Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Воронеж. Обзор рынка жилой недвижимости. 2 квартал 2012 года.

Предложение

По состоянию на начало апреля 2012 г. общая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Воронеж составила 964 268 кв. м, совокупная жилая площадь - 780 593    кв. м, общее количество квартир - 12 914 ед.

Следует отметить, что на первичном рынке МЖС г. Воронеж с начала 2011 г. и по сегодняшний день прослеживается тенденция к постоянному увеличению объема предложения, предпосылками к чему послужили несколько факторов: постепенное преодоление кризисных тенденций в экономике, восстановление покупательского спроса, смягчение условий кредитования застройщиков и др. Отдельно следует выделить активную работу местной администрации по упрощению процесса получения разрешений на строительство жилья: принимаются меры по совершенствованию и упрощению требований к документам градостроительного зонирования и документации по планировке территории. Значительный объем строящегося жилья на сегодняшний день приходится на объекты возводимые по различным социальным программам: жилье для граждан, пострадавших от пожаров, квартиры для молодых семей, а также военнослужащих.

В 2011 г. городскими властями был принят «План мероприятий по ликвидации административных барьеров в строительстве на 2011-2012 гг.», реализация которого способствует увеличению объема строящегося жилья.

Основой первичного рынка МЖС г. Воронеж являются эконом– и средний классы, совокупная доля которых составляет 77,5%, бизнес-класс занимает 21,2% предложения, элитный — 1,3%.

С начала 2011 г. стала прослеживаться активность девелоперов в отношении строительства жилых домов бизнес-класса, что подтверждается закладкой нескольких крупных объектов в рассматриваемом сегменте: ЖК «Сердце города», ЖК «Челюскинцев, 101», а так же ЖД №72 на ул. Средне-Московской. Данная тенденция свидетельствуют об улучшении качественной структуры первичного рынка МЖС г. Воронеж, что, в свою очередь, является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к более качественному жилью.

На сегодняшний день явным лидером на первичном рынке по объемам возводимого МЖС в г. Воронеж является Коминтерновский район, на долю которого приходится 46,7%. На втором месте находится Ленинский район, долю которого составляет 20,1% от общего объема строящегося жилья. Доли остальных районов менее значительны. При рассмотрении расположения новостроек по классам с привязкой к районам видно, что все качественные проекты (в бизнес- и элитном сегментах) сконцентрированы в Центральном и Ленинском районах. При этом элитный класс представлен исключительно в Центральном районе. Наибольший объем строящихся жилых объектов эконом– и среднего классов сосредоточен в Коминтерновском районе, а также на левой стороне Воронежского водохранилища (Железнодорожный и Левобережный районы).

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, по состоянию на апрель 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Воронеж составляет 42 938 руб.

Отметим, что с начала 2010 г. цены на жилье демонстрировали уверенную положительную динамику и по состоянию на апрель 2012 г. превысили докризисное значение на 1,4%, что свидетельствует об относительно высокой активности спроса и недостаточном объеме предложения на первичном рынке МЖС г. Воронеж.

В апреле 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составляет 37 680 руб. (-12,2% к среднерыночной величине), в среднем - 42 892 руб. (-0,1%), в бизнес - 48 324 руб. (+12,5%), в элитном - 71 221 руб. (+65,9%).

На сегодняшний день ценовая дельта между классами является относительно высокой. Это свидетельство четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации населения г. Воронеж по уровню доходов. Данный факт также обуславливает отсутствие «перетекания» спроса из сегмента в сегмент и, как следствие, межклассовой конкуренции (этот тренд в кризисный и посткризисный периоды характерен для многих городов РФ).

По состоянию на апрель 2012 г. самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Центральном (52 326 руб.) и Ленинском (44 469) районах, что сопряжено с преобладанием в данных зонах проектов бизнес- и элитного классов. Наименьшая стоимость квадратного метра зафиксирована в Железнодорожном районе (37 308 руб.). Минимальное значение цен в данном районе связано с тем, что он является одним из наименее предпочтительных с точки зрения покупателей районом для постоянного проживания, и тем, что жилое строительство в данной зоне города практически полностью представлено эконом-классом. Стоимость жилья в остальных административных районах города находится варьируется от 38,4 до 42,5 тыс. руб. за 1 кв. м

Анализ спроса

С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за 12 месяцев 2010 г. их число возросло на 62,3% относительно 2009 г., а по итогам 2011 г. рост составил 9,7% относительно 2010 г.

Непрерывное увеличение количества сделок на первичном рынке МЖС г. Воронеж обусловлено комплексом факторов и причин, среди которых можно отметить следующие:

- постепенный рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов (по данным главного управления Банка России по Воронежской области, за четыре месяца 2012 г. выдача ипотечных кредитов выросла до 2,4 тыс. ед., увеличившись на 37% по сравнению с показателем аналогичного периода 2011 г. Сумма выданных займов за этот срок выросла почти в два раза - до 2,9 млрд. руб. В динамике с 2009 по 2011 гг. прослеживалась тенденция постоянного роста количества ипотечных займов - с 1,4 тыс. кредитов на сумму 1,5 млрд. руб. до 7,4 тыс. займов на сумму 8,1 млрд. руб.).

