Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Прогнозирование эксплуатационных расходов в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом

Автор: Акмал Гузель, к.э.н., специалист в области оценки недвижимости

Прогнозирование величины эксплуатационных расходов играет важную роль в оценочной деятельности при расчете рыночной стоимости зданий с использованием доходного подхода.

Доходный подход к оценке объекта недвижимости основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого имущества зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме коммерческого эффекта от его использования (эксплуатации) и последующей продажи.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за типичный («нормальный») год функционирования делится на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости - капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

Одной из проблем, с которыми сталкиваются практикующие оценщики в процессе проведения оценки зданий доходным подходом, является прогнозирование обоснованной величины расходов на их эксплуатацию для последующего расчета текущей стоимости чистого потока наличности. 

Величина расходов на эксплуатацию жилых и общественных зданий, расположенных в городе Москве, может быть спрогнозирована на основе сборника базовых удельных показателей величины эксплуатационных затрат МРР-2.1.02.97 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 6 июня 1997 года №595-РЗП).

Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.

Рассмотрим прогнозирование каждой категории расходов на техническую эксплуатацию зданий с использованием данного метода. Расходы на оплату труда эксплуатационно-технического персонала рассчитываются исходя из списочной численности рабочих по профессиям, размеров их средней месячной зарплаты и начислений на нее. Списочная численность вычисляется по формуле:

Чсп = Чя * Кн, где:

Чя – нормативная явочная численность,

Кн – коэффициент планируемых невыходов, определяемый по формуле:

Кн =    1 + % планируемых невыходов

            100

Персонал, требуемый для обеспечения технической эксплуатации общественного здания, включает в себя: дворников и уборщиков помещений, уборщиков мусоропроводов, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования (слесарь-сантехник, электромонтер по обслуживанию и ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-измерительным приборам и автоматике), лифтеров, столяров, занятых обслуживанием и ремонтом мебели, фурнитуры, оконных и дверных заполнений, а также рабочих, выполняющих ремонтно-строительные работы.

Потребность в эксплуатационно-техническом персонале определяется на основании «Межотраслевых нормативных материалов для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений - М., 1992» и «Нормативов численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий – М., 1988».

Нормативная явочная численность дворников рассчитывается, исходя из уборочной площади, вида покрытия территории (усовершенствованное, неусовершенствованное, без покрытия), интенсивности пешеходного движения (I класс - до 50 чел./ч.; II класс - от 51-100 чел./ч.; III класс - свыше 100 чел./ч.), а также количества дней с твердыми осадками, по формуле:
Чд = S/(N * К), где:

S - уборочная площадь (кв. м.);
N - нормы по уборке дворовой территории в холодный или теплый период года, определяемые по таблицам 1.1. и 1.2. (кв. м.);
К - поправочный коэффициент.

Таблица 1. Нормы уборочной площади дворовой территории в холодный период года

Примечание к таблице. Количество дней с твердыми осадками, когда производится сдвигание снега свыше 2 см, принято до 30% общего числа дней с твердыми осадками. При выполнении сдвигания снега свыше 2 см на протяжении количества дней, составляющих более 30% общего числа дней с твердыми осадками, к соответствующим нормам, представленным в таблице 1., на каждый следующий процент следует применять коэффициент: К= 0,95, то есть: К = 0.95(n-30), где n - процент дней с осадками более 2 см.

Таблица 2. Нормы уборочной площади дворовой территории в теплый период года

Примечание к таблице. Количество дней с жидкими осадками свыше 2 см, когда производится частичная уборка территории, принято до 30% общего числа дней с жидкими осадками. При выполнении этой работы на протяжении количества дней, составляющих более 30% общего числа дней с жидкими осадками, к соответствующим нормам, представленным в таблице 2., на каждый следующий процент следует применять коэффициент: К= 1,01, то есть: К=1,01(m-30), где m - процент дней с осадками более 2 см.

Нормативная явочная численность уборщиков помещений рассчитывается, исходя из типов помещений, их уборочной площади и заставленности, по формуле: Чу = S1/N01 + S2 /N02 + S3 /N03 +...+Sn /N0n, где:

S1, S2, S3 , Sn – уборочные площади различных типов помещений;

NO1, NO2, NO3, NOn – нормы уборочных площадей соответствующих типов помещений, определяемые по таблице 3.

