния правового регулирования доверительного управления, законодательных ограничений, налогового законодательства и прочее. Наиболее эффективная форма передачи здания в управление выбирается, как с точки зрения интересов собственника недвижимости, так и управляющей организации.

После прохождения государственной регистрации объекта (сделки) производится постановка его на баланс и включение сведений по нему в систему управленческой отчетности.

В процессе эксплуатации правовое обеспечение включает в себя юридическое сопровождение всех процессов заключения, исполнения и расторжения договоров аренды помещений, договоров подряда на выполнение работ и договоров на поставку ресурсов и услуг, а также юридические действия, направленные на снижение всевозможных потерь от неплатежей.

Законодательством России установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Для недвижимости такими ограничениями являются:
- система зонирования;
- рациональное использование и охрана земель;
- контроль за охраной окружающей среды;
- защита интересов других собственников и пользователей земли;
- градостроительные ограничения, проекты застройки населенных пунктов;
- учет строительных норм и правил;
- безопасность жизнедеятельности и др.

Ограничения, устанавливаемые законами и нормативными актами, носят принудительный характер. Существуют также добровольные ограничения, устанавливаемые собственником по договорам: аренды, сервитута и др. За нарушение большинства норм и правил предусмотрена ответственность должностных лиц и организаций. Все эти ограничения действуют на протяжении стадии владения, пользования и распоряжения объектом. Поэтому для эффективного управления имуществом необходимо организовать систему учета всех ограничений, которым подвергается объект недвижимости, так как они во многом будут влиять на выбор возможных решений в других сферах деятельности: в коммерческом использовании здания и его технической эксплуатации.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

9224


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 21/09с 22/09
USD ЦБ66,4725 66,24970
EURO ЦБ77,7529 78,07531
Индекс стоимости жилья
2493 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на II кв. 2018 [2]
Письмо об индексах II кв. 2018
Индексы СМР на I кв. 2018
Об индексах СМР на III кв. 2018
Об индексах СМР на II кв. 2018
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "Экспертный центр "Норматив" требуется Оценщик коммерческой недвижимости, оборудования
Поиск по сайту
СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru