Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Почему московские офисы подорожали в полтора раза

Одно из самых заметных событий рынка офисной недвижимости за прошлый год – это беспрецедентный рост арендных ставок: до 50% по некоторым объектам. «Собственник» опросил участников рынка о причинах и последствиях этого роста, а также выяснил, как будет развиваться тенденция в дальнейшем.

Бурный рост…

В среднем рост арендных ставок был в 2007 году все же меньше, чем в полтора раза, однако достаточно велик для того, чтобы быть названным беспрецедентным. Как говорит Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», ставки выросли за год в среднем на 30,5%.

«По итогам 2007 года рост арендных ставок составил порядка 30% в сегменте офисов класса А и В. По некоторым объектам наблюдался рост до 50%, – такие данные приводит руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова. – Это действительно серьезный рост. Однако необходимо учитывать, что отчасти он объясняется выходом на рынок новых, более качественных, объектов и реклассификацией существующих объектов».

Как результат прошлогоднего роста, на сегодняшний день средние базовые ставки аренды на офисные помещения класса А, по данным Blackwood, составляют $730-1300 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов); при этом на некоторые объекты Центрального округа ставки доходят и до $2,5 тыс. «В сегменте офисных помещений класса В в связи с реклассификацией и выделением классов В+ и В- разброс арендных ставок существенно изменился по сравнению с прошлым годом: для класса В+ на конец 2007 года ставки варьировались от $600 до $1100 за кв. м в год, для класса В- – от $400 до $800 за кв. м в год», – говорит Глазкова.

«С одной стороны, разумеется, рост выдающийся, а с другой – он абсолютно прогнозируемый и никого не удивляет, – комментирует тенденцию коммерческий директор компании NAI Russia Владимир Журавлев. – В Москве уже привыкли к тому, что недвижимость сдается по заоблачным ставкам. Ведь даже в Нью-Йорке на Манхэттене офисы класса А стоят порядка $700 за кв. м в год, а в центре Москвы варьируются от $1300 до $2000. Тем не менее такие сделки у нас заключаются, спрос существует, а значит, не исключено, что это вовсе не предел».

…И его причины

Причин такого выдающегося роста, по мнению Айдара Галеева, несколько: это и увеличение стоимости строительства, и невысокая скорость увеличения объемов предложения – многие объекты, как и прежде, задерживаются со вводом в эксплуатацию. Правда, это не новая тенденция, а, например, в 2006 году арендные ставки выросли максимум на 20% – это не 50% и даже не 30%. Причины прошлогоднего роста достаточно очевидны, считает и Владимир Журавлев: «Уровень жизни в России растет, и представительства в Москве хотят иметь практически все более-менее успешные компании из регионов. К тому же в последнее время на российский рынок вышло множество крупных зарубежных компаний, которые арендуют под свои офисы огромные площади». При этом, разумеется, никуда не девается спрос и со стороны московских компаний.

В то же время земли под застройку в столице, как известно, не хватает. А городское правительство к тому же в середине прошлого года приняло решение об ограничении офисного строительства в центре Москвы. «Несмотря на то что в последние годы активно проявляется тенденция к децентрализации рынка, многие компании предпочитают арендовать офис в центральном округе. Таким образом, повышенный спрос на офисные помещения в центре города обуславливает наибольшие темпы роста арендных ставок в ЦАО Москвы», – поясняет директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Роман Соков.

Одним словом, основная причина такого роста – дисбаланс спроса и предложения. По словам Романа Сокова, в течение года доля вакантных площадей в бизнес-центрах А-класса не превышала 3%, В-класса – 6%. Руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков отмечает в качестве еще одной причины сложившейся ситуации падение курса доллара.

«Собственники, понимая, насколько выгодно на данный момент строительство бизнес-центров, в условиях ажиотажного спроса постоянно повышают арендные ставки, стремясь максимально снимать сливки», – резюмирует Владимир Журавлев.

А дальше?..

Все это звучит довольно пессимистично, однако, как утверждают эксперты рынка, в текущем году тенденция не закрепится и арендные ставки будут расти вполне среднестатистическими темпами. Правда, не в центре города.

«В 2008 году ожидается умеренный рост средних арендных ставок и цен продажи на офисную недвижимость, – говорит Алла Глазкова. – При этом в ЦАО ожидается более значительное увеличение ставок аренды и цен продаж, ввиду дефицита предложения качественных объектов и инициативы московского правительства, запрещающей строительство бизнес-центров в центре». Что до конкретных цифр, по мнению Романа Сокова, рост составит в этом году 10-20%. Айдар Галеев прогнозирует рост на уровне 10-15%. 

 «С начала 2008 года нет выраженной тенденции повышения цены, – говорит Владимир Журавлев, – но прогнозировать спад арендных ставок или стабилизацию нельзя». Темпы роста в разных районах будут отличаться, уверен эксперт, при этом установится относительно стабильная ставка аренды ($500-700) на качественные офисы в районе МКАД и Третьего кольца. «Про Центральный округ этого сказать нельзя. Конечно, это вопрос моды и менталитета, но пока престижность ЦАО для арендаторов будет приоритетом, собственники будут продолжать взвинчивать цены, – продолжает Журавлев. – Хотя стоит отметить, что в конце 2007 года несколько увеличилось количество вакантных площадей класса А и В, что связано с непомерной ставкой аренды. Возможно, что рост цен уже не будет столь беспрецедентным и составит максимум 10-15% в 2008 году. Свою роль в повышении ставки в определенной степени будут играть курс доллара, уровень инфляции, политическая ситуация в стране и многие другие факторы».

Анна Соловьева
Источник: Собственник

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

3259