Таблица 3. Нормы уборочных площадей помещений различного функционального назначения

Примечание к таблице. Представленными в таблице 3. нормами уборки не учтены работы по чистке ковров, ковровых дорожек и мягкой мебели, так как периодичность их уборки устанавливается на местах в соответствии с местными организационно-техническими условиями. На чистку с помощью пылесоса установлены следующие нормы времени: 1 кв. м. ковра или ковровой дорожки – 0,36 минут, 1 мягкое кресло – 0,68 минут, 1 мягкий диван – 0,75 минут.

Таблица 4. Нормы уборочных площадей туалетных и душевых комнат

Примечание к таблице. При увеличении количества санитарно-технического оборудования в туалетах на одно наименование норма их уборочной площади уменьшается на 2 %, соответственно при уменьшении - увеличивается на 2%

Нормативная явочная численность уборщиков мусоропроводов рассчитывается, исходя из количества человек, работающих в здании (арендаторов), этажности здания, типов мусоросборников и их местонахождения, по формуле: Чу = P / (N * K), где

P - количество человек, работающих в здании (арендаторов);

N - норма обслуживания (человек), определяемая по таблице 5.

K – поправочный коэффициент

Таблица 5. Нормы обслуживания мусоропроводов с загрузочными клапанами, находящимися на лестничных площадках

Примечание к таблице. При установлении укрупненных норм обслуживания принята система вывоза мусора способом «опорожнения». При «сменной» системе вывоза мусора к нормам обслуживания, помещенным в вышеприведенной таблице (переносной мусоросборник и контейнер), следует принимать коэффициент К = 1,05.

Нормативная явочная численность рабочих в сутки, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, определяется, исходя из количества работающих в здании человек и его общей площади, по таблице 6:

Таблица 6. Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования зданий

Нормативная явочная численность лифтеров в смену определяется, исходя из количества действующих в здании лифтов (резервные лифты не включаются в общее количество учитываемых при расчете лифтов), сменности работы каждого лифта и порядка их обслуживания: при самостоятельном пользовании в смену на 1 пост – 1 человек.

Нормативная явочная численность столяров определяется, исходя из количества работающих в здании человек и количества единиц мебели (при наличии встроенной секционной мебели каждая секция принимается за единицу), по таблице 7.

Таблица 7. Нормативы численности столяров

Однако, «Нормативами численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий – М., 1988», не предусмотрена численность рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом оборудования местных отопительных котельных. Для расчета численности данной категории рабочих могут быть использованы «Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием котельных и тепловых сетей – М.: НИИ труда, 1982».

На такие работы, как вывоз мусора, дезинфекция, установка и обслуживание системы кондиционирования воздуха, проведение работ по благоустройству и озеленению территории, а также обеспечение безопасности, включающее организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и противопожарного оборудования, могут привлекаться внешние подрядчики. 

Расходы на вывоз мусора рассчитываются на основании справочника «Санитарная очистка и уборка населенных мест» (М., 1990.) и «Рекомендаций по определению норм накопления твердых бытовых отходов для городов РСФСР» (М., 1982.), исходя из стоимости вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку) и норм накопления твердых бытовых отходов, определяемых по таблицам 8 и 9.

Таблица 8. Ориентировочные нормы накопления твердых бытовых отходов от благоустроенных жилых домов (с газом, центральным отоплением, водопроводом, канализацией)

Таблица 9. Ориентировочные нормы накопления твердых бытовых отходов от отдельно стоящих объектов
общественного назначения, торговых и культурно-бытовых учреждений

Нормативная явочная численность охранников при работе в несколько смен определяется, исходя из необходимого и рационального количества постов в здании, связанного с наличием корпусов и изолированных входов, а также количества смен работы каждого поста: в смену на 1 пост – 1 человек.

Расходы на пожарную безопасность рассчитываются на основании общих указаний СНиП 2.01.02-85 «Противопожарные нормы» и СНиП 2.04.01-84 «Пожарная автоматика зданий и сооружений», исходя из количества единиц противопожарного оборудования, приемно-контрольных приборов и извещателей, а также стоимости их обслуживания. 

Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, включают в себя: дезинфицирующие и моющие средства, строительные материалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специнвентарь, комплектующие к оборудованию и др.

Расходы на материально-технические ресурсы, обеспечивающие техническую эксплуатацию и текущий ремонт, рассчитываются, исходя из норм расходов каждого вида ресурса и их стоимости, на основе нормативного справочника «Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (М. Стройиздат. 1988 г.).

Затраты на оплату коммунальных услуг являются существенной статьей расходов и рассчитываются, исходя из тарифов на оплату коммунальных услуг и их потребления. Тарифы на оплату коммунальных услуг периодически публикуются в СМИ, информацию о них можно узнать также в Центре научно-технической информации.

Общее потребление электроэнергии здания может быть рассчитано по установленной мощности ее потребителей. Оно включает: электроэнергию на освещение здания, в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами, а также электроэнергию на технологическое оборудование, обусловленные функциональным назначением объекта. К расчетным потребителям электроэнергии относятся: осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания), розетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных приборов и оргтехники, лифтовое и технологическое оборудование (в том числе сауны и бассейна), посудомоечные машины предприятий общественного питания и т.п. Установленная мощность оборудования указывается в технических паспортах. Для установленных и используемых электроприемников на основании опроса инженерно- технических работников выявляются режимы работы и фактические коэффициенты спроса по ним. На основании данных обследования производится расчет потребления электроэнергии отдельно по каждой группе оборудования, с применением соответствующих коэффициентов спроса по режимам работы. В соответствии с ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», применяются коэффициенты единовременного спроса: при расчете расходов на рабочее освещение - в зависимости от установленной мощности, а при расчете расходов на лифтовое оборудование - в зависимости от числа лифтовых установок и этажности здания. Полученные результаты корректируются с учетом коэффициента фактического сезонного спроса.

Поскольку фактическая освещенность должна соответствовать современным санитарно-гигиеническим нормам, то потребление электроэнергии на освещение здания, рассчитаннное по установленной мощности, должно совпадать с величиной, рассчитанной по нормам освещенности. Светотехнический расчет по нормам освещенности должен обеспечивать в процессе эксплуатации требуемые количественные и качественные показатели уровня освещенности. Потребление электроэнергии на освещение здания по нормами освещенности рассчитывается на основании: СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» (с изменениями), ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» и «Справочной книги для проектирования электрического освещения» Т.М. Кноринга (С.-Пб.: Энергоиздат, 1992), исходя из объемно-планировочного решения объекта, функционального назначения помещений и коэффициентов единовременности, спроса по режиму работы и фактического сезонного потребления.

Общее потребление электроэнергии может рассчитываться по укрупненным нормативам на основании ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», исходя из данных, рекомендованных для предварительного расчета общего энергопотребления, в зависимости от функционального назначения здания, с учетом коэффициентов спроса по режиму работы и фактического сезонного спроса.

Потребление воды рассчитывается по укрупненным показателям на основании СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация» (действующее издание с изменениями), СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения», исходя из количества работающих в здании и норм потребления холодной и горячей воды, а также объема сточных вод, определенных в соответствии с функциональным назначением объекта (см. таблица 10.). Нормы потребления воды установлены для основных потребителей и включают уборку помещений, обслуживание здания и т.д.

Таблица 10. Нормы потребления воды общественными и торговыми зданиями

Потребление тепла рассчитывается по удельным теплопотерям объекта с использованием эмпирических формул на основании справочника Тихомирова К.В. «Удельные тепловые характеристики жилых и общественных зданий» (приложение №2), исходя из справочных данных, рекомендованных для предварительного расчета общего теплопотребления здания в зависимости от его функционального назначения.

Потребление тепла может быть рассчитано по коэффициентам теплопередачи ограждающих конструкций, исходя из данных об объемно-планировочном и конструктивном решениях здания, в соответствии со строительными нормами, на основе следующих нормативов: СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с изменениями), СНиП II - 3 -79* «Строительная теплотехника» (с изменениями) и СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование», (с изменениями). Изменения к этим нормативам регулярно публикуются в журнале «Бюллетень строительной теплотехники».

