Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости эконом-класса Сочи, июль 2011

Консалтинговая компания MACON Realty Group в августе 2011 года провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости эконом-класса в Сочи. Сейчас на этапе строительства в городе-курорте находится 41 объект эконом-класса. По оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости эконом-класса составляет 506 тыс. кв. м (это чуть более 8 тысяч квартир) с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир.

Анализ предложения

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, первичный рынок МЖС г. Сочи в эконом-классе представлен 57 объектами, общая площадь которых составляет 586 853 кв. м, совокупная жилая — 506 198 кв. м, количество квартир — 8 016 ед. Из них сорок один объект возводится, двенадцать «заморожено» (все из них представлены площадками компании ОАО СК «Вант») и четыре построено, но реализация квартир в них все еще ведется (в остатке находится свыше десяти квартир).

При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в эконом-классе видно, что с середины 2010 г. он претерпевал значительные изменения. В этот период началась активная закладка новых строительных пятен, которая продолжается и по сегодняшний день. К объектам, вышедшим на рынок в течение 2010-2011, можно отнести «Викторию» компании ООО «Наш Дом — Сочи», «Изумрудный» компании ЖСПК «Изумрудный», «Голубые Дали» компании ПЖСК «Железнодорожник», «Парус» компании ООО «Строймонтаж-14» и т.д. Отметим, что изменения касались не только роста числа новых проектов, но и сокращения «замороженных» строек — свидетельство постепенной «реанимации» рынка в данном сегменте. Например, в 3 квартале 2010 г. возобновилось возведение «Острова Мечты», классность которого за счет реконцепции проекта снизилась с бизнес- до эконом-. Несколько ранее (в 1 квартале 2010 г.) возобновились строительные работы и в первой очереди «Морской Симфонии». Ее реализация началась еще в середине 2008 г., но практически сразу же была приостановлена в связи с кризисными явлениями экономики РФ. Что касается объектов компании ОАО СК «Вант», то все из них, за исключением «Эдельвейса», с 2008 г. и по сегодняшний день остаются «проблемными».

Отметим, что вышеприведенный объем (57 новостроек с совокупной жилой площадью 506 198 кв. м) не включает объекты индивидуальных и микростроительных компаний. «Частные» застройщики на сочинском рынке жилой недвижимости работают не первый год, но активное развитие данный сегмент получил с начала 2008 г., еще до кризиса — следствие сложившегося на тот период дисбаланса спроса и предложения на первичном рынке МЖС г. Сочи. Платежеспособный спрос еще тогда, до кризиса, предъявлялся на компактные квартиры, в то время как девелоперы, в т.ч. и в эконом-классе, предлагали просторные планировки квартир. Проиллюстрируем данный факт на примере «Меркури Парк» эконом-класса (Хостинский район, Приморье, ул. Есауленко), который введен в эксплуатацию в 4 квартале 2008 г., но до сих пор имеет значительные остатки квартир (28 ед. или 58,3% от общего количества квартир в рамках проекта). Длительный период реализации жилья в данном объекте связан с вышеприведенным фактом — слишком большими с точки зрения потенциальных покупателей площадями квартир. Например, минимальная площадь 1 комн. квартиры в «Меркури Парк» составляет 59,8 кв. м, 2-комн. квартиры — 105,2 кв. м, 3-комн. квартиры — 122,6 кв. м.

На неудовлетворенный спрос на рынке жилья оперативно отреагировали «частные» застройщики, предложив потенциальным покупателям компактные варианты, в т.ч. студии площадью от 25 кв. м (один из самых оптимальных вариантов с точки зрения потенциальных покупателей для «летних резиденций»). Они стали возводить невысокие (как правило, от трех до пяти этажей) жилые комплексы, количество квартир в которых не превышало 50 ед. Наряду с компактными планировками квартир, позволяющими минимизировать бюджет покупки квартиры (последний прямо пропорционален площади квартиры), новостройки от «частных» застройщиков имели еще ряд преимуществ с точки зрения потенциальных покупателей: короткий строительный цикл (как правило, около 12 мес.) и невысокая по сравнению с предложениями квартир от крупных девелоперов удельная цена 1 кв. м. Данные плюсы (в первую очередь, «ценовой»), несмотря на ряд недостатков: «серые» юридические схемы и прочие «подводные камни» в некоторых объектах (например, с подключением к инженерным коммуникациям в ряде новостроек от ИП Дубровицкий Ю.Р.), обеспечивали высокие темпы продаж и, как следствие, стимулировали активное развитие этого сегмента. По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день первичный рынок МЖС от «частников» представлен около 50 объектами, совокупная жилая площадь которых составляет около 100 000 кв. м, количество квартир — около 2 000 ед.