- повышение степени доверия потенциальных покупателей к первичному рынку МЖС г. Воронеж;

- рост уверенности и потребительских настроений потенциальных покупателей, обусловленный положительной динамикой показателей уровня жизни населения (номинальной и реальной заработной платы);

- положительная динамика стоимости квадратного метра также стимулирует потенциальных покупателей к приобретению жилья.

Самое высокое значение среднемесячного темпа продаж квартир на первичном рынке МЖС г. Воронеж имеют проекты эконом– и среднего классов — в среднем от 10 до 20 ед. в мес. Наиболее высокий темп характерен для объектов в популярных среди населения Коминтерновском и Советском районах. Немаловажным фактором является репутация застройщика. Новостройки от ОАО «ДСК» или ООО «Талай», зарекомендовавших себя за время кризиса, пользуются большим доверием у населения. Например, 2 очередь ЖК «Вега» (застройщик - ООО «Талай») со сроком сдачи в конце 2013 г. продана почти на треть. Средний темп продажи квартир в данном объекте составляет около 24 ед. в мес.

Одним из лидеров по темпам продаж в среднем классе выступает вторая очередь ЖК «Финист» (застройщик - ООО «ИСК «ФИНИСТ») со сроком сдачи во 2 кв. 2013 г. Объект находится в непосредственной близости от центра города, имеет собственную подземную парковку на 1 406 машиномест, автономное водо– и теплоснабжение. Успешная сдача 1 очереди объекта повышает уверенность в своевременной сдаче 2 очереди. Темпы продаж в данном объекте, по нашим оценкам, составляют 17-18 квартир в месяц. Другим крупным застройщиком в сегменте среднего класса выступает ООО «ИП К.И.Т.». Известность и надежность данной компании на рынке МЖС Воронежа, а также приемлемые цены обеспечивают высокие темпы продаж. Например, в доме на ул. Антонова-Овсеенко со сроком сдачи в 3 кв. 2012 г. продается до 15 квартир ежемесячно.

Тенденции и перспективы

Высокий объем строительства в Воронеже позволил достичь показателя обеспеченности жилой площадью 26,1 кв. м. на человека, что выше среднероссийского уровня. Тем не менее потребность в улучшении жилищных условий значительной массы населения сохраняется. В области действует ряд программ по содействию жилищному строительству. Одним из приоритетных направлений градостроительной политики Воронежа является комплексное освоение территорий и повышение доступности жилья. Однако на текущий момент закладка новых проектов производится в недостаточных объемах, в то время как спрос на жилье возрастает. В результате создается ситуация дефицита доступного жилья, что подтверждается значительным ростом стоимости квадратного метра.

В ближайшие годы ожидается начало комплексного освоения выделенных городом значительных по площади территорий. Планируется значительный рост темпов строительства доступного жилья. Уровень спроса на текущий момент немногим опережает предложение, и ожидаемый рост объемов строительства позволить избежать ажиотажа на рынке жилья. Наиболее вероятно, ежегодный рост цен в среднесрочной перспективе будет находиться в пределах инфляционных ожиданий.

По оценкам консультантов MACON Realty Group, в течение ближайших 5 лет ситуация на первичном рынке МЖС г. Воронеж рынке будет стабильной и привлекательной для девелопмента, рыночные риски будут умеренными.

Новости рынка

В 2012 г. в Воронеже продолжается работа по вопросу обманутых дольщиков. Ущерб от недобросовестных застройщиков в Воронежской области за период 2008-2011 гг. составил около 5 млрд. руб. Среди обанкротившихся за время кризиса компаний: ООО "Строй-Арт", ООО "СтройинвестЛайн", ОАО "Строймонтаж-99", ООО "Новые технологии плюс". Всего от действий недобросовестных застройщиков пострадали более 20 тыс. чел. Администрация области планирует решить данную проблему к началу 2013 г. за счет выделения части средств для завершения строительства из бюджета, а также смены застройщиков.

В марте 2012 г. началось планирование проекта комплексного освоения территории в месте, где располагались бывшие земли ВГАУ. Застройку на территории площадью 78,5 га будут вести несколько крупных компаний: ООО "ДСК-2", ООО "Партнер" и ООО "Монтажник". Общая площадь жилья в рамках данного проекта составит 788,0 тыс. кв. м. По состоянию на конец 1 кв. 2012 г. точные характеристики будущего микрорайона неизвестны, ведется согласование проектов застройки с городской администрацией.

Во втором полугодии 2012 г. планируется начать реализацию проекта "Учительский дом", который подразумевает строительство социального жилья для работников образования - школьных учителей и сотрудников ВУЗов.

Источник www.macon-realty.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

6500