Таблица 11. Сводная таблица нормативов коммунальных услуг по жилым зданиям РФ

Однако, техническое нормирование не возможно применить к эксплуатационным расходам, связанным с функционированием объекта недвижимости на рынке. К таким расходам относятся:
- расходы на управление;
- расходы на заключение договоров аренды;
- оплату юридических услуг и бухгалтерских услуг;
- расходы на маркетинг и оказание услуг дополнительного сервиса арендаторам;
- платежи по налогу на имущество;
- плату за пользование земельным участком (налог на землю или арендная плата);
- имущественное страхование здания;
- резерв на замещение и др.

Данные эксплуатационные расходы могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Существенным является также то, что нормативные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения здания, поэтому при их использовании может потребоваться внесение соответствующих корректировок. Поэтому, рассчитанная на основе существующих СНиПов, нормативов и справочников величина эксплуатационных расходов является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях рынка.

Кроме того, на практике, расчет ресурсов на техническую эксплуатацию зданий по существующим СНИПам, нормативам и справочникам существенно увеличивает трудоемкость выполняемых работ по оценке объектов. Это приводит к астрономическому росту гонорара оценщика, что, само собой, отпугивает потенциального заказчика.

Поэтому, практикующие оценщики зачастую пренебрегают обоснованием величины расходов на эксплуатацию оцениваемого здания. Эксплуатационные расходы в большинстве отчетов по оценке объектов недвижимости принимаются ориентировочно в среднем от 15 до 30% действительного валового дохода от эксплуатации, либо дается ссылка на обзоры рынков недвижимости, проведенные различными компаниями. Однако, подобные обзоры рынков недвижимости, представляемые в различных периодических изданиях и Интернет - источниках, предоставляют довольно расплывчатые данные о величине расходов на эксплуатацию объектов, к примеру: «для офисных помещений г. Москвы, в среднем, от 70 до 100 долларов США за 1 квадратный метр общей площади».

Как следствие этого, отсутствие обоснованной информации о структуре и величине расходов на эксплуатацию оцениваемого здания приводит к недостоверности прогноза их величины, что в свою очередь отражается на результатах оценки рыночной стоимости объекта.

В случае, если не предполагается изменение класса или функционального назначения оцениваемого здания, а также при проведении оценки ранее эксплуатируемого объекта, прогнозирование эксплуатационных расходов может быть произведено исходя из данных о фактическом уровне расходов и прогнозов их темпов роста. Обоснованная информация о фактической величине расходов на эксплуатацию здания может быть получена в результате ретроспективного анализа бухгалтерской отчетности собственника или организации, управляющей объектом недвижимости. Прогнозные значения темпов роста эксплуатационных расходов можно установить на основании консультаций с экспертами и аналитиками рынка недвижимости, а также на основе представлений о функционировании здания и перспективах общего развития экономической ситуации в районе местоположения объекта недвижимости.

Для удобства анализа бухгалтерских данных по эксплуатационным расходам и дальнейшего их использования в оценке здания целесообразно упорядочить сбор информации в виде опросного листа, который рекомендуется включить в запрашиваемый у Заказчика пакет документов, необходимых для проведения оценки объекта.

В опросный лист следует включить информацию о величине эксплуатационных расходов, сгруппированных по следующим укрупненным статьям:

1. Оплата коммунальных услуг, включающая в себя две категории расходов: расходы по тарифам (электроэнергия, водоснабжение и канализация, теп-лоснабжение и оплата телефонов) и расходы договорам (дезинфекция, вывоз мусора, оплата услуг охраны и прочие расходы);
   
2. Расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, в которых следует выделить расходы на работы, выполняемые собственными силами, и оплату ремонтно-строительных работ, выполняемых по договорам со сторонними ремонтно-строительными организациями. Расходы на ремонт и техническое обслуживание, выполняемые собственными силами, в свою очередь, делятся на две подкатегории: фонд оплаты труда ремонтно-технического персонала с налогами, выплатами и премиями, а также расходы на обеспечение ремонтно-строительных работ;
   
3. Расходы на капитальный ремонт здания;
   
