Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Цены на торговую недвижимость в Перми необоснованно завышены

«Инвест-аудит» провел исследование факторов, влияющих на стоимость торговой недвижимости в Перми. Анализ показал, что цены на рынке не всегда определяютсяобъективными причинами.

Нередко стоимость торговой недвижимости превышает среднерыночный уровень из-за субъективных факторов, таких как привязанность продавца к объекту или завышение цены из-за нерационально вложенных в него средств.

Наиболее существенным критерием, влияющим на стоимость торговой недвижимости, является его месторасположение. Среди значимых факторов выделяются также расположение относительно основных деловых центров, этаж, величина площади, а также тип и материал здания.

Больше всего торговых помещений выставлено на продажу в соседних с центральными районах (Парковый, Балатово, Городские горки) – 41%. В непосредственной близости к центру (микрорайоны Громова, Свердлова, Островский) сосредоточено около 26% от общего числа предложений. В отдаленных районах (Закамск, Гайва, Лёвшино) количество предложений ниже – 19%. Доля торговой недвижимости, выставленной на продажу в центре, незначительная – 14%. Причем в основе своей, это помещения на первых этажах жилых зданий. Предложения по продаже площадей в торговых центрах, несмотря на высокий спрос, практически отсутствуют.

Анализ факторов, влияющих на стоимость, показал, что спрос и цены на торговые помещения в отдаленных районах города почти вдвое ниже аналогичных показателей в центре.

Более подробно результаты исследования представлены в приложении к настоящему пресс-релизу.

Егор Чурин, генеральный директор компании «Инвест-аудит»:

- Экономика постепенно выходит из кризиса, и это отражается, в том числе, на повышении спроса на торговые площади. В этом сегменте количество предложений традиционно высокое. Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта, является его местоположение, поскольку именно от него напрямую зависит поток клиентов, а значит уровень продаж и получаемая прибыль.

Аудиторская компания «Инвест-аудит», созданная в 1994 г. в Перми, оказывает услуги в сфере аудита, финансового и правового консультирования. Спектр услуг компании включает: аудит (обязательный и инициативный, кадровый), консалтинг (налоговый, управленческий, кадровый), экспертизу тарифов (городского транспорта, ЖКХ), оценку (бизнеса, недвижимости, оборудования), услуги в области МСФО, юридические услуги. Является членом СРО «Российская коллегия аудиторов». По данным аналитического центра «Эксперт-Урал», входит в число крупнейших аудиторско-консалтинговых компаний Урала и Западной Сибири.

Приложение 1

Исследование факторов, влияющих на стоимость торговой недвижимости

В марте-апреле 2012 года компанией «Инвест-аудит» было проведено исследование в секторе помещений для торговой недвижимости. Целью исследования являлось определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов в рассматриваемом сегменте. Постановка данной цели была обусловлена наличием сложностей в определении стоимости объектов коммерческой недвижимости, каждый из которых имеет свою специфику.

Данный сегмент был также выбран в связи с нарастающей потребностью бизнеса в помещениях, необходимых для торговли и оказания различных услуг, в связи с постепенным выходом экономики из кризиса. Рассматриваемый сегмент имеет наибольшее количество предложений, что повышает объективность итогового результата. В исследовании было рассмотрено более 100 предложений по продаже помещений для торговли в городе Перми.

Структура предложений представлена на следующей диаграмме:

На диаграмме обозначены:

Прилегающие к центру районы – Громова, Свердлова, Островский

Прилегающие к центральным районы – Городские горки, Балатово, Парковый

Отдаленные районы – Закамск, Гайва, Лёвшино

В результате предварительного анализа, были выявлены факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость недвижимости:

1. Расположение относительно центра города. Были рассмотрены различные микрорайоны, имеющие различную удаленность от центра (сам Центр, Парковый, Городские Горки, Свердлова, Разгуляй, Балатово, Закамск, а также другие).
2. Вследствие того, что город Пермь имеет расчлененную структуру, необходимо было рассмотреть также месторасположение относительно микрорайона, которое содержит расстояние до центров деловой активности, а также наличие отдельного выхода на красную линию.
3. Тип и материал здания, в котором расположено помещение. Наиболее существенной получилась разница между помещениями в торговых центрах и помещениями, преобразованными из жилых квартир на первых этажах.
4. Этаж, на котором расположено помещение.

Факторы, влияющие на стоимость помещений в меньшей степени и не рассмотренные в исследовании: качество отделки, наличие автостоянки или парковки, охраны, наличие арендаторов, инфраструктура (если это торговый или бизнес центр).

В связи с тем, что на каждый объект недвижимости одновременно влияют все вышеназванные факторы, было принято решение построить многофакторную регрессионную модель рассматриваемого сегмента рынка.

В нее были включены все вышеперечисленные факторы, вид зависимости каждого фактора выбирался индивидуально, критерием выбора было повышение качества модели.

В качестве информации были использованы предложения по продаже помещений для целей торговли, размешенные в базе данных PMLS и сети Интернет. Некоторые коэффициенты в итоге получились достаточно размытыми из-за недостаточного качества исходной информации – предложения по продаже не очень эффективно показывают стоимость продаваемых объектов, слишком большую роль играют субъективные причины. Однако, несмотря на это, основные законы влияния факторов на стоимость недвижимости отразились в полученной модели.

Далее из модели были исключены объекты с необоснованно завышенной ценой предложения. При верификации данных объектов путем телефонного звонка, выяснялось, что цена завышена из-за субъективных восприятий продавца, таких как привязанность к объекту, завышение цены из-за нерационально вложенных в него средств.

За базовый объект было взято торговое помещение на первом этаже жилого дома, расположенного в глубине центрального района, площадью 40 .

Остальные коэффициенты представлены в таблице, где также показана их вариативность:

Примечание: * малый размер данного коэффициента обусловлен отсутствием предложений качественных подвалов, на рынке в большинстве представлены объекты низкого качества.

Следует отметить, что в выборке основную массу (более 95%) объектов составляли помещения в жилых зданиях. Это связано с высоким спросом на помещения в торговых и бизнес центрах и отсутствием предложений на их продажу.

Как видно из данной таблицы, наиболее существенное влияние оказывает коэффициент месторасположения. Пусть в данной модели он впитал в себя наличие отдельного входа, выход на красную линию и другие субъективные характеристики объекта и, возможно, он выглядит необоснованно высоким, но месторасположение, это действительно самый существенный фактор, определяющий стоимость торговой недвижимости. От месторасположения напрямую зависит поток клиентов, а значит уровень продаж и получаемая прибыль.

Итак, на стоимость торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость. В данной статье были выделены и оценены следующие факторы: расположение относительно центра города, расположение относительно основных деловых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее существенное влияние и являются составляющими стоимости объекта недвижимости.

Пресс-сопровождение ООО «Инвест-аудит» осуществляет компания SP Media
Контактное лицо: Ольга Ширинкина
Тел. (342) 220-87-05, 8-963-019-22-60
E-mail: olgas@sp-media.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

9999