Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости Ростова-на-Дону, июль 2011

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону. В городе ведется строительство 92 объектов, общая жилая площадь которых составляет 753 118 кв. м. Это 10,8 тысяч новых квартир. По сравнению с данными за первое полугодие 2011 г., в июле объем возводимого жилья снизился на 1,6%

Анализ предложения

По оценкам компании MACON Realty Group, по состоянию на конец июля 2011 г., в стадии строительства в г. Ростов-на-Дону находилось 92 объекта, общая площадь которых составляла 990 303 кв. м, совокупная жилая — 753 118 кв. м, общее количество квартир в них — 10 816 ед.

По сравнению с предыдущим месяцем объем возводимого МЖС снизился на 1,6%. Тенденция закладки новых проектов, наблюдавшаяся в первые месяцы 2011 г. в настоящее время минимизирована и третий месяц подряд объем первичного рынка сокращается. На фоне отсутствия вновь вышедших проектов на рынок, снижение объема предложения связано со сдачей в эксплуатацию двух объектов.

Структура объема строительства по классам (жилая площадь), июль 2011 г.

Источник: собственная база строящихся объектов МЖС MACON Realty Group

В структуре первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону преобладают эконом– и средний классы. Они занимают 41,4% и 38,9% соответственно. Именно на эти сегменты и предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. На долю МЖС в сегменте бизнес- приходится 14,7% рынка. Элитный класс, по состоянию на июль 2011 г., представлен тремя новостройками (ЖК «Усадьба», девелопер — СК «Единство», ЖК «Пушкинский», девелопер — ОАО «Ростовгорстрой», ЖК «Ростов-Сити», девелопер — ООО «Покровский»)., совокупная рыночная доля которых составляет 5,1%. За последний месяц объем предложения незначительно изменился в эконом– и бизнес-классе.

Анализ структуры первичного рынка города показывает, что наиболее активное жилищное строительство развернуто в Ворошиловском районе г. Ростов-на-Дону, где возводится 31,9% общего объема предложения. При это и объем «замороженных» площадей в нем значительный — 6,1% от общей жилой площади новостроек. Вторую позицию по объему площади возводимого МЖС занимает Советский район (21,0%). В этой зоне возводятся масштабные проекты «Западные Ворота» в Левенцовке компании ЗАО «ИНТЕКО» и микрорайон 9А в ЗЖМ компании ООО «Комстрой». Общий объем предложения в данном районе за прошедший месяц снизился на 5,4%. Кировский район (центральная часть города) также активно застраивается и занимает третье место по объемам предложения — 11,7%. Как правило, здесь возводятся новостройки бизнес– и среднего классов. Наиболее масштабным проектом в данной зоне является ЖК «Ростов-Сити». Доли Октябрьского, Пролетарского и Ленинского районов составляют 9,7%, 6,2% и 8,6% соответственно.

Изменение объема первичного рынка произошло в Пролетарском районе, динамика сокращения составила 94,7%. Доли Железнодорожного и Первомайского районов г. Ростов-на-Дону минимальны и находятся на уровне 5,8% и 5,1% от общего объема предложения.

Ценовая ситуация

Остановка тренда к падению цен, начавшаяся в конце 2010 г., подтвердилась в первые месяцы 2011 г., когда они не только не снизились, а напротив, возросли. К маю 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону достигла 48 470 руб., что на 5,4% превышает показатель на 01.2011. По итогам июля 2011 г. уровень цен на рынке практически не изменился и составил 48 848 руб./кв. м (-0,4% к уровню предыдущего месяца).

Динамика ценового показателя подвергалась влиянию следующих основных факторов: рост цен в большом числе новостроек был компенсирован более существенным снижением в единичных объектах.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составляет 35,0 тыс. руб. (+0,5% по отношению к уровню предыдущего месяца), в среднем — 43,5 тыс. руб. (+0,2%), в бизнес-классе — 52,3 тыс. руб. (-2,4%), в элитном — 130 тыс. руб. (не изменилась). Ценовая дельта между классами является высокой. Это свидетельство четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации населения г. Ростов-на-Дону по уровню доходов. Существенная дифференциация цен по классам также говорит о существовании достаточно объемного сегмента покупателей с высоким уровнем доходов (бизнес-, элитный). 