4. Расходы на санитарное содержание здания и оказание дополнительных услуг, которые включают в себя: расходы на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых собственными силами и оплату по договорам на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг со сторонними организациями. Расходы на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых собственными силами, в свою очередь делятся на фонд оплаты труда обслуживающего персонала с налогами, выплатами и премиями, а также расходы на приобретение хозяйственного инвентаря;
   
5. Административные расходы, в составе которых следует выделить три основные категории затрат: фонд оплаты труда административного персонала с налогами, выплатами и премиями, расходы на обеспечение офисной инфраструктуры и прочие расходы;
   
6. Расходы на страхование объекта недвижимости;
   
7. Единовременные расходы: на технические паспорта БТИ, регистрацию вещных и земельных прав и прочие расходы;
   
8. Налоги: на имущество, на землю (арендная плата за пользование земельным участком), экологические платежи.

Полученная в результате анкетирования информация, основанная на бухгалтерских данных, позволяет с наибольшей степенью достоверности выполнять прогноз эксплуатационных расходов при выполнении оценки объекта доходным подходом.

В анкету эксплуатационных расходов объектов недвижимости, помимо расходов на эксплуатацию, сгруппированных по статьям, рекомендуется включить основные характеристики здания: адрес объекта, административный округ и районная управа, территориально-экономическая зона, функциональное использование, тип здания, этажность, год постройки, общая площадь помещений и др.

Целесообразно также внести в анкету адресную часть, включающую сведения об источнике информации - собственнике объекта недвижимости или управляющей организации: наименование организации, адрес электронной почты (е-mail), контактные телефоны и фактический адрес. Включение их в опросный лист упрощает накопление информации по различным объектам недвижимости, что может положить начало формированию базы данных по эксплуатационным расходам с разделением по функциональному назначению зданий, типу, размеру, возрасту и местоположению.

Составленный в результате статистический формуляр можно представить в виде следующей анкеты:

Наличие базы статистических данных позволит использовать метод «объектов-аналогов» при прогнозировании эксплуатационных расходов в оценке зданий доходным подходом. За рубежом этот метод давно уже активно используется на практике. Работа по сбору и анализу статистических данных о доходах и расходах зданий ведется авторитетными профессиональными организациями, работающими на рынке недвижимости. Например, в США статистические данные о доходах и расходах объектов с разделением по местоположению и другим характеристикам периодически публикуются в следующих изданиях:

«Downtown & Suburban Office Building Experience Exchange Report», Building Owners & Managers Association, Статистические данные о доходах и расходах офисной недвижимости с разделением по площади, этажности, местоположению, возрасту зданий, ежегодное издание;

«Income-Expense Analysis: Office Building», Institute of Real Estate Management, Данные по статьям доходов и расходов для офисной недвижимости с разделением по местоположению, размерам, возрасту, арендным ставкам и типу зданий. Анализ тенденций коммунальных издержек, выпускается ежегодно;

«Dollar & Cents of Shopping Centers», Urban Land Institute, Статистические операционные данные торговых центров с разделением по размеру и географическому положению. Характеристики арендаторов, периодичность издания: 2-3 года;

«Income-Expense Analysis: Shopping Centers», Institute of Real Estate Management, Данные по статьям доходов и расходов для торговых центров с разделением по местоположению, размерам, возрасту, анализ тенденций активности реконструкции, налогов, товарооборота и т.д., издается ежегодно;

«Income-Expense Analysis: Conventional Apartments», Institute of Real Estate Management Данные по статьям доходов и расходов жилых зданий различных категорий с разделением по местоположению и возрасту зданий; ежегодное издание.

Подобные издания выпускаются во многих развитых странах мира.

Однако, совершенно очевидно, что использование зарубежных показателей для достоверного обоснования эксплуатационных расходов в российских условиях представляется не корректным, поскольку они отражают специфику климата, особенности конструктивных, объемно-планировочных и технологических решений, характеристики инженерного оборудования зданий, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны.

Накопление информации о сопоставительной величине расходов на эксплуатацию на примере аналогичных западных организаций даст возможность российским оценщикам достоверно прогнозировать расходные эксплуатационные статьи при выполнении оценки зданий доходным подходом, что во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений, связанных с объектами оценки.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

24195