Основные показатели первичного рынка МЖС г. Сочи эконом-класса, 07.2011

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в эконом-классе составляет 63 194 руб. При рассмотрении ее динамики в течение последних лет видно, что она практически не претерпела изменений. Для сравнения: в середине 2008 г. она составляла 62 100 руб. (-1,7% по отношению к значению на сегодняшний день). Относительная стабильность ценовых показателей в эконом-классе в течение кризисного периода связана с наименьшим по сравнению с бизнес– и элитным классами падением платежеспособного спроса, в т.ч. и за счет частичного перетекания части потенциальных покупателей в менее дорогостоящий — эконом-класс жилья. При рассмотрении ценового диапазона, в рамках которого на сегодняшний день находятся квартиры эконом-класса на первичном рынке МЖС г. Сочи видно, что он составляет от 35 000 руб. за 1 кв. м в объекте в Центральном районе, по ул. Фадеева компании ПЖСК «Мой Дом» до 96 000 руб. за 1 кв. м в «Столичном».

Необходимо отметить, что многие новостройки эконом-класса испытывают конкуренцию со стороны объектов от «частных» застройщиков. По состоянию на август 2011 г., средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах индивидуальных и микростроительных компаний составляет 47 666 руб., что на 24,6% ниже значения в сегменте эконом– у профессиональных девелоперов.

Анализ спроса

 Активное развитие рынка жилищного строительства, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на первичном рынке МЖС г. Сочи в сегменте эконом- в течение данного периода возрастало, достигнув к 2007 г. значения свыше 3 тыс. ед. Отметим, что в 2007 г. оно, главным образом, стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: в преддверии оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских Игр 2014 г. количество сделок в разы возросло (при этом большая часть сделок в рассматриваемый период носила спекулятивный характер). В связи с этим «подскочила» и цена квартир в МЖС (в диапазоне от 25% до 75% в зависимости от проекта). Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и, несмотря на положительное решение проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи, практически остановил продажи. Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое с 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя», и, как следствие, сократило количество сделок по сравнению с предыдущими годами. С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности потенциальных покупателей и, как следствие, рост количества сделок. Необходимо отметить, что по сравнению с качественными сегментами темп снижения сделок в 2007-2008 гг. в сегментах эконом– и «частных» застройщиков» был менее значительным, а восстановление спроса — более активным.

При рассмотрении темпов продаж на первичном рынке МЖС г. Сочи в сегменте эконом– важно разграничивать их значения в рамках комплексных проектов территории и точечных проектов. Первые имеют в разы более высокие значения. Например, средний ежемесячный темп продаж квартир в проектах «Остров Мечты» (всего 880 квартир) и «Морская Симфония» (1 очередь — 489 квартир, 2 очередь — 649 квартир) составляет около 20 ед., в то время как в точечных проектах он не превышает 5 ед.

Что касается темпов продаж в объектах «частных» застройщиков, то они, как правило, находятся в диапазоне от 2,5 до 7,5 ед. в мес. Данные темпы позволяют реализовать квартиры в объектах до завершения строительных работ или, максимум, в течение 3 мес. после ввода, что является хорошим показателем.

Тенденции и перспективы

Состояние первичного рынка МЖС г. Сочи в эконом-классе оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается, средневзвешенная стоимость 1 кв. м не снижается.

В краткосрочной перспективе (2Н2011) ожидается выход нескольких крупных проектов, среди которых можно выделить 2 очередь в рамках «Морской Симфонии». Наряду с высотными объектами в рассматриваемый период ожидается начало строительства нескольких малоэтажных жилых комплексов от «частных» застройщиков. Что касается цен, то наиболее вероятным является их незначительное колебание в пределах 1,5%-2,0%. Активность потенциальных покупателей во 2 половине 2011 г. продолжит возрастать, что приведет по итогам года к приросту количества сделок не менее чем на 25% по отношению к значению за 2010 г.

 Скачать текст обзора в формате PDF >>>

Справка о компании:

MACON Realty Group – это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Ирина Воронина,руководитель департамента маркетинга и рекламы.
Телефон: +7 (905) 49-59-209
E-mail: pr@macon-realty.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5096