Средневзвешенная стоимость на первичном рынке МЖС по классам, июль 2011 г., руб. за 1 кв. м

Источник: собственная база строящихся объектов МЖС MACON Realty Group

Максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону прослеживается в районах, приближенных к историческому центру. Наиболее престижные для постоянного проживания района, а потому и имеющие наиболее высокий средневзвешенный уровень цен — это Ленинский (54,9 тыс. руб./кв. м), Пролетарский (57,4 тыс. руб.) и Кировский (56,3 тыс. руб.) районы города.

Анализ спроса

Начиная с первых месяцев 2010 г. активность спроса на рынке по сравнению с периодом начала кризиса увеличилась ощутимо. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, покупательская активность уже оценивалась как средняя. Более ощутимое наращивание объема платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок начало прослеживаться со 2 полугодия 2010 г и наблюдается по сегодняшний день.

По состоянию на июль 2011 г. наиболее востребованными остаются квартиры с малым бюджетом покупки, т.е. квартиры в объектах эконом– и среднего классов. Спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Потенциальные покупатели, как правило, располагают суммой, не превышающей 2,0-2,5 млн. руб., в связи с чем останавливают свой выбор на 1-комн. квартирах наименьших площадей (менее 50 кв. м). Кроме того, в последние месяцы наблюдается рост числа сделок по всем типам квартир, которые имеют среднерыночный уровень цен и небольшую площадь.

При рассмотрении классов, в которых потенциальные покупатели подбирают на сегодняшний день квартиры, несомненно «пальма первенства» принадлежит эконом–классу. Данный факт сопряжен со сниженной платежеспособностью потенциальных покупателей, в связи с которой основным фактором привлекательности проекта является низкая цена. Однако в связи с ограниченным объемом ликвидного предложения в данном сегменте значительный объем спроса сконцентрирован в среднем классе, который также как и эконом- имеет более низкий, чем среднерыночный, уровень цен, в связи с чем может быть отнесен к категории доступного жилья. На проекты бизнес– и элитного классов спрос можно оценить как низкий.

Среди административных районов самыми востребованными у потенциальных покупателей являются приближенные к центральной части г. Ростов-на-Дону зоны — Ленинский, Пролетарский и Кировский районы. Привлекательность остальных районов по сравнению с вышеприведенными невысока. При этом в каждом из них есть как привлекательные, так и невостребованные среди потенциальных покупателей зоны.

Тенденции и перспективы

На сегодняшний день ситуация на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону оценивается как стабильная. За прошедшие месяцы наблюдалось появление новых проектов, что привело к росту объема предложения. При этом в июле объем первичного рынка сократился. Стабильность рынка обусловлена и тем, что падение цен не наблюдается, существует тренд медленного, но стабильного роста.

Наиболее вероятно, что в ближайшей перспективе средневзвешенный уровень цен на первичном рынке Ростова-на-Дону будет продолжать возрастать, несмотря на «вымывание» с него построенных объектов за счет сокращения объема предложения с традиционно высокими ценами.

Восстановительные тенденции спроса на первичном рынке жилья города укрепляются, что выражается в росте числа заключенных сделок. Основные потребительские предпочтения на рынке не изменились, устойчиво высоким спросом по-прежнему пользуются только объекты эконом– и среднего класса, на высокой стадии готовности и с небольшими площадями.

Скачать текст обзора в формате PDF >>>

Справка о компании:

MACON Realty Group– это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Ирина Воронина, руководитель департамента маркетинга и рекламы.
Телефон: +7 (905) 49-59-209
E-mail: pr@macon-realty.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5428