Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Консалтинговая группа "КРЕДО" 13 марта 2008 г. провела семинар на межрегиональной специализированной выставке "БелЭкспоСтрой", проходящей в выставочном комплексе "Белэкспоцентр".

Тема: "Роль бизнес-анализа в принятии правильного инвестиционного решения в строительстве и управлении объектами коммерческой недвижимости". На основе проведенного семинара была подготовлена данная статья.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости г. Белгорода

Из практики по оказанию консалтинговых услуг на рынке коммерческой недвижимости известно, что по уровню развития данного сегмента г. Санкт - Петербург отстает от г. Москвы на 2-3 года, и примерно на такой же срок от петербуржского отстает рынки коммерческой недвижимости регионов. Иными словами можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости Белгорода отстает от московского на 5-6 лет. Именно поэтому можно с уверенностью сказать, что в ближайшие 2-3 года Белгород ждет волна с большой буквы, новых объектов коммерческой недвижимости.

Сегодня хоть и не начальный этап развития рынка, но о конкуренции между отдельными комплексами говорить рано: об этом свидетельствует низкая обеспеченность подобными объектами на душу населения.

Рис. 1. Обеспеченность торговыми площадями на тыс. жителей г. Белгорода (кв.м. на тыс. чел.)

Диаграмма (рис. 1), как раз свидетельствует о подобной ситуации. Для регионов желательным считается уровень в 300-400 кв. м. на тыс. чел. Таким образом, к данной цифре рынок торговой недвижимости Белгорода подойдет в 2009-2010 годах.
Показатель в 492 кв.м. на тыс. чел в 2010 году, скорее всего не будет достигнута, т.к. не все из заявленных проектов будут реализованы.
Схожая картина наблюдается и на рынке офисных площадей. В 2009-2010 году произойдет постепенное насыщение рынка до уровня соответствующему нашему региону в 250-300 кв.м. на тыс. жителей (рис.2).
На сегодняшний день в Белгороде функционирует 7 качественных ТЦ, общей площадью более 70 тыс. кв.м. из которых в 2007 году

• Почти 55% существующих площадей находятся в Южной и Юго-Западной частях города;
• 40% площадей сконцентрировано в Центральной части Белгорода;
• Восточная и Северо-Западная части города развиты очень слабо.

Что же будет ожидать нас после стадии насыщения рынка торговой недвижимости?
В 2010 году нами прогнозируется переход рынка в стадию спада, но это не означает значительного уменьшения объемов строительства. Это означает, что на фоне повышения конкуренции будет происходить рост многообразия форматов.

• Супермаркеты потеряют позиции: их потребители делают выбор между ценой (дискаунтеры) и ассортиментом (гипермаркеты)
• Магазины у дома набирают рост на волне увеличения благосостояния городского населения.

Какие конкурентные преимущества будут у вновь построенных ТРЦ, или иными словами, в чем недостатки существующих ТЦ г. Белгорода. По-прежнему актуальной проблемой для существующих ТЦ остается проблема обустройства развлекательных зон.

Рис. 3. ТРК "Гранд", ул. Победы 89 "б".
В современных заявленных ТРК будут катки, боулинг, мультиплекс, детские зоны разнообразные фуд-корты, это будет привлекать огромное количество покупателей, которые проведут в торговом центре целые выходные. В итоге сформируется привыкание к определенному центру. В итоге объемы продаж в ТРК существенно превышают показатели объектов, лишенных досуговой зоны. В Белгороде к подобным объектам можно отнести (с большой натяжкой) только ТРК "Гранд". К минусам которого можно отнести: недостаточную площадь, непроработанную концепцию и небольшое количество арендаторов (несоздающих поток посетителей кроме супермаркета "Вестер-Гипер" на котором они "паразитируют").
Другой объект коммерческой недвижимости - это универмаг "Белгород". В 2007 году прошел редевелопмент (был качественно обновлен фасад здания, интерьер, открыт нулевой этаж, и обустроена архитектурно территория атриума).
Концепция проекта также была проработана и теперь универмаг Белгород по международной классификации можно отнести к Торговому центру моды - Fashion center. Также проработан пул арендаторов согласно данной концепции, представлены торговые сети федерального масштаба такие как: "Л'Этуаль", "Красный Куб", "Nike", "Mexx", "Ecco", появилась зона фуд-корта.

Рис. 4. Универмаг "Белгород", ул. Попова 36.
Таким образом, можно сказать, что универмаг Белгород оказался "на волне" и правильно подошел к будущей конкуренции с новыми ТРК, что, увы, нельзя сказать об универмаге "Маяк".

Итак, что же создает "лицо" ТЦ и престиж его собственнику:

• проработанная концепция, основанная на тщательном анализе рынка
• по возможности наличие развлекательной зоны, фуд-корта
• и правильно подобранный пул арендаторов

Мы с Вами плавно подошли к актуальной проблеме - как же правильно разместить арендаторов в ТРЦ, каких именно арендаторов и на каких условиях? Помочь решить эти вопросы призвана услуга компании "КРЕДО" - Брокеридж коммерческой недвижимости.

Заполнение объекта арендаторами очень важная и самая трудоемкая часть реализации проекта. Если концепция неэффективная - объект рискует остаться без арендаторов. Поэтому эта работа на самом деле начинается на стадии маркетингового исследования рынка и начала создания концептуального облика будущего объекта и продолжается в течение всего процесса девелопмента.
Сдача в аренду площадей торгового центра производится строго с учетом концепции объекта, его целевой аудитории, возможности операторов, интересов собственника.
От правильного подбора арендаторов во многом зависит интерес покупателей к объекту, уровень доходности и срок окупаемости проекта. На этапе разработки концепции формируется идеальный состав арендаторов, который соответствует привычкам и предпочтениям целевой группы потребителей, после чего он соотносится с возможностями и планами самих розничных операторов. Во внимание принимаются ритейлеры международного, национального и местного масштаба. Основной критерий - арендатор должен вписываться в концепцию центра. По ценовому уровню: торговые операторы подбираются в зависимости от уровня доходов и платежеспособности целевой аудитории комплекса. По уровню марки - в соответствии с функциональным планом, который определяет необходимые ассортиментные группы товаров. Должны, кроме того, соблюдаться определенные пропорции между стабильными и новыми сетевиками.

Исходя из той информации которую мы получали от торговых сетей можно спрогнозировать спрос на торговые помещения по профилю клиентов (рис. 5):

• 1-е место одежа и обувь - 27% от общего числа запросов. Средняя запрашиваемая площадь 250 кв.м.
• красота и здоровье - 10% (средняя площадь 350 кв.м).
• бытовая техника и электроника 6,5% (средняя площадь 250 кв.м).

Рис. 5. Спрос на торговые и офисные помещения по профилю клиентов (в % от общего числа запросов).
Также на основе данной информации были выявлены факторы, влияющие на привлекательность объекта для арендаторов: это наличие бизнес-планов, прогнозов посещаемости, ярко выраженная концепция, прозрачная финансовая схема, достаточное количество парковочных мест, качественное техническое оснащение и разумная планировка.

Итоги:

• То, что конкуренция за потребителя в ближайшее время обостриться является неоспоримым фактом. А местные игроки, в основной своей массе, к этому не готовы.
• Федеральные торговые сети объявляют, что они видят своё дальнейшее развитие именно в регионах.
• Основываясь на приведенных фактах, местным девелоперам необходимо начать активное сотрудничество с квалифицированными консультантами, которые могут проработать концепцию существующих торговых центров и основываясь на этом подобрать подходящих арендаторов.

Консалтинговая компания "КРЕДО"
Руководитель проекта "Оценка рынка коммерческой недвижимости г.Белгорода".
Волобуев С.В.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

10413